Неки хипотекарни дужници имају на уму само две ствари: „Колико могу да приуштим?“ и "Које ће бити моје месечне исплате?" Они максимизирају своје финансије на хипотекарни дуг и користе хипотеку само за камате или негативну амортизацију да би минимизирали своје месечне исплате. Затим се ослањају на раст цене кућа како би помрачили ризике повезане са сталним или све већим стањем хипотеке.
У многим случајевима, ако ти власници кућа имају довољно среће да акумулирају нешто капитала у својим домовима, поново повећавају своје финансије путем зајма за депозит или поновног плаћања новца, а затим користе приход за додатну куповину, отплату дуга потрошача, или чак направити додатна улагања. Звучи ризично? То је., показаћемо вам како да осигурате да ли имате хипотеку коју можете себи да приуштите и да изградите капитал тако што ћете је брзо отплатити.
Прављење хипотекарне математике
Свака хипотека има распоред амортизације. Распоред амортизације је табела која приказује сваку заказану уплату хипотеке хронолошким редоследом, почевши од прве исплате и завршавајући са коначном уплатом. (За амортизацију, погледајте Разумевање структуре плаћања хипотеке и доношење одлуке о хипотеци на основу ризика .)
У распореду амортизације свака уплата је подељена на отплату камате и главницу. На почетку распореда амортизације, велики проценат укупне исплате је камата, а мали проценат укупне исплате је главница. Како плаћате хипотеку, износ који је намењен за камате смањује се и износ додељен главници повећава.
Калкулација амортизације најлакше је разумети ако је пробијете на три дела:
Део 1 - Колона 5: Укупне месечне исплате
Израчун укупне месечне исплате приказан је према доњој формули.
Сігналы абмеркавання А = 1− (1 + и) −нПи где: А = периодични износ плаћањаП = преостали главни биланс хипотеке = периодична каматна стопа
Део 2 - Колона 6: Периодични интереси
Цопиригхт © 2017 Инвестопедиа.цом
Слика 1
Израчун периодичне обрачунате камате израчунава се на сљедећи начин:
Периодична каматна стопа (колона 3) к преостали главни биланс (колона 4)
Напомена: Каматна стопа приказана у колони 3 је годишња каматна стопа. Мора се поделити на 12 (месеци) да би се постигла периодична каматна стопа.
Део 3 - Колона 7: Основне исплате
Израчун периодичне исплате главнице приказан је према доњој формули.
Укупна уплата (ступац 5) - периодична исплата камата (колона 6)
Цопиригхт © 2017 Инвестопедиа.цом
Слика 2
На слици 2 приказан је распоред амортизације 30-годишње хипотеке са фиксном стопом. Ради простора, приказано је само првих пет и последњих пет месеци.
Распоред амортизације показује како ће плаћање додатних 300 УСД сваког месеца главном билансу исте хипотеке приказано на слици 1 скратити век хипотеке на око 21 годину и 10 месеци (262 укупна месеца у односу на 360) и смањити укупни износ камате исплаћене током трајања хипотеке за 209, 948 долара.
Као што видите, основни биланс хипотеке смањује се за више од додатних 300 долара које бацате сваког месеца. Уштедете више новца смањујући месечне камате на преостали рок.
На пример, ако се додатних 300 УСД плаћа месечно током 24 месеца на почетку хипотеке од 30 година, додатни износ за који се смањује главни биланс већи је од 7.200 УСД (или 300 УСД к 24). Стварни износ уштеден плаћањем додатних 300 УСД месечно до краја друге године је 7.430, 42 УСД. Уштедјели сте 200 долара у прве двије године хипотеке - а користи се само повећавају јер се оне повећавају током трајања хипотеке!
То је зато што када се додатних 300 долара примењује према главном хипотеци сваког месеца, већи проценат заказане отплате хипотеке примењује се на главни биланс хипотеке у наредним месецима. (Сазнајте више о плаћању хипотеке у нашем водичу о основама хипотеке .)
Праве предности остваривања убрзаних хипотекарних плаћања
Праве користи од убрзаних плаћања мере се израчунавањем онога што се штеди у односу на оно што је одбијено. На пример, уместо да се плати додатних 300 УСД месечно према хипотеци која је приказана горе, 300 УСД би се могло користити за нешто друго. То се назива анализом трошкова и користи.
Рецимо да потрошач са хипотеком приказаном у горе наведеним амортизационим распоредима покушава да одлучи да ли ће вршити хипотеке у износу од 300 долара месечно. Потрошач разматра три избора као што је приказано у наставку. За сваку опцију израчунаћемо трошкове у односу на користи или шта се може уштедети у односу на одустајање. (Ради овог примера, претпостављамо да искоришћавање било ког капитала у кући путем зајма хипотекарног капитала није опција. Такође ћемо игнорисати пореско одбитке хипотеке, што би могло променити број мало.)
Три опције власника куће укључују:
- Добијање петогодишњег потрошачког зајма од 14.000 долара уз каматну стопу од 10% за куповину брода. Отплата дуга са кредитне картице од 12.000 долара који носи 15% годишњу стопу (састављена дневно). Инвестирање у берзу.
Опција 1: Куповина чамца
Одлука о куповини чамца уједно је ствар задовољства и економије. Чамац - попут многих других потрошачких "играчака" - је амортизацијска имовина. Додавање дуга домаћинстава за куповину неликвидне, амортизационе имовине додаје ризик билансу домаћинстава. Овај потрошач мора да одмери корисност (задовољство) стечено власништво пловила наспрам праве економичности одлуке.
Можемо израчунати да ће зајам за 14.000 долара за чамац уз каматну стопу од 10% и петогодишњи рок имати месечне исплате од 297, 46 долара.
