Десетине хипотекарних зајмодаваца за неколико недеља изјављују банкрот. Тржиште је испуњено забринутостима од велике глобалне кредитне кризе која би могла утицати на све класе корисника кредита. Централне банке користе хитне клаузуле за убацивање ликвидности на уплашена финансијска тржишта. Тржишта некретнина су пала након више година рекордног раста. Стопе отплате кредита двоструко су веће у односу на другу половину 2006. и у 2007. години.
Извештаји звуче застрашујуће, али шта све ово значи?
Тренутно се налазимо у колену у финансијској кризи која се усредсређује на америчко тржиште станова, где се пад са смрзнутог хипотекарног хипотекарног тржишта прелијева на кредитна тржишта, као и на домаће и глобално тржиште акција. Читајте даље како бисте сазнали више о томе како су тржишта до сада пала и шта може бити пред нама.
Пут до кризе
Да ли је то случај да је једна група или једна компанија заспала за воланом? Је ли то резултат премалог надзора, превелике похлепе или једноставно није довољно разумевања? Као што је често случај када финансијска тржишта иду наопако, одговор је вероватно „све горе“
Запамтите , тржиште које данас посматрамо је нуспроизвод тржишта од пре шест година. Повратак на крај 2001. године, када је страх од глобалних терористичких напада после 11. септембра покренуо економију која се већ борила, економску економију која је тек почела излазити из рецесије коју је крајем 1990-их изазвала технолошка мехура. (За читање у вези, погледајте Највећи пад тржишта и када страх и похлепа преузму .)
Као одговор, током 2001. године, Федералне резерве су драматично почеле да снижавају стопу, а стопа нахрањених средстава достигла је 1% у 2003. години, што је у централном банкарском језику у суштини нула. Циљ ниске стопе савезних средстава је проширење понуде новца и подстицање задуживања, што би требало да подстакне потрошњу и улагање. Идеја да је потрошња „домољубна“ широко се ширила и сви - од Беле куће па до локалног удружења родитеља и наставника - подстакли су нас да купујемо, купујемо, купујемо.
Успело је, а економија је почела да се непрестано шири 2002. године.
Некретнине почињу да изгледају привлачно
Како су ниже каматне стопе продирале у економију, тржиште некретнина је почело прерастати у бјеснило јер је број продатих домова - и цијене за које су продате - драматично порастао почетком 2002. године. Хипотека са фиксном стопом од 30 година била је на најнижим нивоима виђеним у скоро 40 година, а људи су видели јединствену прилику за приступ готово приближно најјефтинијим доступним изворима капитала. (За читање у вези, погледајте зашто Популари на местима стамбеног простора и како каматне стопе утичу на тржиште акција .)
Инвестиционе банке и гаранција заштићена имовином
Да се тржиште станова бавило само пристојном руком - рецимо, оном која има ниске каматне стопе и растућу потражњу - било који проблем би био прилично решен. Нажалост, то је доживљено фантастично, захваљујући новим финансијским производима који су се вртили на Валл Стреету. Ови нови производи на крају су се ширили и ширили и били су укључени у пензионе фондове, хедге фондове и међународне владе.
И док сада учимо, многи од тих производа нису апсолутно били вредни.
Једноставна идеја води до великих проблема
Сигурност заштићена имовином (АБС) постоји већ деценијама, а у њеној сржи лежи једноставан принцип улагања: Узмите гомилу имовине која има предвидљиве и сличне новчане токове (попут хипотеке код куће), повежите их у један управљани пакет који прикупља све појединачне исплате (хипотекарне уплате) и користи новац за плаћање инвеститорима купона на управљаном пакету. Ово ствара обезбеђење заштићено имовином у којем основне некретнине делују као обезбеђење. (За више увида, прочитајте Распоред средстава са фиксним примањима .)
Још један велики плус био је тај што ће агенције за кредитни рејтинг, попут Мооди'с-а и Стандард & Поор'с-а, на многе ове хартије од вредности ставити свој печат „ААА“ или „А +“, што сигнализира њихову релативну сигурност као инвестицију. (За више увида прочитајте шта је кредитни рејтинг предузећа? )
Предност за инвеститора је што може стећи разноврстан портфељ средстава са фиксним дохотком који стижу као једно плаћање купоном.
