Шта је реверзна размена?
Обрнута размена је врста размене имовине у којој се прво купује замена, а затим се тргује тренутном имовином. Успостављена је обрнута размена која је помогла купцима да купе нову некретнину пре него што су били присиљени да тргују или продају тренутну имовину. Ово може омогућити продавцу да задржи тренутну имовину док се њена тржишна вредност не повећа, а такође повећава и сопствени тренутак продаје за максималан профит.
Кључне Такеаваис
- Обратна размена је размена имовине у којој се замена имовине купује без продаје имовине која се тренутно држи. Обрнуте размене разликују се од одложиве размене у којој се замена имовине мора купити после продаје имовине која се тренутно држи. “ Правила размене сличне врсте обично се не примењују на реверзне размене. Обрнута размена се односи само на 1031 некретнину и дозвољена је само у случајевима када инвеститори имају финансијска средства да изврше нову куповину.
Како делује реверзна размена
Стандардна правила размене сличне врсте обично се не примењују на реверзне размене. Таква правила обично омогућавају инвеститору имовине да прекине плаћање пореза на капитални добитак на имовини коју су продали све док се профит од те продаје примењује на куповину имовине сличне врсте. ИРС је створио скуп правила о сигурној луци која омогућавају поступање сличне врсте, све док се тренутна или нова имовина држи у квалификованом аранжману за смештај, или КЕАА. Уз то, инвеститор не може користити имовину која је већ у власништву као замену за напуштену имовину.
Обрнуте размене важе само за имовину одељка 1031, па се такође назива и размена 1031. Одељак 1031 некретнине су некретнине које компаније или оне са квалификованим организацијама размењују у циљу одлагања плаћања пореза на било који профит од продаје. Међутим, није тако једноставно као да појединачни порезни обвезник купује једну некретнину, продаје је, а затим користи профит да би купио другу некретнину. Уместо тога, мора постојати постављени стандард размене, као и присуство фацилитатора који се користи за постављање процеса. Чланци 1245 или 1250 некретнине нису прихватљиви за ову врсту трансакције.
„1031 имовина“ добила је име по члану 1031 америчког кодекса унутрашњих прихода који омогућава инвеститорима да избегавају плаћање пореза на капиталну добит у процесу продаје и куповине инвестиционих некретнина.
Посебна разматрања
Један од најважнијих аспеката успешне обрнуте размене зависи од чињенице да инвеститор мора да има финансијска средства за нову куповину. Нова имовина неће бити уступљена у време размене, тако да инвеститор мора бити у могућности да обезбеди целокупно финансирање нове имовине без завршене продаје старе. Куповина нове имовине може се олакшати са зајмодавцем, мада ће само одређени зајмодавци бити вољни и способни да раде са инвеститором из реверзне размене.
Услови за обрнуте размене
Генерално, постоји максимални период задржавања који се односи на својства у обрнутој размени, обично у просеку око 180 дана. Супротност реверзној размени је одложена или одложена размена, у којој се размењивач мора прво одрећи имовине у власништву трговањем или продајом пре него што стекне нову имовину.
Обрнуте размене се често користе у случајевима када инвеститор имовине мора да затвори продају нове имовине пре него што је у стању да прода своју тренутну имовину. Случајеви попут ових укључују неочекивано откриће нове пожељне имовине која мора бити купљена у кратком року или ситуације у којима продаја неочекиване имовине неочекивано пропада, остављајући тако обрнуту размену као потенцијални поправак који омогућава инвеститор ће наставити куповину нове имовине.
