Власништво имовине за изнајмљивање има своје погодности. Ако одаберете праву некретнину за изнајмљивање, можете примати редован ток прихода који покрива хипотеку и сваког месеца вам доноси респектабилну зараду. Када продате некретнину, можда ћете стићи због великог налета.
Међутим, та машина за остваривање прихода може вас коштати када продајете. То је зато што ћете приликом продаје имовине продати порез на капитални добитак (профит). За 2018. годину, дугорочна стопа пореза на капиталну добит износи 15% ако сте у браку и подносите пријаву са опорезивим примањима између 77, 201 и 479, 000 УСД. Ако је ваш приход 479, 001 или више, стопа капиталног добитка је 20%.
Продаја имовине за изнајмљивање може резултирати значајним пореским залогајем, у зависности од профита који остварујете од продаје. За брачни пар који заједно поднесе порез са опорезивим примањима од 480.000 УСД и капиталним добицима од 100.000 УСД, на пример, порез на те добит од закупа имовине износио би 20.000 УСД. Али постоје начини за смањење терета када продајете некретнину за изнајмљивање; испод су три стратегије.
Надокнађивање добитака губицима
Шта је то: берба пореских губитака
Ко је за: Свако ко има капиталне губитке у одређеној пореској години
Шта добијате: Способност одузимања тих губитака од капиталних добитака остварених продајом имовине за изнајмљивање
Ефикасан начин да смањите пореску изложеност приликом продаје имовине за изнајмљивање је да упоредите добитак од продаје са губитком у другој области својих улагања. То се назива берба пореских губитака. Многи људи користе ову стратегију на крају године да би смањили износ који дугују од наплате залиха, али она се такође може користити за изнајмљивање некретнина. То је зато што Служба за унутрашње приходе омогућава да упарите добитке са губицима како бисте смањили износ који дугујете држави.
Рецимо да сте зарадили стан од 50.000 долара од продаје стана, али се окупали на берзи и изгубили 75.000 долара. Можете да надокнадите укупних капиталних добитака у износу од 50 000 америчких долара, што ће профит од продаје имовине за изнајмљивање опрати.
Искористите предност одељка 1031 Пореског законика
Шта је то: ИРС Одељак 1031 „Берза сличних врста“
Тко је за све: свако ко може да уложи приход од продаје инвестиционе некретнине (тј. Имовине од закупа) у нову некретнину
Шта добијате: Могућност одлагања неких или свих пореза на капитални добитак
Инвеститори у некретнине који немају за циљ да уновче новац могу одложити плаћање пореза на капиталну добит захваљујући члану 1031 пореског законика. Размена члана 1031 омогућава вам да продате некретнину за изнајмљивање, купите некретнину сличне врсте и одложите плаћање пореза у тренутку када је размена извршена. Можете извршити 1031 размену онолико пута колико желите, али кад на крају узмете профит, биће вам дужан порез. Пре доношења Закона о порезу и смањењу послова из 2017. године, ваша размена члана 1031 могла би чак да укључи одређене врсте личне имовине. Према новом закону, размена мора да укључује и некретнине.
Најједноставнији начин одлагања пореза је замјена једне имовине за другом. Сложенија стратегија која се зове одложена размена омогућава вам да продате некретнину, а затим стекнете једну или више других својстава сличне замене. Израз "слична врста" има врло широко тумачење. Не морате заменити један стан за други или један посао за другим. Главна одредба имовине је да мора бити за изнајмљивање и мора да доноси приход. Ваш лични дом, кућа за одмор или друга имовина се не рачунају.
Време је важно. Имате 45 дана од датума продаје да бисте идентификовали потенцијалне резервне особине и морате затворити имовину у року од 180 дана. Ако је пореска пријава доспела пре тог 180 дана, морате је затворити раније. Пропустите рокове и мораћете да платите порез на продају оригиналне имовине за најам.
Претворите свој објекат за изнајмљивање у примарно пребивалиште
Шта је то: Претварање имовине за изнајмљивање у примарни пребивалиште
Тко је за све: свако ко може претворити имовину за изнајмљивање у своје примарно пребивалиште ради бољег порезног третмана приликом продаје
Шта добијате: Способност да се порески добици изузму до 500.000 УСД
Продаја куће у којој живите има боље пореске олакшице од истовара имовине за изнајмљивање ради профита, због чега неки претварају некретнине у најам у своје пребивалиште како би избегли хит пореза на капитални добитак. ИРС Одељак 121 омогућава вам да искључите до 250.000 долара зараде од продаје свог пребивалишта ако сте самохрани и до 500.000 долара ако сте у браку ако подносите заједнички захтев. Да бисте се квалифицирали, морате имати дом пет година и у њему сте живјели најмање двије године. Износ одбитка зависи од тога колико дуго се имовина користила за изнајмљивање у односу на основно пребивалиште.
Претпоставимо, на пример, да сте купили кућу пре пет година за 200 000 долара и издали је у најам прве три године. Пре две године, уселили сте се и продали кућу недавно за 300 000 долара. Остварићете 100.000 УСД капиталног добитка, али можете одузети само две петине (40%) од тог износа јер сте у кући живели само две од пет година. Преосталих 60.000 УСД капиталних добитака биће подложно порезу на капиталну добит.
Порезне олакшице за власнике некретнина за изнајмљивање
Доња граница
Порез на капитални добитак може вам одузети велики део зараде од продаје улагања у некретнине, али на срећу постоје начини како то заобићи. Без обзира да ли се бавите разменом једне имовине за другу, упарите губитке од улагања са добицима да бисте надокнадили порезни удар или претворили вашу станарину у своје примарно пребивалиште, ове стратегије ће вам помоћи да одложите или избегнете плаћање неких или свих пореза на капитални добитак. Без њих, капитални добици вас могу коштати чак 15% или 20% ваше зараде, у зависности од вашег опорезивог дохотка.
