Што је кабриолет АРМ
Конвертибилна АРМ је хипотека подесива стопа (АРМ) која дужнику даје могућност конверзије у хипотеку са фиксном стопом. Конвертибилни АРМ-ови се продају као начин да се искористе падајуће каматне стопе и обично укључују посебне услове. Финансијска институција углавном наплаћује накнаду за пребацивање АРМ-а у хипотеку с фиксном стопом.
БРЕАКИНГ ДОВН Цонвертибле АРМ
Конвертибилна АРМС хибрид је две врсте хипотеке: конвенционална хипотека са фиксном стопом од 30 година и хипотека подесива стопа (АРМ). Хипотеке са фиксном стопом дају дужнику сигурност да зна да се његова месечна исплата никада неће променити, чак и ако се стопе повећају; временом уплате ефективно опадају у односу на инфлацију. Хипотека са прилагодљивом стопом почиње знатно нижом почетном стопом „теасера“, али након постављеног периода (обично пет година) стопа се прилагођава у складу са индексом, као што је ЛИБОР, плус маржа. Стопа се обично прилагођава сваких шест месеци и може ићи горе или доле (у границама наведеним у уговору).
Са конвертибилним АРМ-ом, хипотека почиње као 30-годишња подесива стопа - односно стопом клишеја испод тржишне просеке. Али у одређеном року, често након прве године, али пре пете, дужник има могућност конверзије у фиксну стопу. Нова каматна стопа је обично најнижа стопа која се нуди у року од седам дана пре закључивања. Дакле, ако каматне стопе опадају, зајмопримац може добити нижу фиксну стопу него што је можда иницијално добио.
Конвертибилни АРМ-ови могу се смислити када су цене високе
Представљени почетком 1980-их, конвертибилни АРМ-ови изашли су на сцену током периода двоцифрених хипотека фиксне стопе. Теорија је била да, с обзиром да је вероватно да каматне стопе не би порасле много више (забрањујући ванредну инфлацију), позајмљивачи конвертибилних АРМ-а могу у суштини кладити се на велику вероватноћу нижих стопа у будућности. Рани кабриолетни АРМ били су скупи и садржавали су озбиљна ограничења. Али 1987. године, хипотекарна предузећа која су спонзорисала влада, Фанние Мае и Фреддие Мац, су почели да купују конвертибилне АРМ-ове на секундарном тржишту; будући да већина комерцијалних банака продаје хипотекарне кредите на секундарном тржишту, прихватање конвертибилних АРМ-ова од стране два хипотекарна гиганта довело је до њиховог брзог ширења. Конкуренција је са своје стране донела ниже таксе и мање рестриктивне услове.
Мана
Главни недостатак конвертибилних АРМС-а је тај што приморају дужника да надгледа каматне стопе и предвиђа будуће промене - нешто што чак и стручњаци не могу поуздано да ураде. Такође, каматне стопе на конвертибилни АРМС - и уводна и каснија фиксна стопа - обично су мало више од тржишних. И док зајмопримци не плаћају трошкове затварања приликом претварања хипотеке, зајмодавци наплаћују накнаде. У међувремену, ако каматне стопе порасту током уводног периода, губи се корист конвертибилног АРМ-а. Коначно, месечна уплата након конверзије ће готово сигурно бити већа од онога што је власник куће плаћао према рате теасер-а, иако уз обезбеђење да ће остати фиксно.
