Преглед садржаја
- Шта је кућна процена?
- Како раде данашње оцјене у кући
- Накнаде за кућну процену
- Помоћ за врхунске процене
- Пре него што дође оцењивач
- Ако обезбедите добру оцену
- Добијање другог мишљења
- Када је оцена ниска
- Кућне процене: Дно црта
Када рефинансирате хипотеку, све зависи од процене. Ако је вредност вашег дома толико ниска да сте под водом, не можете рефинансирати. Ако процењена вредност вашег основног капитала износи мање од 20%, заглавит ћете се у плаћању приватног хипотекарног осигурања (ПМИ) или донијети готовину за сто да бисте извршили новчано рефинансирање. Шта више, можда нећете добити најнижу каматну стопу, јер зајмодавци сматрају позајмљиваче са мањим капиталом ризичнијим. Ако размишљате о рефинансирању, требало би да разумете суштинску улогу процене у том процесу.
Шта је кућна процена?
Процена је мишљење лиценцираног или овереног стручњака о вредности куће коју пружа незаинтересована трећа страна. Процењивач се плаћа за пружање услуга вредновања вашег дома, али нема проблема у игри када је у питању да ли сте у могућности да рефинансирате као резултат вредности до које стижете. У трансакцији рефинансирања, процена штити банку осигуравајући да зајмопримац не посуђује више новца него што имовина вреди. Ако имовина касније из било којег разлога пређе у оврху, зајмодавац жели да може препродати некретнину и добити свој новац назад.
Процењивач посећује ваш дом између 30 и 45 минута да би измерио његове димензије, прегледао његове погодности и оценио његово свеукупно стање, изнутра и споља, сликајући спољашњост, гаражу и сваку унутрашњост собе. Затим прегледавају евиденцију некретнина сличних вашој - у идеалном случају, некретнине у вашем кварту које су недавно продате. На основу кућне посете и ових записа процењивач стиже до професионалног мишљења колико би ваше имовине продао ако бисте је ставили на тржиште. Банка користи ову вредност - заједно са вашим приходима, имовином и историјом кредита - да би одредила колики ће вам износ позајмљивати.
Кључне Такеаваис
- Власник куће који планира да рефинансира хипотеку прво мора добити процену, која обично кошта од 300 до 500 долара за породични дом. Процењивач, независни професионалац, темељно процењује дом - лично - и прегледа сличне некретнине пре него што дође до процене вредности за дом. Освежавање задатка за фарбање куће, уклањање нереда и указивање на скривене функције могу вам помоћи да повећате изгледе на високу оцену. Ако је процена мала, рефинансирање готовине може вам помоћи да достигнете 80% капитал и избегнете приватно хипотекарно осигурање. Ако сте под водом, можда ћете морати да сачекате да се повећавају вредности куће.
Домаћа процена: кључ успешног рефинансирања
Како раде данашње оцјене у кући
Две врсте трансакција рефинансирања не захтевају процену - модернизовање рефинансирања Федералне управе за стамбено збрињавање и Кредит за рефинансирање каматног стопа за смањење каматне стопе. За све остале врсте трансакција рефинансирања потребна је процена.
Федерални прописи диктирају како се зајмодавци и проценитељи морају понашати током процеса процене. Након стамбене кризе, влада је желела да повећа независност процењивача како би спречила могућност кредитирања на основу надуваних вредности куће. Додд-Франк-ов закон и Закон о позајмљивању истине сада захтијевају да се процјене "воде независно и без примјереног утицаја и присиле".
Будући да захтеви за независност процењивача дефинишу уски опсег прихватљивих интеракција између процењивача и службеника зајма, зајмодавци се плаше да би било какав контакт са процењивачима могао да се тумачи као кршење закона покушајем утицаја на мишљење процењивача пре него што је процена завршена. Зајмодавци гријеше на страни опреза како би избјегли могућност тешких дисциплинских мјера. Кредитори и брокери не могу одабрати процениоца, нити дужник може. Зајмопримци такође не могу поднети процену која је обављена за другог зајмодавца, иако они „могу банци рећи да постоји друга процена и банка може тражити извештај процене директно од друге институције“.
