Порезни закон за власнике домова у Канади веома се разликује од система у САД-у. Камата на хипотеку за главно приватно пребивалиште није одбитна за порез. Међутим, сви капитални добици од продаје куће ослобођени су пореза.
Али постоји начин на који Канађани могу ефикасно одузети ту хипотеку.
Финансијски циљ
Прво, неколико основних дефиниција:
Ваша нето вредност је ваша имовина умањена за обавезе. Да бисте повећали нето вредност, морате или повећати имовину или смањити своје обавезе, или обоје.
Ваш бесплатни новчани ток представља износ готовине који вам остаје након што су извршени сви трошкови и исплате дуга. Да бисте повећали новчани ток, морате трошити мање, добити боље плаћен посао или платити мање пореза.
Погледајмо стратегију која ће вам помоћи да повећате имовину изградњом инвестиционог портфеља, смањите дугове тако што ћете брже отплатити хипотеку и повећати новчани ток плаћањем мање пореза. Ефективно, повећали бисте нето вредност и ток новца истовремено.
Стратегија
Сваки пут када извршите хипотеку, део плаћања се примењује на камате, а остатак на главницу. То главно плаћање повећава ваш капитал у кући и можете га позајмљивати, обично по повољнијој стопи од неосигураног зајма.
Ако се посуђени новац тада користи за куповину инвестиције која доноси профит, камата на кредит је неопорезива, што ефективну каматну стопу на кредит чини још бољом.
Ова стратегија захтева од власника куће да узме назад главни део сваке хипотеке и инвестира у портфељ који доноси доходак. Према канадском порезном законику, камате плаћене на позајмљена средства за остваривање прихода опорезују се порезом.
Како вријеме напредује, ваш укупни дуг остаје исти, јер се главница плаћа позајмљивањем сваки пут када се уплата изврши. Али већи део тога постаје порезно признат дуг. Другим речима, то је „добар“ дуг. И, мање остатака ненадокнадивог дуга или "лошег" дуга.
Да бисте ово боље објаснили, погледајте доњу слику, где можете видети да се хипотекарна уплата од 1.106 долара месечно састоји од 612 долара главнице и 494 долара камате.
Слика Јулие Банг © Инвестопедиа 2019
Као што видите, свака уплата смањује износ који се дугује на зајму за 612 долара. Након сваке исплате, 612 долара се посуђује и улаже. То задржава укупни ниво дуга на 100.000 УСД, али део зајма који се одбија од пореза расте са сваком уплатом. На горњој слици можете видети да након месец дана примене ове стратегије, 99.388 долара још увек није одбитни дуг, али 612 долара сада се одбија од пореза.
Ова стратегија може бити корак даље: Отплаћени део камате који одбије порез ствара годишњи поврат пореза, који би се затим могао користити да се хипотека још више исплати. Ово хипотекарно плаћање било би 100% главнице (јер је то додатна уплата) и могло би се у цјелини посудити и уложити у исти портфељ који доноси доходак.
Кораци у стратегији понављају се месечно и годишње све док хипотека не буде у потпуности умањена за порез. Као што можете видети из претходне и следеће слике, хипотека остаје константна на 100.000 УСД, али део опорезивања повећава се сваки месец. Са стране, инвестициони портфељ расте, такође, месечним доприносом и дохотком и капиталном добити коју доноси.
Слика Јулие Банг © Инвестопедиа 2019
Као што је горе приказано, хипотека у потпуности опорезована од пореза може се појавити након што се задњи дио главнице врати у посудбу и уложи. Дуг и даље износи 100.000 УСД; међутим, 100% од тога је сада порезно признат. У овом тренутку, примљени поврат пореза може се такође инвестирати како би се повећала стопа по којој инвестициони портфељ расте.
Користи
Циљеви ове стратегије су повећање новчаног тока и имовине уз смањење обавеза. То ствара већу нето вредност за појединца који проводи стратегију. Такође има за циљ да вам помогне да брже постанете без хипотеке и да започнете изградњу инвестиционог портфеља брже него што бисте то иначе могли.
Погледајмо их мало ближе:
- Постаните бржи без хипотеке. Тачка у којој технички немате хипотеку је када ваш инвестициони портфељ достигне вредност вашег неизмиреног дуга. Ово би требало бити брже него код традиционалне хипотеке, јер инвестициони портфељ треба да расте док вршите плаћања хипотеке. Хипотекарна плаћања извршена применом прихода од пореских одбитка могу хипотеку исплатити још брже. Изградите инвестициони портфељ док плаћате кућу. Ово је сјајан начин да започнете штедњу. Такође помаже да се ослободите готовине коју иначе не бисте могли уложити пре него што отплатите хипотеку.
Студија случаја
Ево поређења финансијског утицаја два канадска пара, један отплаћује хипотеку на традиционалан начин, а други користећи стратегију одбитка пореза.
Пар А купио је кућу од 200.000 долара са хипотеком од 100.000 УСД амортизованом током 10 година на 6%, уз месечну уплату од 1.106 долара. Након што се хипотека исплати, улажу 1 106 долара које су плаћали у наредних пет година, зарађујући 8% годишње.
После 15 година, поседују сопствени дом и поседују портфељ у вредности од 81.156 долара.
Пар Б купио је кућу идентичне цене са истим условима хипотеке. Сваког месеца они позајмљују главницу и улажу је. Они такође користе годишњу пореску пријаву коју су примили од пореског одбитка дела камате да би исплатили главницу хипотеке. Потом тај главни износ позајмљују и улажу у њега. Након 9, 42 године, хипотека ће бити 100% добар дуг и почеће да производи годишњи поврат пореза у износу од 2.340 УСД уз претпоставку граничне стопе пореза (МТР) од 39%. После 15 година, поседују сопствени дом и поседују портфељ у вредности од 138.941 УСД. То је повећање од 71%.
Реч опреза
Ова стратегија није за све. Позајмљивање против вашег дома може бити психолошки тешко. Још горе, ако инвестиције не дају очекиване приносе, ова би стратегија могла дати негативне резултате.
Поновним позајмљивањем капитала у вашој кући уклањате и јастук сигурности ако се тржиште некретнина или инвестиције, или обоје, окрене за још горе.
Стварањем портфеља који доноси доходак на нерегистрованом рачуну, можете се суочити и са додатним пореским последицама. Треба да се консултујете са професионалним финансијским саветником да бисте утврдили да ли је ова стратегија за вас. Ако јесте, нека вам буде стручна помоћ да то прилагодите себи и личној финансијској ситуацији ваше породице.
