Шта је дељена хипотека за дељење вредности (САМ)?
Хипотека подељене апрецијације (САМ) је када дужник или купац куће дели проценат апрецијације вредности куће са зајмодавцем. Заузврат за ову додатну надокнаду, зајмодавац пристаје да наплати каматну стопу која је испод превладавајуће тржишне каматне стопе.
Разумевање хипотеке за подељену захвалност
Хипотека са заједничким увидом (САМ) разликује се од уобичајене хипотеке током препродаје имовине. Уз стандардну хипотеку, дужник плаћа зајмодавцу главницу коју дугује на зајму плус камате током одређеног броја година. Када зајмопримац продаје кућу, приход од продаје користи се за отплату хипотеке ако још увек постоји дуг дужан банци.
Као пример, рецимо да је власник куће финансирао 300.000 долара, а на крају хипотеке зајмопримац је отплатио зајам. Претпоставимо да је вредност куће порасла са 300.000 на 360.000 долара или 20%. Зајмопримац задржава 20-постотни добитак, као и приход од продаје.
Са САМ-ом, зајмопримац се слаже да ће један део цењене вредности куће дати зајмодавцу када корисник кредита прода кућу, као и отплатити хипотеку. Цењени износ који се плаћа банци назива се непредвиђена камата, јер дајете зајмодавцу камату за цењену вредност имовине. Условна камата је договорена унапред и зајмодавац продаје имовину. Банка ће обично понудити нижу каматну стопу на САМ.
Користећи наш ранији пример, рецимо да је дужник склопио хипотеку са подељеном оценом аранжмана са банком, која има условну клаузулу од 25%. Ако се сећате, вредност куће процењена је са 300 000 на 360 000 долара за вредност од 60 000 долара. Према САМ смерницама, власник куће би банци платио 25% или 15.000 УСД од вредности у вредности од 60.000 УСД.
Кључне Такеаваис
- Хипотека подељене апрецијације (САМ) је када дужник или купац куће дели проценат апрецијације вредности куће са зајмодавцем. У замену за ову додатну надокнаду, зајмодавац пристаје да наплати каматну стопу која је испод превладавајуће тржишна каматна стопа. Хипотека на заједничку апрецијацију може имати клаузулу о поступном укидању након одређеног броја година.
Варијације хипотека за дељено признање
Хипотеке за заједничко признавање могу имати уграђене различите контингенте. САМ може садржавати клаузулу о поступном укидању којом би могао у потпуности укинути или умањити проценат плаћеном зајмодавцу током времена. Клаузула охрабрује власника да не продаје имовину и не врати хипотекарни кредит. Уз неке клаузуле, потенцијална камата би се могла потпуно укинути, тако да власник куће ништа не дугује у тренутку продаје.
Друга варијација клаузуле о поступном укидању може да предвиђа да дужник плаћа проценат цене куће само ако се кућа прода у првих неколико година. Типичан термин поступног укидања предвиђа да се зајмодавцу исплати 25% вредности ако се корисник кредита прода у року од пет година.
Идеална ситуација за зајмопримца била би да задржи кућу пет година, а ако дође до повећања вредности, продајте је после пете године пошто ће дужник задржати цену апрецијације. Међутим, може постојати ризик за корисника кредита. Ако зајмопримац не прода кућу и задржи имовину до завршетка хипотеке, можда ће морати да плати банци свој део цењене вредности - ако не постоји клаузула о укидању.
С друге стране, САМ-ови помажу зајмодавцима да надокнаде изгубљене камате ако корисник кредита прода имовину пре него што отплати хипотеку. Банке зарађују на каматама наплаћеним хипотекарним кредитом, а ако купац прода кућу, банка губи било каква будућа плаћања камате. Хипотека подељене апрецијације помаже да се надокнади део губитка камате на кредит ако се некретнина прода.
Хипотеке за дељено признање у пракси
Хипотеке за заједничко уцењивање понекад се користе код инвеститора за некретнине и стамбених кућа. Флипперс су они инвеститори који купују и обнављају некретнину у нади да ће донети зараду. САМ-ови за пераје имају тенденцију да најбоље функционишу на растућем тржишту некретнина. Међутим, ова врста кућног зајма често има временско ограничење за отплату дуга. Некретнине које нису продате до крајњег рока обично имају рефинансирање преосталог салда по превладавајућој тржишној стопи.
Друга употреба хипотеке за подељени апрецијацију је када хипотекарни кредит прелази вредност куће или је под водом. До подводне хипотеке може доћи ако је тржиште станова опало након куповине куће. Банка би могла понудити модификацију зајма како би смањила хипотекарни дуг тако да одговара нижој тржишној вриједности куће. Заузврат, банка би могла затражити да се зајам преиначи у хипотеку са заједничком апрецијацијом.
Међутим, код САМ-а могу постојати различити порезни проблеми, при чему зајмодавци можда не би имали исти порезни третман за цењени добитак као зајмопримци. Као резултат тога, важно је контактирати пореског саветника или рачуновођу како би вам помогло да схватите да ли је вредно тражити подељену хипотеку.
