Преглед садржаја
- 1. Смрт у кући
- 2. Невоље око суседства
- 3. Опасности
- 4. Подаци о ХОА
- 5. Поправци
- 6. Штета од воде
- 7. Недостају предмети
- 8. Остала могућа откривања
- Како открити
- Доња граница
Ево важне заштите за купце кућа: Када власници продају некретнину, они морају открити информације о њеном стању које могу негативно утицати на његову вредност. Ако намјерно прикрију такве податке, могли би бити осуђени и за превару поред тужбе. Продаја имовине „каква јесте“ неће их изузети од ових обелодањивања.
Ова правила утичу на све који продају кућу, али посебно је вероватно да ће погодити пераје имовине који често поседују некретнине у лошем стању. Надаље, постоје мале разлике у закону које се односе на информације о откривању података. Научите посебне законе ваше државе о потребним обелодањивањима из вашег државног одјела за некретнине и локално планирање. Познавање врста информација које би требало да буду откривене може вам помоћи при куповини некретнина; ако га продајете, можда ће вас спасити од суочавања са парницом. Ево како ова правила утичу на купце и продавце.
Кључне Такеаваис
- Продавци некретнина правно су дужни да открију информације о њеном стању које могу негативно утицати на његову вредност. Чак и ако вашој држави не буде потребно обелодањивање одређеног проблема, можда ће продавци обавезно то обелоданити како би спречили проблеме са потенцијалним купцем. Информације да можда ће бити потребно да се обелодани укључује смрт због насилног криминала над имовином, кварова у околини као што су бука или мириси, опасности, оштећења воде и поправке кућа. Државни закони се разликују, зато се обавезно обратите адвокату за некретнине у вези са захтевима где ти живиш.
1. Смрт у кући
Неки купци могу имати проблема или сујеверја око куповине куће у којој је неко умро, тако да је важно знати да ли ваша држава захтијева од продавца да обелодане претходну смрт у кући.
„Свака држава имат ће мало другачије захтјеве за објављивањем“, каже Јим Оленбусх, тексашки посредник за некретнине. "У Тексасу, на пример, смрти од природних узрока, самоубистава или несреће које нису повезане са имовином не морају бити откривене."
Међутим, „од продавца се мора открити смрт у вези са стањем имовине или насилним злочинима“, каже Оленбусх. Ако се дете претходног станара удавило у базену зато што базен није имао одговарајућу сигурносну ограду, на пример, продавац ће морати да открије смрт чак и након што санира проблем безбедности постављањем одговарајућег кућишта базена. Међутим, постоје околности када продавци не морају да открију смрт на имању.
"Не постоје државе у којима постоји обавеза обелодањивања смрти особе која је умрла под природним условима", каже адвокат Маттхев Реисцхер, извршни директор компаније ЛегалАдвице.цом. „Међутим, неке државе намећу дужност стигматизованој кући или стану у којем је било самоубиства или убиства. Неке државе чак иду толико далеко да намећу продавцу позитивну дужност ако имају сазнања да им некретнину прогоне мртви. “
Чак и када обелодањивање није потребно - на пример, Грузија не захтева обелодањивање убистава или самоубиства - продавци ће можда желети да погријеше у виду обавештавања купца о смрти на имању. "Ако је продавац забринут због одговорности, најбољи савет је да наставите и откријете све унапред, чак и ако то закон не захтева", каже Оленбусх. "Купци ће увек чути о стварима од суседа, а изненађење би могло да их натера да одустану од уговора о куповини или се питају шта им продавац још не каже."
2. Невоље око суседства
Узнемиреност је бука или мирис из извора изван некретнине који би могли иритирати кориснике стана. Северна Каролина захтева да продавци открију буку, мирисе, дим или друге сметње из комерцијалних, индустријских или војних извора који утичу на имовину. Мичиген захтева да продавци открију фарме, фарме, депоније, аеродроме, стрелишта и друге недаће у близини, али Пенсилванија то препушта купцу да утврди присуство у пољопривреди. Ово су правила за само три државе; потрудите се да знате шта ваш државни закон захтева у вези са обелодањивањем неприлика у окружењу.
3. Опасности
Ако је код куће повећан ризик од оштећења од природне катастрофе или је познато или потенцијално загађено окружење, можда ће бити потребно да те информације откријете купцу.
Тексашки закон захтева да продавци открију присуство опасног или токсичног отпада, азбеста, изолације урее-формалдехида, плинона радона, боје на бази олова и претходне употребе просторија за производњу метамфетамина. Миссоури такође захтева откривање некадашње лабораторије метх у кући, али суседни Кансас, као и већина држава, то не чини.
Њујоршки закон о објављивању стања имовине захтева да продавци обавештавају купце о томе да ли се имовина налази у поплавном, мочварном или пољопривредном округу; да ли је то икада било одлагалиште; ако су на имању икада били резервоари за складиштење горива изнад или испод земље; ако и где структура садржи азбест; ако постоји оловни водовод; да ли је дом тестиран на радон; и да ли је било које гориво, уље, опасна или отровна материја просута или процурила на имање.
