Када је тржиште станова почело да опада 2007. године, изгледало је као да су прошли дани хипотеке са смањеном отплатом. Али изненађујуће је да само неколико година касније чак и потрошачи са кредитом испод просека често могу купити кућу са унапред мањим од 20%.
Потрошачи су имали и неколико могућих опција након што су станови стана имали неколико могућности да им штедни рачун мало недостаје. Хипотеке ФХА, за које је потребно свега 3, 5% ниже, уживале су велику популарност. А, за оне који су се квалификовали, кредити за ВА куће омогућили су купцима да финансирају целу цену своје куће.
Ових дана је такође лакше добити конвенционални зајам са ниским авансним уплатама. Фанние Мае и Фреддие Мац, који купују већину хипотека код америчких кредитора, недавно су најавили да ће смањити свој минимални предујам с 5% на 3%. Радећи то, отворили су врата банкама да се надмећу за купце кућа без карата.
Иако је још увек могуће купити кућу са врло мало промашаја, је ли то добра идеја за потрошаче још једно питање. Да ли има смисла прикупити уштеде и чекати да одете у куповину кући док не будете могли уложити више новца при затварању? А колико уштеђевине треба да уложите у становање? Ево неколико фактора који треба узети у обзир.
Ниже авансно плаћање: виши дугорочни трошкови
Можда је прва ствар о којој треба размишљати о зајмовима са ниским плаћањем кредита да ће вас, уз неколико изузетака, дугорочно коштати више. Будући да финансирате више од цене куће, ваше отплате камате током трајања зајма биће знатно веће
На пример, ако купите дом за 200.000 УСД са 5% попуста уместо 20%, платићете отприлике 35.000 УСД камате током 30-годишње кредита. Очигледно је да ћете и ви платити више за покриће главнице зајма.
С обзиром на то колико су данашње каматне стопе невероватно ниске, то само по себи не може вас одвратити да купите дом што пре. Већа забринутост је додавање вашим трошковима премије за хипотекарно осигурање које ћете обично морати платити ако купите кућу или стан са мање од 20%. Смисао ових уплата је да покрите губитак зајмодавца ако неплатите свој зајам.
Постоје две основне врсте хипотекарног осигурања. Ако узмете ФХА кредит, приватни зајмодавци осигуравају средства за вашу куповину куће, а влада делује као ваш осигуратељ. Ако дом вриједи мање од 625.000 УСД, годишња премија хипотекарног осигурања (МИП) тренутно износи 0, 80% или 0, 85%, зависно од финанцираног износа. Такође ћете морати да платите премију која износи унапред, што износи нешто више од 3.000 долара за кредит од 180.000 долара.
Компромис по основу аванса
Значи ли могућност хипотекарног осигурања да бисте требали сачекати док не спустите пуних 20% трошкова куће? Не нужно.
За почетак, у неким повољнијим градовима чекање није увек реално. Ако живите у делу земље где чак и скромне куће коштају 400.000 долара, мораћете да издвојите 80.000 долара пре него што уђете на тржиште. А ако живите у подручју у којем је куповина јефтинија од изнајмљивања, можда ће бити додатног дестимулативног разлога да останете по страни док не уштедите довољно да избјегнете хипотекарно осигурање.
За неке људе најбоља опција би била проналазак средњег нивоа између минималног предујма и традиционалних 20%. На пример, ако узмете ФХА кредит и ставите 10%, ваше хипотекарно осигурање ће се отказати након 11 година; у супротном, настављате да га плаћате у целости зајма. Можете ли рефинансирати касније да бисте се ослободили од осигурања? Наравно. Али нема гаранције да ће каматне стопе бити на или близу њихових историјских најнижих нивоа када то учините.
Уз то, премија за хипотекарно осигурање (МИП) пада када извршите већи предујам. На пример, ако преузмете хипотеку од 15 година, ако можете да платите 10% унапред, годишња уплата пада са 0, 70 на 0, 45%.
Иако су детаљи мало другачији код ПМИ-ја, важи иста логика. Што је већи ваш предујам, мање ћете морати плаћати премије. Једна од предности ПМИ-а је та што га можете отказати након што у свом дому постигнете 20% -тни капитал (погледајте Како закључити приватно хипотекарно осигурање ).
Ако банка задржи вашу хипотеку на њиховим књигама - то јест, не продаје је субјекту попут Фанние Мае или Фреддие Мац - можда вам уопште неће требати осигурање. Међутим, банке често наплаћују авансну накнаду или вишу каматну стопу ако се одлучите за кредит с ниским плаћањем отплате како би ублажиле ризик који преузимају. Чак и додатна половина процента може вас коштати неколико хиљада долара више током периода од 30 година. Укупни ефекат је исти: када одложите више, можете да позајмите за мање.
Ризик од преласка под воду
Још једна замка смањења минималног минимума приликом куповине куће је да имате мању заштиту ако тржиште становања опадне. Са само 3% или 4%, лако бисте се нашли ако дугујете банци више него што ваша кућа вреди. Управо то се догодило многим власницима кућа током најновијег колапса станова.
Иако нисте потпуно заштићени, чак и ако одложите 10% или 15%, дајете себи много већи заштитни слој уколико цијене кућа скрену на још горе.
Држати јастук за штедњу
Штедња за кућу је главни животни циљ. Али док састављате почетни износ, будите сигурни да не остављате превише новца. Не само да је добро имати фонд за хитне случајеве (у идеалном случају шест месеци животних трошкова), потребна су вам и резервна средства за неочекиване трошкове који често подразумевају куповину куће. За више информација погледајте колико готовине треба да држим у банци?
Успоставите строги буџет пре него што започнете лов на куће, тако да знате на шта можете приуштити потрошњу. И учините што можете да прикупите своје новчане резерве чим се населите и завршите са сликањем и заменом тепиха и ормара. Такође, запамтите да људи кажу да је добро живети у кући пре него што направите обнове које нису обавезне пре него што се уселите.
Доња граница
Могу ли зајмови са ниским плаћањем бити добар избор за неке власнике кућа? Апсолутно. Али израчунајте дугорочне трошкове хипотекарног осигурања или већу каматну стопу коју ћете платити како бисте били сигурни да је вредна. за више, погледајте Хипотеке: Колико можете себи да приуштите? и 10 најбољих хипотекарних превара које треба избегавати .