Зајмодавац често наручује процену преко треће стране која се зове компанија за управљање проценом (АМЦ). "Коришћење АМЦ-а није услов, али то је уобичајени приступ независности процењивача, " каже Јое Парсонс, виши саветник за зајмове у Пиннацле Цапитал Мортгаге из Дублина, Калифорнија, регионални банкар и хипотекарни посредник.
Многи зајмодавци - посебно мали, локални - имају директне односе препоруке са малим панелом процењивача и не користе АМЦ. Или зајмодавац може имати интерно неовисно одељење за процену. Процењивач треба да има локално знање о подручју (које се назива тржишном компетенцијом). Очекује се да процењивачи следе Јединствене стандарде праксе стручне процене које је издала Професионална фондација, иако ови стандарди нису закон.
Накнаде за кућну процену
Накнаде за процјену овисе о држави, али процјенитељи морају наплатити уобичајене и разумне накнаде за то подручје. Очекујте да платите од 300 до 500 долара за оцену стандардног породичног дома. "Сложеније некретнине су скупље јер инспекцији треба више времена", каже Ерин Бентон, потпредседница компаније Децорум Валуатион Сервицес, компаније за управљање проценама у граду Еллицотт, Мд.
Морате платити накнаду унапред у време процене, а не приликом затварања, јер без обзира да ли се ваш кредит затвара, процењивач је и даље урадио посао. Иако се накнада може чинити корисном ако вам омогућава да добијете услове за рефинансирање које желите, она може изгледати као губитак новца ако ниска процена значи да не можете рефинансирати.
Како зајмодавци не могу разговарати о вредности куће или предвиђеној „циљној вредности“ са процењивачем у тренутку додељивања, власници кућа не могу да процене процењивач процене да ли ће њихов дом оценити довољно високо да би га могли рефинансирати пре него што плате за услугу, како су могли пре нових прописа. У најбољем случају можете потражити недавне упоредиве продаје на веб локацијама попут Зиллов и Редфин, али њихови записи могу бити непотпуни.
Друга опција је тражити од агента за продају некретнина да упореди анализу тржишта и пружити вам отиске недавних упоредивих продаја из Услуге вишеструких котација, каже Бруце Аилион, агент из РЕ / МАКС Греатер Атланте. Питајте лепо, како ће вам агент учинити услугу - за разлику од продаје кућа, он или она неће зарадити никакву провизију од вашег рефинанса.
Помоћ за врхунске процене
Вредност коју процењивач даје вашем дому у великој мери зависи од недавних продајних цена упоредивих некретнина, али грешите ако мислите да не можете ништа да помогнете да ваш дом уђе на крајњој линији његове потенцијалне процене.
Оцењивање дома слично је као и на првом састанку, каже Аилион. Иако немате појма како ће вам се партнер допасти или оценити, његованост нежно знатно повећава ваше шансе да будете привлачни. „Тако је и са проценом“, каже он. „Ваша имовина треба бити уредна и чиста, неуредна и лака за преглед. Било који кућни љубимци треба да буду смештени и да маскирају мирис. Не желите да се процењивач жури да изађе. “
Ево како цертифицирани процјенитељ стамбеног простора Ралпх Ј. Ваццари, предсједник компаније Ваццари & Ассоциатес из Марблехеад-а, Массацхусеттс, описује свој приступ послу: "Генерално, не би требало бити важно да ли ваш травњак није покошен или је ваша кућа неред. Важно је, међутим, схватити да прљав или неискрен дом може повећати изглед хабања и пукнућа ван нормалног стања, а то стање у ствари може утицати на вредност. “
Према Ваццарију, процењивач брине о следећем:
- Спољашње и унутрашње стањеТотално бројање просторијаФункционалност, укључујући дизајн и распоред унутрашњих просторија и функционалну застарелост Побољшање кухиња и купаоница, прозора, крова и система куће (грејање, електрика и водовод) током претходних 15 година који чине дом бољим до данас функционална и подесна по данашњим стандардимаКондиција и старост система кућеОкстеријерни садржаји, попут гаража, палуба и верандаЛоцатионУнаппеалинг карактеристике, попут спољашњег изгледа који није у складу са остатком четврти
Добро је истакнути карактеристике које можда неће бити одмах очигледне које би могле потенцијално допунити мишљење процењивача, каже Парсонс.
