Преглед садржаја
- Квалификовање за рефинансирање
- Опције за рефинансирање
- 1. Захтевајте измену зајма
- 2. Отворите нови ХЕЛОЦ
- 3. Набавите зајам за нови капитал
- 4. Рефинансирање нове прве хипотеке
- Доња граница
Када узмете кредитну линију домаћег капитала (ХЕЛОЦ), прво имате период извлачења, који обично траје 10 година. За то време можете позајмљивати новац по потреби и вршити ниска плаћања само за камате на оно што сте позајмили. Многи власници кућа раде управо то.
Међутим, након истека периода извлачења, више се не можете задуживати од своје линије и морате почети у потпуности амортизирати камате и главнице. Ова друга фаза је позната као рок отплате, који је обично 20 година. То значи да ваше месечне исплате могу бити значајно веће него што су биле током периода извлачења, а многи власници кућа на крају суочени су са шоком плаћања.
Један од начина да решите проблем са шоком плаћања је рефинансирање вашег ХЕЛОЦ-а, а постоји неколико начина да се то постигне. Овај чланак објашњава како се квалификовати, које су ваше могућности и које су предности и недостаци сваке од њих.
Квалификовање за рефинансирање вашег ХЕЛОЦ-а
Рефинансирање ХЕЛОЦ-а је слично као узимање или рефинансирање прве хипотеке. Мораћете да се квалификујете на основу свог прихода, трошкова, дугова и имовине, што значи пружање докумената попут платних стубишта, обрасца В-2, пореске пријаве, извештаја о хипотеци, идентификационе фотографије, доказ о осигурању и било којег другог документа који осигураватељ сматра. неопходно.
Да бисте постигли најниже каматне стопе, мораћете да имате „врло добар“ до „изузетан“ ФИЦО резултат: негде у распону од 740 до 850. Могли бисте се квалификовати са нижим резултатом од 620, али платићете више него двоструко више каматне стопе некоме ко има одличан резултат, а можда ћете теже тражити зајмодавца који ће радити са вама.
Такође ћете морати да имате довољно капитала у вашој кући након узимања новог зајма да бисте испунили смернице зајмодавца за комбиновани омјер зајма и вредности - проценат који се израчунава дељењем укупног позајмљеног на вредност имовине. Неки зајмодавци ће власницима кућа са одличним кредитима дозволити да позајмљују и до 100% од вредности свог дома, али уобичајено је да могу позајмити само 80% до 90%. Ево примера како се то утврђује:
- Вредност некретнине: 300.000 УСД Стање хипотеке: 190.000 УСДХЕЛОЦ стање: 50.000 УСДОкупно позајмљено: 240.000 УСДКомбинирани зајам на вредност: 80% Власнички капитал власника: 20%
У овом случају, под претпоставком да желите да рефинансирате само свој постојећи ХЕЛОЦ биланс и не желите да позајмљујете више, требали бисте бити у могућности да пронађете зајмодавца који ће радити са вама, посебно ако имате добру кредитну способност. Такође, што више капитала имате, нижа ће вам бити каматна стопа.
Опције за рефинансирање вашег ХЕЛОЦ-а
Постоје четири начина за рефинансирање кредитне линије вашег дома. Ово су ваше могућности и предности и недостаци сваког од њих:
1. Захтевајте измену зајма
Како то функционише: Обратите се свом зајмодавцу и објасните му да ћете имати проблема са уплатама кад се заврши период извлачења. Питајте може ли зајмодавац сарађивати са вама на промјени услова зајма на начин који ће мјесечне уплате учинити приступачним, тако да не испуњавате задатке. Банка Америке, на пример, има програм помоћи у капиталу који омогућава квалификованим власницима кућа дужи рок, нижу каматну стопу или обоје ако су доживели финансијске потешкоће као што су губитак прихода или развод.
Прос: Измена зајма може бити једина опција ако сте под водом.
Против: Зајмодавци немају обавезу да мењају ваш зајам, тако да вам ова опција можда није доступна. Ако јесте, морат ћете показати да можете вратити модифицирани кредит. Два програма помоћи за борбу против власника кућа, програм повољне помоћи за други зајам за дом и ФХА Схорт Рефинанце, обојица су престала узимати нове подносиоце захтева крајем 2016. године.
2. Отворите нови ХЕЛОЦ
Како то функционише: Бацате канту низ цесту почевши с новим периодом извлачења и новим отплатним периодом само за камате.