Владино национално удружење за хипотеку (Гинние Мае) годинама је спајало и продавало секуритизоване хипотеке као АБС; њихове оцене „ААА“ увек су имале гаранцију коју је подржала подршка владе Гинние Мае. Инвеститори су стекли већи принос него у државним благајнама, а Гинние Мае је успела да искористи финансирање за понуду нових хипотека.
Ширење маржи
Захваљујући експлодирајућем тржишту некретнина, креиран је и ажурирани облик АБС-а, само што су ови АБС-ови били напуњени хипотекарним кредитима субприме, или кредитима купцима који имају кредит мање од звездиног. (Да бисте сазнали више о субприме-у, прочитајте Субприме Често је субпар и субприме позајмљивање: Помагање руку или недовољно? )
Кредити за субприме, заједно са њиховим много већим затезним ризицима, сврстани су у различите класе ризика, или транше, од којих је свака имала свој распоред отплате. Горње транше су могле да приме 'ААА' рејтинге - чак и ако садрже субприме зајмове - јер су им ове транше обећане први долари који су ушли у гаранцију. Ниже транше су носиле веће стопе купона да би надокнадиле повећани ризик неплаћања. Све до дна, транша „власничког капитала“ била је веома шпекулативна инвестиција, јер је могла да се њен новчани ток у суштини обрише ако би се задана стопа на целокупном АБС-у попела изнад ниског нивоа - у распону од 5 до 7%. (Да бисте сазнали више, прочитајте иза сцена ваших хипотека .)
Одједном су чак и хипотекарни зајмодавци имали авенију да продају свој ризичан дуг, што им је заузврат омогућило да још више агресивно продају овај дуг. Валл Стреет је био ту да узме своје субприме кредите, спакује их са другим кредитима (неке квалитетне, неке не) и прода их инвеститорима. Поред тога, готово 80% ових папира чаробно је постало инвестициони разред („А“ или виши), захваљујући рејтинг агенцијама, које су зарађивале уносне накнаде за свој рад на оцењивању АБС-а. (За више увида, погледајте шта значи оцена улагања? )
Као резултат ове активности, постало је врло профитабилно оснивање хипотека - чак и ризичних. Нису прошли хипотекарни зајмодавци да нису превидјели ни основни захтеви попут доказа о приходу и предујма; 125% хипотека на зајам вреднује се и преузимају се потенцијалним власницима кућа. Логично је да би, с тако брзим растом цена некретнина (средња цена кућа нарасла за 14% годишње до 2005), хипотека од 125% ЛТВ била изнад воде за мање од две године.
Леверн Скуаред
Ојачавајућа петља је почела пребрзо да се окреће, али ко је требао да стави на кочнице са Валл Стреетом, Маин Стреетом и свима који су између тога профитирали од вожње?
Рекордно ниске каматне стопе комбиновале су се са све лабавијим стандардима кредитирања како би се цене некретнина потакле на рекордне високе вредности у већини Сједињених Држава. Постојећи власници кућа рефинансирали су се у рекордном броју, искориштавајући недавно зарадјени капитал који би могао добити од неколико стотина долара утрошених на процену куће. (За читање у вези, погледајте Зајмове са сопственим капиталом: Трошкови и Зајам за власнички капитал: шта је то и како функционише .)
У међувремену, захваљујући ликвидности на тржишту, инвестиционе банке и други велики инвеститори били су у могућности да се све више и више задужују (повећани левериџ) за стварање додатних инвестиционих производа, који укључују несигурну под-имовину.
Колатерални дуг се придружује кризи
Могућност позајмљивања више банака и других великих инвеститора да створе колатерализоване дужничке обавезе (ЦДО), која су у основи скупила капиталне и „меззанинске“ (средње до ниске) транше са МБС-а и поново их препакивала, овај пут у мезанин ЦДО.
