Шта су стамбене обвезнице?
Стамбене обвезнице су дужничке хартије од вредности које издају државне или локалне самоуправе како би прикупили новац за приступачан стамбени развој. Стамбене обвезнице понекад захтевају одобрење бирача и могу бити краткорочне или дугорочне емисије.
Кључне Такеаваис
- Стамбене обвезнице издају државне или локалне самоуправе и дужничке су хартије од вредности за прикупљање новца за приступачно становање. Стамбене обвезнице могу бити краткорочне или дугорочне, а понекад је потребно и одобрење бирача. Стамбене обвезнице издају државне и локалне самоуправе за финансирање изградње или обнове повољног стана за изнајмљивање. Две врсте обвезница укључују обвезнице опште и приходне обвезнице. Влада користи стамбене обвезнице тако што добија јефтино финансирање, док инвеститор остварује пореске повластице од ове врсте обвезница.
Како раде стамбене обвезнице
Државне и локалне самоуправе издају стамбене обвезнице за финансирање изградње или обнове повољног стана за изнајмљивање. Поред отплате главнице обвезнице, држава или локалитет морају плаћати камате и на новац који је посудила.
Као обвезнице приватне делатности (ПАБс), стамбене обвезнице могу се издавати у име квалификованих добитника и непрофитних програмера за финансирање вишечланих и виших стамбених пројеката стамбеног збрињавања. Такође, приход од стамбених обвезница такође се може издати за обезбеђивање хипотекарних хипотекарних финансирања породицама или појединцима са малим примањима како би могли да купе кућу.
1, 1 милион
Број приступачних кућа које се финансирају стамбеним обвезницама користећи стамбени кредит.
Посебна разматрања
Општинска власт може издати дуг у облику обвезница за прикупљање капитала за финансирање пројеката. Две врсте општинских обвезница су обвезнице општих обавеза (ГО) и приходи од прихода.
Плаћање камате и отплата главнице обвезница опште обавезе финансирају се из финансијских благајни државе или локалне управе. Ове обвезнице су потпомогнуте потпуном вером и кредитом општинске владе која може имати овлашћење да повећава порез да би испунила своје обавезе плаћања на ГО обвезници.
У међувремену, обавезе плаћања на опсегу прихода потпомажу пројектовани ток прихода пројекта за који је издата обвезница. Један облик обвезнице прихода је стамбена обвезница.
Предности стамбених обвезница
Стамбене обвезнице су од користи држави као и приватним инвеститорима. С једне стране, влада добија приступ великим износима јефтиног финансирања. С друге стране, пореске погодности које нуде стамбене обвезнице веома су привлачне онима у горњим границама пореза.
За инвеститоре, камате које плаћају стамбене обвезнице ослобођене су савезног, а понекад и државног пореза на доходак. Што је виша гранична стопа пореза, то је вредније ослобођење од пореза на стамбено осигурање. Иако инвеститори који подлежу алтернативном минималном порезу (АМТ) могу бити опорезовани порезом, изузеће значи да улагачи у високим федералним порезним оквирима имају користи од прихода обвезница и других општинских обвезница. Ово ослобађање од пореза помаже надокнађивању ниске каматне стопе на обвезнице.
Федерални порески кредити за становање са малим примањима су други извор капитала који се може користити уместо стамбених обвезница или поред њих ради финансирања приступачних стамбених пројеката. Зајмови су неповратни кредити за порез на доходак за део хипотекарних камата које су квалификовали купце кућа да плаћају сваке године.
Захтеви за стамбене обвезнице
Хипотека која се даје путем стамбених обвезница ограничена је на купце који први пут не остварују више од средњег прихода. Надаље, цијена куће купљене хипотеком стамбених обвезница је ограничена на 90 посто просјечне купопродајне цијене.
Стамбене обвезнице обично имају ниске каматне стопе и могу се издати као обавеза фиксне или променљиве стопе (ВРДО). Исплата главнице и камата власницима обвезница врши се из отплаћене хипотеке и зараде од улагања. Отплате које хипотеке дају позајмљивачи наплаћује повереник стамбене обвезнице која улаже средства у краткорочне инвестиције до предвиђеног времена да исплати камате власницима обвезница. У ствари, плаћање стамбених обвезница је потпомогнуто правовременом и досљедном отплатом камата и отплатом главнице основних хипотека од стране корисника кредита.
