Преглед садржаја
- Шта је прва хипотека?
- Разумевање прве хипотеке
- Пример прве хипотеке
Шта је прва хипотека?
Прва хипотека је главно заложно право на некретнини. Прва хипотека је примарни зајам који се плаћа за имовину, а зајам има предност над свим осталим заложним правима или потраживањима на имовини у случају неплаћања. Прва хипотека није хипотека на првом дому зајма; то је оригинална хипотека узета на било којој некретнини. Зове се и прво заложно право. Ако се дом рефинансира, рефинансирана хипотека заузима прву хипотеку.
Кључне Такеаваис
- Прва хипотека је основно заложно право на имовини која обезбеђује хипотеку. Друга хипотека је новац позајмљен против основног капитала за финансирање других пројеката и издатака. Ако је омјер зајам-вредност (ЛТВ) прве хипотеке већи од 80 %, зајмодавци углавном захтевају приватно хипотекарно осигурање. Камате на хипотеку плаћене првом хипотеком опорезују порезом, примењиве само на пореске обвезнике који трошкове поделе у својим пореским пријавама.
Разумевање прве хипотеке
Када појединац жели да купи некретнину, он може одлучити да финансира куповину кредитом кредитне институције. Зајмодавац очекује да ће се стамбени кредит или хипотека отплатити у месечним ратама, које укључују део главнице и камате. Зајмодавац ће имати заложно право на некретнини, јер је кредит осигурао дом. Ова хипотека коју је купац узео ради куповине куће позната је као прва хипотека.
Прва хипотека је оригинални кредит узет на некретнини. Купац би могао да има више својстава у своје име; међутим, првотне хипотеке су узете да би се осигурала свака имовина која је прва хипотека. На пример, ако власник имовине узме хипотеку за сваку од три куће, свака од три хипотеке је прва хипотека.
Израз "прва хипотека" наводи нас на разумевање да може бити и других хипотека на имовини. Власник куће могао би извадити другу хипотеку, као што је друга хипотека, док је оригинална и прва хипотека још увек на снази. Друга хипотека је новац позајмљен против основног капитала за финансирање других пројеката и издатака. Међутим, друга хипотека и све наредне хипотеке које су узете на истој имовини подређене су првој хипотеци. То значи да се прва хипотека плаћа пре него што се секундарне хипотеке уплате у случају неиспуњења обавеза.
Прва понуда и зајамна вредност (ЛТВ)
Ако је омјер зајам-вриједност (ЛТВ) прве хипотеке већи од 80%, зајмодавци углавном захтијевају приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). У таквом случају, зајмопримац понекад може бити економично ограничити величину прве хипотеке на 80% ЛТВ-а и користити секундарно финансирање да би позајмио преостали потребни износ. Економика плаћања ПМИ-а насупрот кориштењу другог зајма у великој мери зависи од стопе којом корисник кредита очекује да ће вредност њихове куће порасти. ПМИ се може елиминисати када ЛТВ прве хипотеке достигне 78%. Међутим, друго заложно право, које обично има већу каматну стопу од прве хипотеке, мора се исплатити. То се највероватније дешава рефинансирањем прве хипотеке за износ једнак преосталом стању и прве и друге хипотеке.
Порези на прву хипотеку
Хипотека на прву хипотеку је неопорезива. То значи да власници кућа могу смањити свој опорезиви доходак за износ камате која је плаћена за кредит за пореску годину. Међутим, одбитак пореза на хипотеку применљив је само на пореске обвезнике који трошкове поделе у својим пореским пријавама.
Пример прве хипотеке
На пример, ако купац обезбеди прву хипотеку у износу од 250.000 долара на имовини куће и после неколико година добије другу хипотеку на истој имовини у износу од 30.000 долара, прва хипотека прелази у другу хипотеку. Зајмопримац неплаћује своје исплате након што је већ отплатио 50 000 УСД првобитног износа зајма, а његова имовина се искључује и продаје ради покривања зајма. Ако приход од продаје имовине износи 210.000 УСД, први хипотекарни зајмодавац прими дуговани преостали износ, а то је 200.000 УСД. Други хипотекарни зајмодавац добит ће све што остане, а то је у овом случају 10 000 УСД. Пошто је прва хипотека примарна тражбина која има предност над секундарним потраживањима, друга хипотека обично има веће каматне стопе од прве хипотеке.