Користећи исту схему плаћања „дробљењем“, већина меззанских ЦДО-ова могла је стећи кредитни рејтинг „ААА“, предавајући га у руке хедге фондова, пензијских фондова, комерцијалних банака и других институционалних инвеститора.
Кућне хипотекарне хартије од вредности (РМБС), у којима новчани токови долазе из резиденцијалног дуга, а ЦДО-и су ефикасно уклањали линије комуникације између корисника кредита и првобитног зајмодавца. Одједном су велики инвеститори контролирали колатерал; као резултат тога, преговори око закашњелих плаћања хипотеке заобиђени су за модел „директног искључења“ инвеститора који жели смањити своје губитке. (Више информација потражите у чланку Спреми свој дом од оврхе .)
Међутим, ови фактори не би проузроковали тренутну кризу да 1) тржиште некретнина наставља процват и 2) да власници кућа могу заиста платити хипотеке . Међутим, будући да се то није догодило, ови фактори су само помогли да се накнадно потакне број форецлосурес.
Теасер тарифе и АРМ
Са хипотекарним зајмодавцима који су извештавали већи део ризика у субприме кредитирању врата инвеститорима, они су били слободни да смисле занимљиве стратегије за стварање кредита са ослобођеним капиталом. Коришћењем каматара (посебне ниске стопе које би трајале током прве године или две хипотеке) у оквиру хипотека подесиве стопе (АРМ), корисници кредита могу се уписати у почетно приступачну хипотеку у којој би исплате нарастале у три, пет или седам година. (Да бисте сазнали више, прочитајте Ноћна мора АРМед анд Дангероус и Амерички сан или хипотека? )
Како је тржиште некретнина гурнуло своје врхунце у 2005. и 2006. години, драјвери, АРМ-ови и зајам „само за камате“ (где се прве године не врше принципне исплате) све више су гурани на власнике кућа. Како су ови кредити постајали све уобичајенији, све мање корисника кредита је доводило у питање услове и уместо њих била је заведена могућност да ће се моћи рефинансирати за неколико година (уз огромну зараду, аргумент је наведено), омогућавајући им да изврше све надокнаду за надокнаду. неопходно. Међутим, зајмопримци нису узели у обзир на процватном стамбеном тржишту, било је да би свако смањивање вредности куће оставило зајмопримца са неодрживом комбинацијом плаћања балоном и много већом хипотеком.
Тржиште које је блиско кући, као и некретнине, постаје немогуће занемарити када пуца на све цилиндре. Током размака од пет година, цене кућа у многим областима су се буквално удвостручиле, а готово сви који нису купили кућу или рефинансирали сматрали су се иза себе у трци за зарадом новца на том тржишту. Хипотекарни зајмодавци су то знали и гурали све агресивније. Нове домове није било могуће изградити довољно брзо, а залихе кућа за градњу порасле су.
Тржиште ЦДО-а (обезбеђено углавном субрименом дугом) издвојено је на више од 600 милијарди УСД само током 2006. године - више од 10 пута више од износа који је издат само деценију раније. Ове хартије од вредности, иако неликвидне, сакупљају се жестоко на секундарним тржиштима, која су их срећом паркирала у велике институционалне фондове по тржишним каматама.
Пукотине почињу да се појављују
Међутим, средином 2006. године, пукотине су се почеле појављивати. Продаја нових кућа је застала, а средње продајне цене зауставиле су успон. Каматне стопе - иако су историјски још увек ниске - биле су у порасту, а страхови од инфлације претили су да ће их повећати. Све хипотеке и рефинанције које је лако преузети, већ су обављене, а први дрхтави АРМ-ови, написани 12 до 24 месеца раније, почели су се ресетовати.
Задане стопе су почеле нагло да расту. Одједном, ЦДО није изгледао толико привлачно за инвеститоре у потрази за приносом. Уосталом, многи ЦДО-и су били паковани толико пута да је било тешко рећи колико је субприме изложености заправо у њима.
Криза лаких кредита
Недуго затим су вијести о проблемима у сектору прешле од дискусија у управним дворанама до вијести о привлачењу наслова.
