Најтрадиционалнији облик власништва над кућом је поседовање и куће и земље на којој је изграђена. Они који си не могу приуштити куће или који се не желе бавити вањским одржавањем и одржавањем, могу купити станове или градске куће. Међутим, постоји још једна опција власништва над кућом: куповина само куће и закуп земљишта које она заузима.
Куповина куће у закупљеној земљишној заједници омогућава вам да поседујете дом који иначе не бисте могли да приуштите. Међутим, овој врсти куповине недостају неке предности традиционалног власништва над кућама и има друге значајне недостатке. Да ли би ово необично подешавање власништва радило за вас? Прочитајте да бисте сазнали.
Основе
Оспособљеним оком обично можете уочити имовину закупљеног земљишта, чак и када то није изричито наведено. Кључне речи које треба тражити укључују "произведену кућу" и "закупне камате". Спољне карактеристике куће могу се описати терминима, као што су "удружење базен" или "асоцијацијски тениски терени". Такође, цена закупљене имовине има тенденцију далеко испод тржишне вредности. На пример, ако почетна цена традиционалног трособног, двособног, купатила, 1.600 квадратних стопа износи око 500.000 долара, упоредива кућа на закупљеном земљишту може коштати само 150.000 долара. Закупљена кућа куће такође може имати необично високе цене за своју цену.
Накнаде за удруживање власника стрмих кућа (ХОА) такође указују на то да попис може бити у закупу земљишта. Обична накнада за ХОА може бити око 250 долара месечно, док накнада за ХОА на некретнини која је у закупу може бити 900 долара месечно. Још једно одступање је да ако погледате сателитску мапу четврти у којој се дом налази, можете приметити да су домови ближи једни другима него што су изузетно слични једни другима. Коначно, у типичном кварту неке куће имају своје базене, док у заједници која је у закупу ниједна неће.
Листа некретнина не наводи увек имовину закупљеног земљишта. Понекад су кључне информације изостављене из пописа некретнина због неуредности агента или зато што агент или продавач покушава нешто да сакрије. Истражите скривене чињенице и никада не купујте закупљено земљиште без темељног разумевања необичних карактеристика ове врсте власништва над кућама.
Врсте некретнина у закупу
Постоји неколико врста некретнина закупљених закупљених земљишта, а најчешћа врста се разликује у зависности од региона. На Хавајима и Делаверу постоје станови у закупу. На подручјима са резервацијама домородаца, попут Палм Спрингса, можда ћете моћи купити имовину на закупљеном резервацијском земљишту. У Лос Анђелесу, где чак и куће у предграђима далеко превазилазе цене које просечна особа може да приушти, у предграђким областима, као што су Сими Валлеи и Цанион Цоунтри, постоје имања у закупу. Флорида и Аризона такође имају бројне заједнице за пензионисање у закупљеној земљи.
Имовина закупљеног земљишта постоји и у другим областима, али пошто је закуп земљишта неконвенционалан начин куповине имовине, ова опција није доступна у свакој држави. Паркови са приколицом, можда најчешћи облик заједнице у закупу, могу се наћи скоро свуда.
Када купите кућу или стан на закупљеном земљишту, узећете хипотеку на некретнини као и обично. Месечна исплата хипотеке биће мања јер је откупна цена куће нижа, али ћете такође морати да платите значајну месечну накнаду за закуп земљишта. Пошто су некретнине за закуп земљишта често смештене у читавим заједницама сличних својстава, имовина закупљеног земљишта такође може доћи са ХОА накнадама за покривање одржавања пејзажа, базена заједница, зграда заједнице итд.
Општа разматрања
- Колико времена остаје закупа? Ако је дужина преосталог закупа краћа него што планирате да останете у дому, неопходно је да откријете шта се дешава са вашим интересовањем за некретнину на крају рока закупа. Рок закупа ће такође утицати на вашу способност финансирања куће. Можда је тешко или немогуће добити хипотеку ако је преостали рок закупа на земљишту 20 година, а желите 30-годишњу хипотеку. У идеалном случају, закуп који премашује ваш потенцијални преостали век заштите заштитиће ваше финансијске интересе и ваш душевни мир. Наравно, иако можда не живите у овом дому до краја живота, лепо је имати ту могућност. А ако продате кућу, дугачки преостали рок закупа ће позитивно утицати на вашу продајну цену.
Који су услови клаузуле о предаји? Проверите услове клаузуле о предаји ако ће закуп нестати док још увек имате кућу. Ако закуп истекне и не буде обновљен, морат ћете се одрећи кориштења земље на којој је изграђен ваш дом. Неке клаузуле о предаји предвиђају да морате предати било каква побољшања на земљишту (тј. Вашем стану, градској кући или кући). Избегавајте ружна изненађења добијањем информација пре куповине.
