Преглед садржаја
- Диверзификација са некретнинама
- Оптимизација портфеља
- Закључци
Некретнине су несумњиво значајан елемент расподјеле имовине и треба да буду саставни дио сваког институционалног или личног портфеља улагања. Такође, све важнија је и инфраструктура, која има сличне предности као и некретнине. На основу истраживања на Универзитету у Регенсбургу у Немачкој, овај чланак ће размотрити нека од главних питања расподјеле средстава у овом контексту.
И некретнине и инфраструктура представљају привлачне инвестиције за инвеститоре који нису склони ризику, нарочито током медведских тржишта. Постоје сличности и разлике између та два, и можете конструисати заиста оптималан портфељ тако што ћете их у потпуности искористити.
Кључне Такеаваис
- Добро диверзифицирани портфељ требао би садржавати улагања у широку палету класа имовине, укључујући пројекте некретнина и инфраструктуру који су мање корелирани с дионицама или обвезницама. Реална улагања у некретнине и инфраструктура често се спајају у вриједносне папире попут РЕИТ-а или узајамних фондова који циљају Оптимални износ ових инвестиција варира овисно о циљевима улагања, временском хоризонту и профилу ризика.
Диверзификација кроз некретнине и инфраструктуру
Предности диверзификације директних и индиректних инвестиција у некретнине добро су познате, а улога диверзификације у институционалним портфељима детаљно је истражена. Различите корелације односа акција и обвезница изузетно су корисне за избјегавање волатилности портфеља.
У САД-у постоји велика потреба за улагањем и побољшањем инфраструктуре у многим аспектима, тако да постоји пуно потенцијала на тржишту. Прилично сви инвеститори требало би да искористе овај потенцијал да би се ефикасније диверзификовали у икада у изузетно обећавајућем сектору.
У прошлости је инфраструктура била посвећена релативно мање пажње, заједно са другим алтернативним средствима као што су роба и приватни капитал. Дошло је до одступања од конвенционалних портфеља старе школе који укључују капитал, обвезнице, готовину и некретнине.
На алокацију некретнина нарочито може утицати ако алтернативне инвестиције значајно диверзификују приносе од конвенционалних инвестиција. У ствари, инфраструктура је постала фокус пажње и нашла се у институционалним портфељима, а у мањој мјери и приватним.
Оно што инфраструктуру чини толико привлачном је то што делује прилично слично директним некретнинама у погледу великих величина парцела и неликвидности, али нуди и општу стабилност и стабилне новчане токове. Истраживање инфраструктуре заостаје за истраживањем некретнина, а Тобиас Децхант и Конрад Финкензеллер из Регенсберга покушали су да премосте овај јаз.
Оптимизација портфеља са некретнинама и инфраструктуром
Овај истраживачки пројекат и ранији рад на терену показује да је директна инфраструктура важан елемент диверзификације портфеља и да компаније имају тенденцију да прекомерно додељују некретнине уколико не инвестирају у инфраструктуру. Ово је важан налаз с обзиром на то да је инфраструктура заиста корисна за инвеститоре који нису склони ризику - нарочито у паду тржишта капитала.
Постоје значајне разлике у препорученим, релативним износима које треба уложити у ове две класе имовине. Распон се протеже од нуле до највише 70% (углавном у некретнине), у зависности од временског оквира, стања на тржиштима и методе које се користе за постизање оптималног.
Максимални укупни износ који се обично препоручује за алокације за некретнине и инфраструктуру је око 25%, што је знатно више од стварних институционалних алокација. Важно је напоменути да ефикасна расподјела у пракси овиси о бројним факторима и параметрима, а ниједан одређени микс не показује се досљедно бољим.
Мешавина некретнина и инфраструктуре је такође контроверзна, али једна студија Терхаара и осталих. (2003), на пример, сугерира равномерни раскол. Неки стручњаци сматрају да је за сваког довољно око 5%. У кризним периодима то може бити три или чак четири пута веће.
Друго важно откриће је да некретнине и инфраструктура могу бити кориснији у погледу диверзификације него кроз стварни поврат. С обзиром на контроверзу о ефикасној расподјели имовине и турбуленције на тржиштима некретнина, ово је главно питање. Ово последње истиче предности коришћења не само некретнина, већ и инфраструктуре.
Такође је значајно откриће да циљана стопа приноса утиче на одговарајући ниво некретнина. Инвеститори са већим циљевима поврата портфеља (који желе да зараде више, али са већим ризиком), можда ће желети да се мање посвете некретнинама и инфраструктури. То доста зависи од стања на тим тржиштима у односу на тржишта капитала у смислу да ли је последње у узлазној или силазној фази.
Тачне алокације за некретнине и инфраструктуру зависе од различитих параметара. Поред горе поменуте очекиване стопе приноса, постоји и питање како је дефинисан ризик. Остали релевантни фактори укључују став према инфраструктури уопште и како се то односи на друга алтернативна улагања. У пракси су ове одлуке о расподјели сложене, па су могуће веће или ниже оптимале за различите инвеститоре у различито вријеме.
Закључци
Ако постоји једна ствар која остаје главни приоритет свим инвеститорима, има добро разгранати портфељ. То једноставно не може заменити, али на тржишту је пуно неискоришћеног потенцијала. Улагања у некретнине, али и инфраструктура могу играти виталну улогу у оптимизацији портфеља. То се углавном односи на институције, али и на приватне инвеститоре. Приватни инвеститори могу имати користи од веће диверзификације.