Десети хипотекарни зајмодавци - без више нестрпљивих секундарних тржишта или инвестиционих банака за продају кредита - били су одсечени од онога што је постало главни извор финансирања и били су приморани да обуставе пословање. Као резултат тога, ЦДО-и су прешли из неликвидних у неоствариве.
Упркос свим тим финансијским несигурностима, инвеститори су постали много већи аверзи према ризику и гледали су да одмотавају позиције у потенцијално опасним МБС-има и било каквој гаранцији фиксног дохотка која не плаћа одговарајућу премију за ризик за перципирани ниво ризика. Инвеститори су масовно гласали о томе да ризици са ниским ценама нису вредни преузимања.
Усред овог лета ка квалитету, тромесечни благајнички записи постали су нови „муст-хаве“ производ са фиксним приходима, а приноси су у неколико дана опали шокантних 1, 5%. Још је запаженије од куповине државних обвезница (и краткорочних код њих) било ширење између сличних корпоративних обвезница и трезорских записа, који се са око 35 базних бодова проширио на више од 120 базних бодова за мање од седмица.
Те промене могу звучати минимално или штетно за необучено око, али на модерним тржиштима са фиксним приходима - где је левериџ краљ, а јефтини кредит само тренутни покретач - такав потез може донети велику штету. Ово је илустровано колапсом неколико хедге фондова. (Више о овим колапсима потражите у чланку Изгубивање неуспеха у коцкању Амарант Гамбле и Массиве Хедге Фунд .)
Многи институционални фондови били су суочени са маржама и колатералним позивима нервозних банака, које су их присиљавале да продају другу имовину, попут акција и обвезница, да прикупе готовину. Повећани притисак продаје заузели су се на берзи, пошто су главни просеци капитала у свету погођени оштрим падовима у неколико недеља, што је ефективно зауставило снажно тржиште које је Дов Јонес Индустриал Авераге довело до свих висина у јулу 2007..
Да би ублажиле утицај кризе, централне банке САД-а, Јапана и Европе, новчаним убризгавањем од неколико стотина милијарди долара, помогле су банкама у питањима ликвидности и помогле стабилизацију финансијских тржишта. Федералне резерве су такође смањиле дисконтну стопу, што је финансијским институцијама омогућило да позајмљују средства од Феда, додају ликвидност у своје пословање и помогну у борби против имовине. (Да бисте сазнали више, прочитајте Упознајте главне централне банке .)
Додатна ликвидност помогла је у одређеној мери стабилизацију тржишта, али пуни утицај тих догађаја још увек није јасан.
Закључак
Ништа није погрешно или лоше у вези с обавезама осигурања колатерала или било којим од његових финансијских сродника. То је природан и интелигентан начин диверзификације ризика и отварања тржишта капитала. Као и било шта друго - дотцом балон, колапс дугорочног менаџмента капитала и хиперинфлација раних осамдесетих - ако се стратегија или инструмент злоупотребе или прекува, мораће да се добро протресе арена. Назовите то природним продужетком капитализма, где похлепа може да инспирише иновацију, али ако су непроверене, потребне су велике тржишне снаге да би се систем вратио у равнотежу.
Шта је следеће?
Па куда идемо одавде? Одговор на ово питање усредсредит ће се на откривање колико ће далекосежни утицај бити, како у Сједињеним Државама, тако и широм света. Најбоља ситуација за све укључене стране остаје она у којој америчка економија добро напредује, незапосленост остаје ниска, лични доходак иде у корак са инфлацијом и цене некретнина проналазе дно. Тек када се деси последњи део, моћи ћемо да проценимо укупни утицај пада земље.
Регулаторни надзор бит ће појачан након овог фијаска, вјероватно ће задржати ограничења код кредитирања и рејтинга обвезница врло конзервативних наредних неколико година. Било која научена лекција на страну, Валл Стреет ће наставити да тражи нове начине цена и паковања хартија од вредности, а на инвеститору остаје обавеза да будућност види кроз вредне филтере прошлости.
За свеобухватну хипотеку и хипотеку субприме, погледајте функцију Субприме хипотеке .