Колико износи месечна закупнина земљишта, колико често се прилагођава и колико? Ако постоје накнаде за ХОА, поставите иста питања о њима. Желите да будете сигурни да ћете заиста уштедети новац куповином некретнине у закупу, и да једног дана нећете бити присиљени да се преселите ескалирањем трошкова.
Боље да изнајмим? Размислите да ли је посједовање куће на закупљеном земљишту заиста супериорније од изнајмљивања. Две су сличне на више начина, укључујући плаћање месечних накнада које одреди друга страна. Посједовање традиционалног дома може вам пружити већи степен слободе; ако вам је то важно, можда ће бити вредно причекати да уштедите за предујам или да повећате свој приход довољно да бисте се квалификовали за добру хипотеку на традиционалном дому.
Предности
Куповина куће на закупљеном земљишту нуди сљедеће предности.
- Купујете кући много мање од традиционалног дома јер не морате да купујете земљу.
Изнајмљивање земљишта у закупу често је боље од становања деце и кућних љубимаца, а новац који вас лизинг штеди може уложити. Купци могу да живе на локацији с великом цијеном коју си иначе не би могли приуштити. На пример, у Хунтингтон Беацху у Калифорнији постоји неколико заједница мобилних кућа у близини Тихог океана. Да бисте купили чак и улазну кућу у Хунтингтон Беацху, можда ће вам требати око 400 000 УСД. Куповина куће на улазу у парк приколица, за поређење, може коштати само 40.000 долара.
Заједнице закупљених земљишта често укључују садржаје који се не налазе увек у традиционалним четвртима, попут клупских кућа, базена, тениских терена, игралишта и голф терена. Због аспекта удруживања у заједницу, свака надокнада за ХОА може укључивати редовно кошење травњака.
Пошто не поседујете земљу, вероватно ћете имати низак или никакав порез на имовину, што би могло помоћи да се мало исплати од плаћања закупљене земље и накнада за ХОА. У неким областима локални закони ограничавају износ за који се закупнине за закуп земљишта могу годишње повећавати.
Недостаци
Следе недостаци овог облика власништва над кућама.
- Најзначајнији недостатак власништва куће на закупљеном земљишту односи се на капиталну изградњу. За многе људе власништво над кућама је главни извор богатства. Са имовином у закупу ризикујете да изгубите сав свој капитал при истеку закупа, зависно од услова клаузуле о предаји. Препродаја куће ће вероватно бити тежа од препродаје традиционалног дома, посебно зато што се са сваком наредном годином скраћује преостали рок закупа. Из тог разлога, ако желите нешто оставити својим наследницима, кућа на закупљеном земљишту неће им бити толико вредна као традиционални дом. Изнајмљивање земљишта закупљено је често дио ХОА-е, што значи додатне мјесечне накнаде које су помало непредвидиве. Иако су накнаде за ХОА обично постављени износ сваког месеца, могу се повећавати годишње. ХОА такође може да наплати посебну процену за велике поправке или надоградње имовине заједнице, стварајући велики, неочекивани рачун. Накнаде за ХОА могу бити посебно проблематични за оне који не користе заједничке садржаје попут базена или који би радије радили свој пејзажни простор да би уштедјели новац.
Иако традиционално власништво над кућама може бити добра заштита од инфлације, посједовање земљишта у закупу није. Када купите дом са хипотеком са фиксном стопом, ваше плаћање остаје исто сваке године када инфлација расте . На крају, месечна уплата за поседовање вашег дома може бити мања од изнајмљивања у вашем кварту. И док кућне вриједности флуктуирају, током дугорочног поскупљења типично одговарају или надмашују стопу инфлације. У заједници закупљеног земљишта, мјесечне наплате закупа и накнаде ХОА вјероватно ће се повећати барем за стопу инфлације. У међувремену, ваш дом ће постати мање вредан како се ближи крај термина закупа.
Ако имате произведену кућу на закупљеном земљишту, а закуп истјече (а клаузула о предаји не захтијева да се одрекнете имовине), теоретски их можете однијети кући са собом у другу закупљену земљу или на парцелу коју имате купио. Међутим, то није баш реално ако не купујете кућу са приколицом. У супротном, кућу ћете морати раставити и превести на нову парцелу земљишта. То може бити непрактично и вероватно ће бити скупо.
Доња граница
Куповина куће на закупљеном земљишту може бити примамљива када видите ниску продајну цену, али куповина укључује много сложености које традиционална куповина куће не чини. Традиционално власништво над кућама вероватно ствара највећу финансијску сигурност већини људи, али куповина куће на закупљеном земљишту може бити одржива алтернатива за оне којима је главни приоритет куповина у одређеној заједници по нижој цени од традиционалног дома или стамбеног објекта, а не градња капитал.
