Шта је повољна стамбена инвестиција?
Успешни инвеститори у некретнине више су од изнајмљивача. Они су паметни руководиоци предузећа. Улагачи у некретнине делују слично као портфељни менаџери и пословни менаџери који се фокусирају на максимизирање профита истовремено стварајући вредност за клијенте. Овај чланак говори о повољним улагањима у становање као пословној и инвестиционој стратегији У чланку се прво дефинишу приступачна становања и разматра три демографске групе које представљају најбоље циљно тржиште. Затим се у чланку говори о профитабилности и продајности приступачног становања, као и о финансирању и друштвеним импликацијама приступачних стамбених инвестиција.
Кључне Такеаваис
- Приступачно становање је укључено у портфеље многих инвеститора имовине, углавном због припадајућих државних пореских кредита. Власници инвеститора који су заинтересовани за приступачно становање требало би да обезбеде да таква инвестиција буде профитабилна и тржишна у њиховој области. Инвеститори би требало да израчунају трошкове који су укључени у куповину, реновирање. и одржавање повољног становања како би се утврдило да ли је одржив предлог за улагања. Уопштено, инвеститор ће имати најбоље некретнине у пожељним областима по повољним ценама да би обезбедио одговарајућу потражњу и профитабилност.
Разумевање повољног становања
Концепт који стоји иза приступачног становања је обезбеђивање смештаја за оне чланове друштва са ограниченим примањима. Власници имовине добијају пореске олакшице ако користе проценат своје имовине као приступачно становање (на пример, толико јединица за најам у згради). Изнајмљивачи такође добијају помоћ владе у плаћању станарине сваког месеца. Четири групе људи обично требају приступачно становање.
Старије особе и особе са инвалидитетом
Људи старији од 65 година и они са инвалидитетом значајан су проценат америчке популације. Студије показују да се ови бројеви повећавају и да ће достићи рекордне нивое у наредних 20 до 30 година. Људи из ових група требају становање које је у непосредној близини јавног смештаја и модификовано како би им помогло у свакодневном животу. Измене укључују рампе уместо степеница, купатила са инвалидским колицима, рукохвате и модификоване ормаре и ормаре.
Студенти
Све већи број одраслих и нетрадиционалних студената и универзитета повећао је потребу за становањем ван кампуса. Одрасли студенти са породицама требају приватно становање у близини кампуса. Међународним студентима треба смјештај који је доступан током цијеле године, јер је јефтинији и повољнији од честих међународних путовања на годишњим одморима и одморима.
Војска
Припадници војне службе имају могућност становања у бази и ван ње. Становање на бази захтева изградњу, управљање некретнинама и одржавање терена, док је за становање ван базе потребна додатна помоћ око локације, прилагођена изградња и финансирање куповине. Кућиште ван базе мора бити близу базе и лако се усељавати и излазити ван. Улагачи у војна становања требало би да буду упознати са савезним уговорима, као и са посебним смерницама за сваку грану службе.
Програми рехабилитације и поновног уласка
Део становништва захтева прелазно становање. На пример, бескућници и породице, опорављани зависници и новоотпуштени из поправног дома захтевају смештај на пола пута. Неки одрасли и деца у државним заштитним службама и програмима менталног здравља захтевају групне домове и смештај у окружењу. Апартмани и пансиони морају бити довољно велики да пружају одговарајуће погодности и приватност за становнике, али морају такође олакшати нивое сигурности и приступачности који су погодни за сваку групу.
Захтеви за повољне стамбене инвестиције
Приступачност је важна за инвеститоре, јер она одређује двије кључне ствари: профитабилност и могућност продаје. Субвенционисани стамбени програми, као што је Одељак 8, помажу породицама са нижим приходима да прибаве најам плаћањем дела тржишне цене за јединице за најам. Улагачи у приступачно становање требало би да знају средњи приход за своје подручје да би утврдили коју врсту поврата могу добити приликом куповине некретнине и употребе је за приступачно становање.
Неколико извора може помоћи инвеститору да утврди средњи приход. Амерички биро за попис становништва сачињава просечне приходе за државе, округе и градове. Веб странице за некретнине пружају ове информације особама које су заинтересоване за куповину кућа у одређеним регионима. И на крају, информације су доступне и преко државних и локалних управа, агенција за економски развој и стамбених власти.
- За приступачну кирију израчунајте 30% средњег прихода у вашем крају. Ово је ваш очекивани бруто приход по повољној цени за изнајмљивање. За приступачно власништво куће, израчунајте 35% средњег прихода за принцип, камате, порез на имовину, осигурање власника кућа и накнаде за удруживање. Затим израчунајте очекивану продајну цену тако што одузмете износ за порез, осигурање и накнаде на основу тарифа за то подручје. Помоћу разлике, принципа и камате одредите купопродајну цену на основу постојећих каматних стопа за ваше подручје. Банкарски или хипотекарни професионалац може вам помоћи да брзо одредите ове износе.
Профитабилност
Да бисте одредили потенцијалну профитабилност инвестиције, процените своје оперативне трошкове. За јединице за изнајмљивање почните с порезима и осигурањем које плаћате као власник. Укључите све комуналне услуге, трошкове одржавања зграда и терена, као и трошкове преноса као што су инспекција, потврда о кориштењу, регистрација и друге накнаде које захтева ваша жупанија или општина.