Предности: купује вам неко време да побољшате своју финансијску ситуацију ако се борите да постигнете крај с крајем и не желите да испуните постојећи зајам.
Против: Морате једног дана да вратите зајам. Што дуже одлажете отплату, то ћете дуговати више камате и веће ће бити у потпуности амортизоване исплате главнице и камате сваког месеца. Такође, улазак у нови временски период олакшава задржавање позајмица. Ако рефинансирате јер сте забринути за враћање постојећег ХЕЛОЦ-а, последња ствар коју желите је да додате свој дуг.
Као што сте већ видели, тешко је знати који ће укупни трошкови задуживања или ваше месечне исплате бити ХЕЛОЦ-ом, јер се ту и тамо позајмљујете мало и каматна стопа може варирати. Надаље, када отпочне ваш нови рок отплате ХЕЛОЦ-а, каматне стопе би могле бити веће него што су данас, чинећи те месечне исплате још већим.
(Више информација потражите у чланку Шта треба учинити ако не можете вратити зајам за почетни капитал.)
3. Набавите зајам за нови капитал
Како то функционише: Претворите свој ХЕЛОЦ салдо са променљивом каматном стопом у зајам за фиксни капитал за куће. За отплату биланса можете потрајати чак 20 или 30 година.
Прос: Завршавате циклус континуираног задуживања извлачењем паушала за отплату ХЕЛОЦ-а и добијате фиксну каматну стопу уз стабилне месечне исплате. Обавезно познајте дугорочне трошкове позајмљивања и укључите их у дугорочни финансијски план вашег домаћинства.
Против: Неки зајмодавци су престали да нуде зајмове са власничким капиталом, тако да ће куповина наоколо потрајати више него што је то учинио да би се пронашао ХЕЛОЦ. Без обзира на то, они су доступни, посебно ако сте вољни гледати изван највећих банака - што бисте у сваком случају требали учинити јер велике финансијске институције не морају нужно имати најбоље цене или најкомпетентнију службу за кориснике. Такође, имајте на уму да што је дуже зајам, ниже ће бити месечне исплате, али више ћете плаћати камате.
4. рефинансирање у нову прву хипотеку
Како то функционише: Уместо да само рефинансирате ХЕЛОЦ, рефинансирате и ХЕЛОЦ и своју прву хипотеку у један кредит: нову прву хипотеку.
Прос: Можете добити најниже доступне каматне стопе. Стопе прве хипотеке обично су ниже од стопа зајма хипотекарних зајмова, јер ако сте пропустили у кућним уплатама, ваш зајмодавац из прве хипотеке имао је зараде од продаје куће која је затворена. На тржишту где су стопе за ХЕЛОЦ-ове и зајмове за власнички капитал 5, 90% и 5, 57%, стопа за 30-годишње и 15-годишње фиксне прве хипотеке могу бити 4, 73% и 4, 16%, респективно. Под претпоставком да рефинансирате помоћу прве хипотеке са фиксном стопом, стећи ћете и стабилност једнаких месечних плаћања и познавајући своје укупне трошкове зајма унапред, баш као што бисте и са горе описаном опцијом зајма за стамбени капитал разматрали.
Недостаци: Узети прву хипотеку може значити плаћање знатно већих трошкова затварања него што бисте дали рефинансирањем у нови ХЕЛОЦ или зајам домаћег капитала.
Доња граница
Можда ћете моћи да добијете повољније месечне исплате на вашем ХЕЛОЦ-у кроз модификацију зајма, рефинансирање у нови ХЕЛОЦ, рефинансирање у зајам за капитални капитал или рефинансирање новом првом хипотеком. Истражите своје могућности с неколико зајмодаваца да видите која могућност нуди најбољу комбинацију краткорочних приступачности и најниже могуће дугорочне трошкове и трошкове затварања.
(За сродна читања, погледајте како функционише опција ХЕЛОЦ-а с фиксном стопом, зајмови са власничким капиталом и ХЕЛОЦ-ови, најпаметнији начин да искористите домаћи капитал, рефинансирате зајам за капитални капитал: Водич за упуте, 5 разлога да не користите свој дом Кредитна линија, кредит за рефинансирање у односу на основни капитал, одабир зајма за капитал или кредитну линију, да ли је ваш основни капитални кредит (ХЕЛОЦ) опорезован ?, лош кредит? Можете ли и даље добити зајам за власнички капитал, хипотеку вс Зајам за капитални капитал: како се разликују, што учинити ако не можете вратити зајам за власнички капитал)
