На први поглед можете помислити да је менаџер портфеља некретнина сличан сваком менаџеру финансијске имовине. Али портфељ или капитални фонд управљања некретнинама се радикално разликује од управљања акцијама, обвезницама или узајамним фондовима.
За разлику од менаџера акција, који истражују компаније и управљају вероватноћама да могу да испуне своје артикулисане стратегије, менаџери за некретнине морају да помогну у дефинисању и искориштавању могућности на нивоу имовине. Менаџери некретнина нису само одговорни за расподелу имовине, управљање ризиком и трансакције, већ и за директно бављење земљом и структурама на њему.
Дакле, управљање имовином, за разлику од традиционалног управљања новцем, захтева искусне појединце који могу да оптимизирају вредност некретнина. Заправо, на много начина, менаџер за управљање некретнинама је много сличан генералном директору предузећа, руководиоцу компаније или установе. Супротно томе, традиционални менаџер новца може знати залихе одређеног поља или сектора - али се не укључује у пословање самих компанија.
Мислите да би вам каријера у управљању портфељем некретнина могла одговарати? Прочитајте да бисте сазнали више.
Управљање портфељем некретнина
Обука и искуство стечено од стране менаџера капиталних улагања слично је ономе код других менаџера фондова. Међутим, разликује се у начину на који те вештине користе за осигуравање перформанси портфеља. Менаџери портфеља често се оцењују по њиховој способности да обезбеде одговарајуће приносе прилагођене ризику и диверзификацију портфеља кроз супериорну алокацију и избор имовине.
Поред тога, менаџери портфеља некретнина клијентима пружају вредност обезбеђујући најефикаснију употребу улагачког капитала и обавештавајући клијенте кроз врхунско мерење перформанси, па чак и предвиђање новчаног тока. С изузетком инвестицијског поверења у некретнине (РЕИТ) и фонда менаџера фондова (чије перформансе процењују способност процене способности других менаџера да дизајнирају и извршавају стратегију), менаџер фонда за некретнине у основи је извршни директор његовог или њену властиту компанију, креирајући и извршавајући стратегије на нивоу имовине за имовину под његовом надлежношћу.
Стратегије избора инвестиција
Менаџери портфеља некретнина врше расподелу и одабир имовине, не разумевањем тржишне динамике и компанија у одређеним индустријама, већ експерти у основама својства имовине. Они проучавају у локалним регионима иу различитим пословним наменама земљишта: канцеларијско, индустријско, хотелско, малопродајно, као и за једно и више породично становање. Да би победили на тржишту, осигурали диверзификацију и произвели адекватне приносе прилагођене ризику, менаџери портфеља некретнина морају кладити на регионално или локално тржиште некретнина и, у случају портфеља с више имовине, исправан микс имовине.
Из тог разлога, многи менаџери фондова се фокусирају на одређене регионе или врсте имовине; неки већи менаџери имовине организују своје старије запосленике и помоћно особље по регионима или употреби земљишта. Разлог организовања на овај начин је осигурати да се тржишне прилике могу идентификовати и затим превести у исправан избор имовине и порекло имовине.
Начин стицања имовине један је од најзначајнијих начина на који се фондови за некретнине разликују од традиционалнијих улагања. Попут трговаца на дну берзе, фондови за продају некретнина користе стручњаке за куповину да открију и изврше трансакције некретнинама. Ово особље за аквизиције обично ради за одређени фонд или је организовано регионално или према врсти имовине.
Како већина фондова за оснивање некретнина поседује све (или значајан део) сваке имовине, менаџери портфеља често су директно укључени у процес куповине. Пошто су одговорни за постављање и спровођење стратегије власништва, руководиоци портфеља морају бити директно укључени у све инвестиционе процесе, укључујући аквизиције, финансирање, располагања и одлучивање о објектима. Да би се олакшала ширина и дубина процеса управљања инвестицијама у некретнине, менаџери портфеља морају се ослонити на велику количину инфраструктуре у односу на уложени капитал. Да би то постигли што ефикасније, руководиоци фондова за управљање некретнинама и менаџери имовине развили су специјализовану функцију управљања имовином.