Пре него што дође оцењивач
Припрема вашег дома за посету процениоца, међутим, разликује се од припреме за потенцијалног купца. „Када отварате свој дом потенцијалном купцу, желите да покренете емоционалне реакције“, каже Парсонс. „Као продавац, желите да тај купац може да замисли колико ће им бити срећни и угодни. Не постоје таква субјективна разматрања за процену."
Ваццари додаје да власник куће не би направио промене, попут кидања старог тепиха ради откривања пода од тврдог дрвета, на процену, као што би могао да постане продавац. Али освежавање боје куће, изнутра и споља, може помоћи, као што уклањање нереда омогућава потпуни приступ и преглед свих подручја у кући, укључујући и подрум. На крају, каже Аилион, "ако су порески подаци нетачни, укажите то."
Иначе, каже Ваццари, одговорност процењивача је да открије проблеме и постави питања где је то оправдано.
Ако обезбедите добру оцену
Честитамо! Завршили сте велики корак у рефинансирању своје хипотеке. Сада је вријеме да прођете кроз наредни низ корака са вашим кредитним службеником. Ако сте осигурали повољну процену, користите алат као што је хипотекарни калкулатор Бироа за заштиту потрошача да бисте истражили каматне стопе на рефинансирану хипотеку за вашу вредност куће. Ако се наоружате овим цифрама, можете вам дати мало преговарачке моћи када се сретнете са својим зајмодавцем.
Добијање другог мишљења
Понекад вредност проценитеља није само нижа него што бисте желели да буде, већ је нижа него што мислите да ваш дом вреди. "Процена је мишљење само једне особе", каже Аилион. „Иако је ово обучено и образовано мишљење, као и у свим професијама, постоје добри и зли практичари.“
Имајући у виду строге савезне прописе који регулишу процес, да ли можете нешто предузети у вези с ниском проценом? „Ако се власнику куће не свиђа вредност процене, може да напише жалбено писмо зајмодавцу или АМЦ-у, али шанса да процењивач промени своје мишљење је врло мала, осим ако власник куће нема превелике доказе да је вредност офф, "каже Бентон.
Жалба ће вам успети само ако покажете да је процењивач направио значајну грешку, као што је погрешно навођење квадратних снимака или броја соба; непоштовање важног садржаја, као што су базен или спа центар; или непоштовање сличне продаје која би могла подржати већу вредност, а „брање трешања“ мање погодну упоредну која би указивала на нижу вредност, каже Парсонс.
Могли бисте и случај, каже Аилион, напомињући да су упоредиве упоредне вредности биле у инфериорном школском округу или инфериорном одељењу које није имало повезаност власника кућа с базенима и тениским теренима, да су све поређане у невољи или некретнине продаје у власништву или да имају друге негативне екстерне утицаје који утичу на вредност, као што су на прометној улици. „Објасните зашто су различити и нису једнаки вашим. Морате доказати да нешто није у реду са одабраним упоређивачима “, каже Аилион.
Ваше могућности када је оцена ниска
Ако вас процена вреди на мање од 80%, можете извршити рефинансирање готовине, додајући довољно новца при затварању да бисте достигли тај чаробни омјер зајма / вредности од 80% и избегли ПМИ.
За сада можете одлучити и да платите ПМИ. Ако кућне вриједности и даље расту, можете пружити упоредиву продају вашем хипотекарном сервисеру и затражити да уклони ПМИ, чак и ако нисте још платили већи дио главнице. Ако процена открива да сте под водом, све што можете да учините је да сачекате да се тржиште побољша, осим ако се не квалификујете за програм попут Хигх ЛТВ Рефинанце Оптион од Фанние Мае или ФМЕРР (Фреддие Мац Енханцед Релиеф Рефинанце). ХАРП (програм повољног финансирања по основу домова), који је понудио владину помоћ власницима кућа који су били под водом, истекао је крајем 2018. године.
Кућне процене: Дно црта
Разумевање рада процеса процене пружиће вам најбоље шансе да добијете проценитеља који ће доделити највишу могућу вредност вашем имању. Оцене не долазе увек у вредности којима се позајмљивачи надају, већ су људски процес са простором за субјективност и грешке. Можете уложити жалбу на ниску процену, али успећете само с јаким подацима који ће вас подупријети.
