У доба процвата стамбеног простора 2004. и 2005. године, зајмодавци су се шалили да је „све што је потребно да добијете хипотеку дисање“. Времена су се променила. Између дебакла на тржишту некретнина и банкарске кризе, стандарди за одобравање кредита пооштрили су се далеко од дисања. (За читање везано за њих, погледајте 4 кључна фактора који покрећу тржиште некретнина .)
ТУТОРИЈАЛ: Економски показатељи које треба знати
Иако је данас теже да се квалификују за хипотеку, процес на много начина је једноставно повратак у дане пре пуштања стана у којима су потрошачи морали да докажу своје приходе и имовину, покажу своју способност отплате кредита и довољне уштеде за предујам и новчане резерве.
Захтеви за плаћање предујма Већини купаца који нису доступни за плаћање за већину купаца недостају дани. Усред стамбеног процвата, зајмови који нису отплаћени били су лако доступни, али ових дана уобичајени зајмови захтевају аванс од 5 до 15%. Државни зајмови осигурани за ФХА захтијевају предујам од 3, 5% за квалифициране купце, али они са кредитним резултатом испод 580 морају уплатити аванс од 10%. Зајмови за ВА, доступни припадницима војске и ветеранима, доступни су без аванса. Програм зајма УСДА, доступан становницима у одређеним руралним областима, такође не нуди зајмове без плаћања аванса. (Сазнајте више о ВА кредитима у Јединствене предности ВА хипотека .)
Врсте кредита Зајмопримци су некада могли да аплицирају за разне хипотекарне производе као што су зајмови само за камате и опциони аранжмани. Иако су зајмови само за камате данас ретко доступни, опција-АРМ-ови су у потпуности нестали. Обични зајмови с фиксном стопом ванилије данас су најпопуларнији за већину корисника кредита, а слиједе их хибридни АРМ-ови с фиксном стопом од једне до десет година, а слиједе стопа која се прилагођава на годишњем нивоу. (о опцији АРМ-ови у опционим АРМ-овима: амерички ноћни сан или хипотека? )
Кредитни рејтинг Зајмодавци се данас ослањају више него раније на вашу кредитну оцену како би одредили не само да ли се квалификујете за хипотеку, већ и да одредите каматну стопу. Иако зајмодавци варирају, већина каже да је за конвенционални зајам потребан кредитни резултат од 680. Захтеви за зајам ФХА мало су лабавији, а неки зајмодавци (али не сви) одобриће ФХА кредит потрошачу са кредитном оценом од 620 или испод. Многи захтијевају оцјену 640 за ФХА кредит. Позајмљивачи са кредитном оценом од 720 или 740 и више ће вероватно бити одобрени, зависно од других финансијских околности. Каматне стопе се утврђују на вишеслојној основи, а најбоље каматне стопе иду кредиторима са највишим кредитним резултатима.
Провјера На врхунцу стамбеног процвата, многи зајмодавци одобравали су "кредите за овјеру дохотка / не-документацију", али то је данас прилично немогуће пронаћи. Зајмопримци морају да докажу своје приходе са две године пореске пријаве и требаће им банковне извештаје да доказују да имају имовину и новчане резерве. Новац који се користи за предујам и трошкове затварања мора имати папирни траг који показује одакле долази, јер постоје правила која се тичу могућности коришћења поклон фондова.
Запошљавање Пре неколико година, зајмодавци су одобравали кредите са „наведеним примањима“, али сада зајмодавци требају времена да провере запосленост и пажљиво проматрају стабилност посла као део процеса одобрења. Одобрење хипотеке много је теже самозапосленим подносиоцима захтева који морају доказати сталан ток прихода и одрживост пословања.
Коефицијенти Још један рестриктивнији корак зајмопримаца данас је омјер дуга и прихода. У данима губитничких смјерница, зајмодавци су били спремнији повећати омјер дуга и прихода на чак 50% ако се чинило да зајмопримци могу отплатити зајам. Већина зајмодаваца сада зајмопримце ограничава на плаћање станова од 31 до 33% бруто месечног дохотка и укупног дуга од 43 до 45%. Понекад висок кредитни резултат или значајне новчане резерве или висока авансна плаћања омогућавају дужницима да прекораче ове смернице, али зајмодавци су много мање вољни да прошире ове омјере него у прошлости.
Додатни кредитни чекови Као део нових строжих смерница, зајмодавци понекад поново прегледавају ваш кредит након одобрења зајма, али пре датума измирења кредита као додатну заштиту за њихово улагање. Зајмопримци морају бити веома опрезни да избегавају употребу својих кредитних картица, подношење захтева за додатни кредит или промену послова током кључног периода између одобрења зајма и намире.
Дно црта Сва ова нова правила и промене процеса хипотеке значе да се од банкарске кризе још једна ствар променила: одобрења зајма трају дуже. Зајмодавци сада морају пажљиво да провере сваки детаљ о захтеву за кредит заједно са проценом, тако да зајмопримци морају бити спремни за период подношења захтева за намирење од најмање 30 дана, али често од 45 до чак 60 дана. Иако је ово можда фрустрирајуће, све је то део обновљеног напора зајмодаваца да пажљиво прегледају подносиоце захтева за кредит. (За додатно читање погледајте и Највиши кредитни резултат: Да ли је могуће добити? )