Како функционише управљање имовином некретнина
Функцију управљања имовином некретнина чине стручњаци на нивоу имовине који додају вредност менаџерима фондова спровођењем стратегије на нивоу имовине. Специјалисти су стручњаци било за регионалне тржишне темеље или за одређене врсте имовине и одговорни су за оптимизацију вредности имовине у којој се налазе. Поред пружања информација о управљању портфељем о локалним изгледима и олакшавања трансакција, менаџер имовине одговоран је за перформансе на нивоу имовине.
Поред одобравања буџета и вршења управљања трошковима, менаџери имовине повећавају вредност управљајући лизингом на једној или више некретнина. Иако се може чинити као црно-бела афера, лизинг је сложена функција која неминовно одлучује о вредности имовине и портфеља. Успех у лизингу не постиже се само проналажењем и извршавањем највећих могућих могућности закупа на свакој некретнини, већ и спровођењем програма лизинга који је усклађен са стратегијом портфеља уз одржавање најбољих односа са постојећим станарима.
Закуп је преговарачки процес који може укључивати доношење одлука у супротности са потребама станара у циљу оптимизације вредности имовине. На пример, за некретнине које су планиране на продају, закуп може да се обустави током периода продаје како би се новим власницима омогућило да уваже више потенцијалне стопе закупа. То може довести до повећаних прогнозираних вредности имовине, а самим тим и до већих продајних понуда.
Током периода повећања закупних стопа, дугорочни закупи могу бити закључани за некретнине оријентисане на приход, док се за стратегије усредсређене на апрецијацију капитала, услови закупа могу скратити да би се искористиле веће очекиване стопе у будућности. Способност менаџера имовине да постигне одговарајући микс станара, изврши стратегију лизинга која усклађује новчане токове са потребама портфеља и управља капиталним и оперативним трошковима може значајно утицати на укупну вредност портфеља.
Менаџери портфеља некретнина као генерални директори
Ако неко помисли на некретнину као на засебно предузеће или подружницу, свака са сопственом стратегијом и потенцијалом перформанси, човек почиње да разуме зашто менаџери портфеља у капиталу некретнина личе на генералне директоре предузећа. Попут извршних директора, који морају да распоређују ограничену понуду капитала међу различитим приликама да би створили највећи укупни поврат улагања, менаџери портфеља некретнина морају то учинити у свим некретнинама којима управљају. Ова потреба за расподјелом ограничене количине ресурса ствара ситуацију различиту од многих конвенционалних компанија за управљање имовином.
У капиталним фондовима за некретнине постоји инхерентни сукоб између менаџера портфеља и њихових менаџера имовине, јер они делују за помало различите циљеве. Иако су менаџери имовине специјалисти који добивају надокнаду за оптимизацију вредности својих некретнина, а менаџери портфеља награђени су за оптимизацију поврата портфеља и задовољства инвеститора, успешни менаџер фонда за некретнине је онај који може управљати овим сукобом и одржавати ефикасан менаџерски тим и перформансе портфеља. Ово захтева артикулирање добро осмишљене стратегије портфеља у добро повезаном тиму менаџера који разумеју и интернализују укупне циљеве улагања. Ово може бити тежак задатак за било који фонд који је значајно повећао број и сложеност имовине у управљању.
Такође је критично да менаџери портфеља некретнина не само да утјечу на потребну расподјелу капитала, одабир имовине и друге потребне вјештине улагања, већ и да имају способност стварања одговарајућих стратегија улагања и вјештина вођења да мобилизирају организацију према истој мисији портфеља.
Доња граница
Када је реч о фондовима за некретнине, кључна је способност руководства да извршава планове управљања имовином, поред обављања традиционалних пракси управљања фондовима. За менаџера инвестиција у некретнине то значи оптимизацију вредности некретнина у његовом портфељу, и избором и накнадним управљањем имовином портфеља. Менаџери портфеља некретнина морају распоредити своје ресурсе преко некретнина којима управљају за што је могуће већи повратак, и водити тим да буде у току да би исти постигао. За оне са правом комбинацијом вештина, ова се каријера истиче као јединствена прилика у управљању имовином.
