Приватни власнички фондови за некретнине омогућавају појединцима и институцијама високог износа као што су задужбине и пензиони фондови да улажу у капитал и улоге дуга у имовини. Користећи стратегију активног управљања, некретнине приватног капитала користе разноврстан приступ власништву над имовином. Генерални партнери улажу у разне врсте некретнина на различитим локацијама. Стратегије власништва могу бити у распону од новог развоја и газдинстава земљишта до потпуног преуређења постојећих некретнина или убризгавања новчаног тока у тешкоћа. ( За више, прочитајте: Шта је приватни капитал? )
Ево погледа како улагачи могу учествовати у некретнинама приватног капитала и преглед могућности, ризика и ограничења ове индустрије.
Проналажење идеалног фонда за некретнине приватног капитала
Прво, просечна особа није у могућности да учествује у инвестирању у некретнине приватног капитала. Традиционални фонд приватног капитала од инвеститора захтева да уложе најмање 250.000 долара у фонд, мада већина менаџера тражи појединце или институције који су спремни да обезбеде више од 20 до 25 милиона долара у дугорочној шеми колективног улагања са другим инвеститорима.
Пошто је мало регулисано у вези са приватним фондовима за некретнине, могућности су традиционално ограничене на „акредитоване инвеститоре“. То значи да инвеститор мора имати личну или заједничку имовину од најмање милион долара (не рачунајући вредност њихових примарних становника) или годишњи приход појединца мора бити најмање 200.000 УСД. Парови који су у претходне две године комбиновали приход од најмање 300 000 долара - и имају “разумно очекивање” да ће њихови нивои прихода остати на овом нивоу у текућој години - такође су прихватљиви.
Појединци или парови који желе уложити у некретнине приватног капитала требало би да пронађу фирму која је специјализована за ову дисциплину. Испитујући могућности фондова фирме за приватни капитал, требало би да разуме природу структуре сваког фонда приватног капитала, која је обично ограничено партнерство.
Када се придруже фонду, спољни инвеститори постаће ограничени партнери, што значи да прихватају одговорност за новац који улажу у фонд и немају вето контролу над имовинама које су изабрали генерални партнери (ГП). Новац с ограниченим партнером биће удружен с осталим инвеститорима који учествују, а менаџери фондова ће изградити портфељ некретнина чији је циљ максимализација профитабилности и минимализација финансијског ризика.
Разумевање трошкова и структуре улагања фонда
Приватни власнички фондови за некретнине имају бројне накнаде за управљање и перформансе које морају платити инвеститори. Уобичајено је да фондови приватног капитала захтевају годишњу накнаду од 2% уложеног капитала да би се платиле плате фирми, бавиле се правним услугама и правним услугама, трошковима података и истраживања, маркетингом и додатним фиксним и променљивим трошковима. Међутим, за ове инвестицијске накнаде нема ограничења.
Појединци би требали добро схватити ове трошкове пре улагања, јер ће то ограничити укупни поврат улагања. На пример, ако би фонд за некретнине приватног капитала прикупио 500 милиона долара, он би сваке године прикупљао 10 милиона долара за плаћање повезаних трошкова. Током свог 10-годишњег циклуса, фонд би прикупио накнаду од 100 милиона долара, што значи да ће у тој деценији заправо бити уложено само 400 милиона долара.
Менаџери приватног капитала такође добијају „пренос“, што је накнада за рад која традиционално износи 20% вишка бруто добити за фонд. Инвеститори су традиционално спремни да плате ове накнаде због способности фонда да помогне у ублажавању корпоративног управљања и питања управљања. што би могло негативно утицати на јавно предузеће.
Већина фондова са некретнинама приватног капитала сматрају се улагањима „на основу потребе“, што значи да партнери преузимају капитал за генералне партнере у ратама према потреби. Док ГП-ови пронађу потенцијалне инвестиционе некретнине, фонд ће послати формални захтев за капитал који су ограничени партнери заложили фонду за некретнине на почетку циклуса. Познат и као „капитални позив“, законска је обавеза коју ограничени партнери морају да испуне. (За више, прочитајте: Сазнајте Линго оф Привате Екуити Инвестментс.)