За продајне јединице одредите трошкове финансирања, трошкове затварања при куповини и на време продаје, материјалне и трошкове рада за изградњу или санацију и трошкове преноса.
И за јединице за изнајмљивање и продају одредите трошкове маркетинга и оглашавања. Највећи пројекат ће пропасти ако не можете да привучете изнајмљиваче или купце. Чак и једноставна, ефикасна стратегија оглашавања коштат ће и новца и времена. Размислите о трошковима пословања који утичу на вашу последњу линију.
Затим одредите свој приход. За изнајмљивање јединица користите износ очекиваног бруто прихода по приступачној јединици. За продајне јединице користите горњу купопродајну цијену. Користите стандардну формулу:
Приход - расходи = бруто добит
Размотрите свој новчани ток. Ако плаћате комуналије, неки програми омогућавају да додатни износи уплате од стране органа за субвенционисање како би покрили део комуналних услуга станара. На крају, погледајте ситуацију пореза на доходак. Амортизација ће утицати на вашу пореску обавезу и имаће различит утицај на стварни новчани ток или реалну нето добит.
Тржишна могућност
Инвеститор приступачног становања мора лоцирати и модифицирати јединице које испуњавају смјернице за субвенције за закуп доступне од стране локалних стамбених власти. За продавце, усредсредите се на минимизирање трошкова изградње и санације јединица које се продају на тржишту.
- Почните с једноставном логиком. Ако није профитабилно, не може се продати. Тачно је и обрнуто. Искористите предност ограђених домова. Постоји много домова за једну породицу и две до четири породице које су напуштене због прекомерних затвора. Обратите се локалним агенцијама за економски развој који набављају ове јединице испод тржишне цене и продају или склапају уговор са локалним програмерима ради рехабилитације и препродаје. Такође, сазнајте колико и колико продаје шерифа продаје у вашем крају. Провјерите смјернице за сваку жупанију на коју ћете циљати јер се смјернице могу разликовати између жупанија у истој регији или држави. Ове јединице се често купују на мјесту које се не види и могу представљати значајне трошкове санације и вријеме трајања препродаје. Радите с некретнинама и научите о локалном тржишту на продају од стране власника (ФСБО). Можда ћете пронаћи могућности за кратку продају тамо где је продавац или продајни агент договорио смањено отплату хипотеке како би се олакшала снижена цена за брзу продају. Ове јединице могу бити најмање скупе за поправљање и препродају.
Успешни инвеститори знају када и како се кретати на тржишту. Не заборавите да извршите текућу анализу куповине и продаје закупних јединица. Ако су трошкови рада, материјала и финансирања високи, можда сада није време за куповину више некретнина. Ако на вашем тржишту постоји више изнајмљивача, сада можда неће бити профитабилно вријеме да се јединице за продају продају чак и ако су камате ниске. Ако је тржишна рента и средњи приход у вашем подручју висок, сада је можда најисплативији тренутак за задржавање имовине за месечни приход од изнајмљивања који може да оствари.
Третирајте свој портфељ некретнина баш као и ваш портфељ за пензије са мало више боје и учвршћења.
Финансирање
Истражите разне алтернативе финансирања доступне инвеститорима. Прочитајте веб локације за Фанние Мае, Фреддие Мац и ХУД Мултифамили Финанцинг. Радите са локалним банкаром и комерцијалним хипотекарним посредником или саветником како бисте идентификовали програме зајма и пронашли приватне инвеститоре. Придружите се локалним удружењима за изградњу кућа, преуређивању и удружењима инвеститора у некретнине. Постаните члан привредне коморе и придружите се агенцијама за економски развој. Помоћу тих односа можете идентификовати јавно и приватно финансирање и оперативна партнерства.
План акције
- Бити информисан. Сазнајте више о повољном смештају широм земље и у вашем крају. Укључите се. Направите тржиште за приступачно становање. Идентификујте нишу у свом подручју и испуните је. Формирајте партнерства са истомишљеницима и изворима финансирања. Будите исплатив инвеститор. Функционише као менаџер портфеља и пословни менаџер. Примените уобичајене инвестиционе мудрости и савете пословне стратегије.
Посебна разматрања за повољне инвестиције у становање
Инвеститор стамбеног простора који приступачно мора бити станодавац, инвеститор и руководилац предузећа. Као посједник, уградите људски елемент. Запамтите да тржиште можете створити помажући породицама и својој заједници. Као инвеститор створите портфељ некретнина са плавим чипом. Имајте најбоље некретнине, у најпожељнијим областима, по најповољнијим ценама, које ће доносити највише профита.
Као пословни директор, створите бренд, генерирајте добру вољу и максимизирајте тржишну вредност вашег бренда, а не само на појединачним јединицама. Запамтите да ваше активности такође стварају радна места и могућности запошљавања грађевинских радника и агената продаје некретнина. Ваше активности маркетинга и управљања имовином помажу да привучете раднике у подручја у којима се налазе ваше јединице. Не само да можете да створите лични профит, већ можете створити и економске прилике за људе и заједнице кроз повољне инвестиције у становање.
