Цијене некретнина на дну камена привлаче поједине почетнике у некретнине. Али пре него што се придружите редовима изнајмљивача, будите сигурни да имате чврсто разумевање финансијских информација које могу направити разлику између постајања следећег Доналда Трумпа и проналаска стечајног суда. Ево осам бројева за улагање у некретнине које требате знати. (За више информација о куповини куће, погледајте: Фирст Гуиде Хомебуиер'с Гуиде)
1. Ваша хипотекарна уплата
За стандардну кућу у којој живе власници, зајмодавци обично преферирају укупни омјер дуга и прихода од 36%, али неки ће ићи и до 45% у зависности од других квалификованих фактора, као што су кредитни резултат и новчане резерве. Овај омјер упоређује ваш укупни бруто мјесечни приход са мјесечним обавезама плаћања дуга. За плаћање становања, зајмодавци преферирају бруто исплату станова од укупно 28 до 33%, зависно од других фактора. За инвестициону имовину Фреддие Мац смернице кажу да је максимални омјер дуга и прихода 45%. (За више погледајте једноставне начине улагања у некретнине. )
2. Захтеви за предујам
Иако се некретнине у власништву могу финанцирати хипотеком и мање од 3, 5% за ФХА зајам, хипотекама инвеститора обично је потребно авансно плаћање од 20 до 25% или понекад чак 40%. Ниједан од предујма или трошкова затварања за инвестициону имовину не може бити из поклон фондова. Појединачни зајмодавци ће одредити колико вам је потребно да одложите да бисте се квалификовали за зајам у зависности од омјера дуга и прихода, кредитног резултата, цијене имовине и вјероватне закупнине.
8 бројева за процену улагања у некретнине
3. Приход од изнајмљивања да би се квалификовао
Иако можете претпоставити да ће, будући да ће плаћања станарине вашег станара (надамо се) покрити вашу хипотеку, не требати додатни приход да бисте се квалификовали за кредит од куће. Међутим, да би се рента сматрала дохотком, морате имати двогодишњу историју управљања инвестицијским некретнинама, куповати осигурање осигурања од најма најмање шест месеци бруто месечне најамнине и било који негативан приход од закупа од било које имовине мора бити сматра се дугом у омјеру дуга и прихода. (Поред стварања сталног увећања прихода и капитала, некретнине пружају одбитке који могу умањити порез на доходак на вашу зараду. Погледајте пореске одбитке за власнике некретнина за изнајмљивање .)
ТУТОРИЈАЛ: Истраживање инвестиција у некретнине
4. Однос цене и прихода
Овај омјер упоређује средњу цијену домаћинства на неком подручју и средњи приход домаћинства. Пре пуцања стамбеног балона, однос цене и прихода у САД је био 2, 75, док је на крају 2010. однос био 1, 71. Просјек између 1989. и 2003. Износи 1, 92 према подацима компаније Фисерв, Инц., Федералне агенције за финансирање станова, Мооди'с Аналитицс.
5. Цена за изнајмљивање
Однос цене према најамнини је израчунавање који упоређује средње цене кућа и просечне најамнине на одређеном тржишту. Једноставно поделите средњу цену куће са средњом годишњом станарином да бисте створили однос. На врхунцу америчког тржишта у 2006., омјер за САД био је 18, 46. Коефицијент је пао на 11, 34 до краја 2010. године. Дугорочни просек (од 1989. до 2003. године) био је 9, 56. Као опште правило, потрошачи би требали размотрити куповину када је омјер испод 15, а станарину изнад 20. Тржишта с високим односом цијене и закупа обично не нуде добру могућност улагања. (Размишљамо о куповини куће? Разматрамо почетне и текуће трошкове као и предности. Одјављивање за изнајмљивање или куповину? Финансијска питања .)
6. Бруто принос
Бруто принос закупа за појединачну некретнину може се наћи дељењем годишње најамнине прикупљене са укупним трошковима имовине, множењем тог броја са 100 да би се добио проценат. Укупни трошак имовине укључује купопродајну цену, све трошкове затварања и трошкове обнове.
7. Стопа капитализације
Вреднији број од бруто приноса од закупа је стопа капитализације, позната и као максимална стопа или нето принос закупа, јер ова цифра укључује оперативне трошкове имовине. То се може израчунати почевши од годишње станарине и одузимања годишњих трошкова, затим дељења тог броја са укупним трошковима имовине и множењем добивеног броја са 100 за проценат. Укупни трошкови закупа имовине укључују трошкове поправка, порезе, осигурање станара, трошкове слободних радних места и агенцијске накнаде.
8. Новчани ток
Доња граница
Након што обавите све ове прорачуне, можете донети информисану одлуку о томе да ли ће одређена некретнина бити драгоцена инвестиција.