Државе такође могу захтевати обелодањивање мина, подземних јама, насеља, клизања, превртања или других недостатака стабилности земље. Калифорнијски закон о откривању природних опасности захтијева од продавача да открију да ли се имовина налази у сеизмичкој опасној зони и може ли због тога бити под земљотресом или клизиштима након земљотреса.
Иако већину захтева за обелодањивање регулишу државе, савезна влада даје мандат: обелодањење да боја на бази олова може бити присутна на било којој имовини изграђеној пре 1978. године.
4. Информације о удружењу власника домова
Ако домом управља удружење власника кућа (ХОА), требало би да откријете ту чињеницу. Такође морате знати о финансијском здравственом стању ХОА-е и пружити ове информације купцу како би могао донети информисану одлуку о куповини.
"Купац за којег знам да је купио кондоминијум, продавац је грешком заборавио да му да последњих 12 месеци белешке о састанцима", каже Ед Камински, председник и извршни директор СпортСтар пресељења на Манхаттан Беацх у Калифорнији. „Седам месеци касније купац је био проценили су 30 000 УСД на побољшању имовине. Купац је накнадно тужио купца због тога што није открио ове важне белешке."
5. Поправци
Шта сте поправили и зашто? Купци морају да знају историју поправке куће како би им кућни инспектор могао обратити додатну пажњу на проблематична подручја и бити свјестан вјероватних будућих проблема. Тексашки закон, на пример, налаже продавцима да открију претходне поправке конструкција или крова; одлагалишта, таложење, кретање тла или кварови; и кварови или кварови у зидовима, крову, оградама, темељима, подовима, тротоарима и било којим другим тренутним или претходним проблемима који утичу на структурни интегритет куће. Можда ћете морати да откријете и поправке електричне или водоводне инсталације и било које друге проблеме о којима бисте желели да знате да ли желите да купите дом и живите у њему.
6. Штета од воде
Када вода уђе тамо где не би могла, може оштетити лични иметак, нарушити структуру куће и чак створити опасност по здравље ако подстиче раст плијесни. Продавци треба открити прошле или садашње цурења или оштећења на води. Мицхиган, на пример, захтева од продавца да открију доказе о води у подруму или простору за пузање, пропуштању крова, већој штети од поплава, врсти водоводног система (нпр. Поцинкованом, бакру, другим) и свим познатим проблемима у водоводу.
„Постоје многи ризици у затварању куће у којој је потребан неки посао на имању које није било очигледно у шетњи, нарочито зими или током сувих чаролија“, каже Билл Прице, адвокат из државе Илиноис. „Зими кров или њихов кућни инспектор можда неће моћи прегледати кров који цури или има веома старе шиндре. Слично томе, сува чаролија може да прикрије проблеме са подрумом који процури. "У ситуацијама попут ове, проверите колико заштитите закони ваше државе од обелодањивања података за које не бисте могли да знате.
7. Недостају предмети
Понекад купци кућа толико имају на уму да можда не примете да кући недостаје суштинска компонента све док се не уселе. Закони о обелодањивању држава покушавају да спрече овај проблем. Тексас и Мичиген, на пример, захтевају од продавца да открију да ли поседа поседује дугачак списак предмета, укључујући кухињске уређаје, централни клима уређај и грејање, олуке за кишу, издувне вентилаторе и грејаче воде.
8. Остала могућа откривања
Купци морају знати да ли се дом налази у посебном историјском кварту, јер ће то утицати на њихову способност поправљања и преинака, а такође може повећати трошкове тих активности.
Тексашки закон налаже продавцима да открију активне термите или друге инсекте који уништавају дрво, оштећења термита или трулежи дрвета којима је потребан поправак, претходна оштећења термитима и претходни третман термитима. Закон Мицхиган-а и Северне Каролине такође захтева од продавца да обелодане било какву историју заразе. Посавјетујте се са законима своје државе да бисте видјели хоћете ли открити информације о било каквим штеточинама.
Од вас ће се можда тражити да откријете проблеме са одводњавањем или оцењивањем, зонирањем, чекањем судских спорова, променама извршеним без дозвола, граничним споровима и службеницима.
Како открити
Неке државе, попут Мицхиган-а и Северне Каролине, захтевају од продавца да користе посебан образац за обелодањивање. Ако не постоји одређени образац, ваш државни одељење или комисија за некретнине или удружење државних добављача обично имају препоручени образац који можете да користите. Образац може бити више или мање свеобухватан од онога што државни закон захтева. Ако образац није довољно свеобухватан за вашу ситуацију, допуните га списком додатних предмета које желите да откријете. Продавац мора све открити купцу у писаном облику, а и купац и продавац треба да потпишу и датуму документ. Обавезно прегледајте шта требате открити и како то треба написати, са адвокатом за некретнине.
Доња граница
Чак и ако се у вашој близини не тражи одређено откривање, продавци који имају информације о својој кући због којих купац може бити несрећан можда би желели да их обелодане. Поред моралних разлога за искреност према потенцијалним купцима - и жеље да се избегну трошкови и гњаважа тужбе - појединци морају да штите репутацију. Продавци који имају било каквих недоумица о томе да ли су правилно открили стање имовине треба да се обрате адвокату за некретнине у својој држави.