Ако ограничени партнер не испуни позив за капитал, фонд може присилити ту особу или институцију да пропусти и изгуби њихов целокупни власнички удео. Остали ограничени партнери обично добијају могућност куповине било које одузете акције у случају таквог неплаћања.
Врсте стратегија некретнина приватног капитала
Када инвестирате у некретнине приватног капитала, традиционално постоје четири врсте инвестиционих стратегија:
- Језгро је најконзервативнија стратегија и може укључивати само некретнине које нуде нижи ризик и мањи потенцијални повраћај, јер постоје у добро насељеним локацијама или на којима је добро путовање. Ова стратегија се такође може усредсредити на улагање у висококвалитетне објекте велике вредности за које је потребно мало преуређења или одржавања. Ова својства нуде предвидиве новчане токове и обично се састоје од потпуно закупљених, више-станарских структура. Цоре-плус захтева мало више ризика, али може да понуди већи поврат од основне стратегије. Ова својства захтевају скромне нивое вредности додате вредности или побољшања локације. Додана вредност је стратегија средњег до високог приноса, умереног ризика која се више фокусира на развој имовине и временски усвајање тржишта. У овој стратегији, портфељни менаџери купују некретнине, учествују у неком нивоу преуређења и продају га на тржишту. Својства са додатом вредношћу обично захтевају промене у менаџменту, физичком побољшању или адресирању капиталних ограничења. Ови кораци укључују реновирање зграда и тражење начина да повећају стопе закупа на побољшању тржишта. Стратегије додате вредности такође укључују преокрет пропадлих компанија или преузимање дуга за контролу основних некретнина. Оппортунистицки осигурава највиши ниво приноса, али преузима и највећи ризик. Овом стратегијом менаџери купују некретнине које укључују неразвијено земљиште или на тржиштима са слабијим резултатима или лаким прометом.
Прихватање ризика и дугорочних изгледа
Улагачи у некретнине приватног капитала требају схватити да улагањем у фонд морају бити спремни прихватити да се њихов капитал може везати за унапријед одређени период који може трајати много година.
Поред тога, на тржишту некретнина постоји више ризика и могла би бити потребна велика инвестиција током капиталних позива у времену када појединац има низак новчани ток. Многи ГП-ови структурирају своја средства као дугогодишње инвестиције или дуже и инвеститорима пружају мало или никакве могућности да повуку или уновче свој новац. Неликвидна природа фондова приватног капитала захтева да инвеститори разумеју ризике одржавања свог новца током дужег периода.
Природа структура фондова приватног капитала отежава процену финансијских перформанси фонда или својстава која поседује. Будући да постоји ограничена регулација фондова за продају приватног капитала, генерални партнери нису потребни да инвеститорима нуде било каква ажурирања о потенцијалним улагањима, проценама портфеља или било какве друге додатне информације које се односе на инвестиције. Улагање у некретнине приватног капитала захтева од ограничених партнера да ангажују значајан капитал и потпуно верују да ће менаџер фонда испунити своје инвестиционе циљеве без икаквог потребног нивоа транспарентности. Менаџери фондова, међутим, обично шаљу ажурирања својим инвеститорима и могу одабрати да буду транспарентни у погледу перформанси како би указали поверење у било који тренутни или будући фонд.
Доња граница
Пре улагања у некретнине приватног капитала, појединци морају утврдити да ли су квалификовани да учествују у процесу. Они који су квалификовани желеће да истраже своје личне инвестиционе циљеве, захтеве за ликвидношћу и толеранцију на ризик на тржиштима некретнина. Након разговора са финансијским саветником, инвеститори би требало да проуче различите фондове како би стекли боље разумевање стратегија управљања генералних партнера и прошлих перформанси других имовинских фондова.
