Користите своју иру за куповину некретнина

Преглед садржаја

• Права ИРА за имовину
• Шта јесте, а није ваше
• Куповина у ИРА-и
• Поседовање некретнине у ИРА-у
• Продаја некретнине у ИРА-и
• Предности и недостаци имовине у ИРА-у
• Доња граница

Када су у питању ИРА-ови, финансијска имовина - акције, обвезнице и узајамни фондови или фондови којима се тргује на берзи (ЕТФ) - јесу уобичајени осумњичени за улагање. Ипак, под одређеним условима је могуће држати некретнине у вашем Ротх ИРА-у. Можете купити једно-породичне или мултиплекс куће, стамбене зграде, комерцијалне некретнине као што су малопродаје, хотели или канцеларијски комплекси, сирову земљу и парцеле, па чак и ђубре.

Међутим, није тако лако купити неколико стотина акција. Ако желите да уђете у куповину некретнина путем свог самосталног ИРА-а, морате знати правила - а има их пуно.

Кључне Такеаваис

• Можете држати некретнине у ИРА-и, али за то ће вам требати самостални ИРА. Свака некретнина коју купите мора бити искључиво у сврху улагања: Ви и чланови породице не можете је користити. Куповање некретнина у ИРА обично захтева плаћање у готовини, а све трошкове власништва мора платити ИРА. Задржавање некретнина у вашој ИРА може бити тешко, са порезним питањима и бирокрацијом. Али, с друге стране, имовина вам може пружити добру (или велику) стопу приноса и диверзификовати ваш портфељ.

Права ИРА за куповину инвестиционе имовине

Пре свега, ваш ИРА мора бити само-усмерен. Израз "само-усмерени" значи да алтернативна улагања прихватају или нуде скрбник ИРА-а, финансијска институција или компанија одговорна за вођење евиденције и захтеве за извештавање ИРС-а. ИРА-ова властита управа је независна од било које брокерске агенције, банке или инвестиционе компаније која би доносила одлуке за вас (већина брокерских рачуна никако не дозвољава власништво над некретнинама).

Да бисте купили и поседовали имовину путем ваше ИРА, још увек ће вам требати скрбник, субјект специјализован за самосталне рачуне који ће управљати трансакцијом, повезаном папирологијом и финансијским извештавањем. Све пролази кроз скрбника да вас спречи да не кршите строга правила која се тичу ове врсте трансакција некретнинама.

Као што бисте очекивали, скрбник ће наплатити накнаду за услугу. Међутим, неће вас саветовати како најбоље структуирати своје удјеле. Посао скрбника је да ради на пословима који раде у дворишту.

Пре него што погледамо остатак правила, разумејте ову основну чињеницу: Ви и ваша ИРА сте две одвојене целине. Ваша ИРА је власник имовине - ви је немате. У ствари, власништво над некретнином гласиће „КСРА-и скрбник трустовне компаније (ФБО) ИРА“.

Шта јесте, а није ваше

Ваша некретнина мора бити искључиво инвестиција. Не можете га користити као кућу за одмор, место за децу која живе, други дом или канцеларију за ваше пословање. Ова правила важе за вас и људе које ИРС сматра „дисквалификованим“. Дакле, ко се сматра дисквалификованом особом?

• Ваши супружници Ваши родитељи, баке и прабабе и деца и деца и њихови супружници, унуци и праунуци Добављачи услуга вашег ИРААни ентитета који поседује више од 50% имовине

Такође не можете да купите имовину од једног од ових дисквалификованих људи - ово се зове самоиницијативна трансакција - нити ИРА може да купи имовину коју већ поседујете. Више о забрањеним трансакцијама можете да сазнате у одељку 4.72.11.2.1 Приручника о унутрашњим приходима.

Куповина

Ваш ИРА биланс мора бити прилично висок, јер добијање хипотеке за куповину имовине унутар ИРА-е није лако. Вероватно ћете морати да платите у готовини, што не само да узима велики залогај с рачуна, већ такође утиче на вашу стопу поврата низ цесту.

Инвеститори у некретнине често одбацују мали износ и користе још увек релативно ниске каматне стопе како би искористили куповину, мислећи да могу да зараде више на имовини него што ће платити камату. Ако не можете да финансирате куповину некретнина, губите потенцијал за значајан поврат улагања (РОИ).

Неке банке ће размотрити зајмове за ову врсту трансакције, али то представља још један проблем: Сваки приход од имовине тада се може сматрати неповезаним опорезивањем прихода од пословања (УБТИ). Можете сазнати више о УБТИ-у из одељка 511 404 ИРС-овог кода интерних прихода (ИРЦ).

Поседовање имовине

Како ваша ИРА не плаћа порез, не можете искористити одбитке који поседују власништво над некретнинама. Будући да сте платили у готовини, не можете одбити плаћање хипотеке. Такође не остварујете погодности одбитка пореза на имовину или амортизације. Ако ваша имовина генерише приход од најма, сваки делић иде право у вашу ИРА. Пошто не поседујете имовину, не можете добити ни један приход. (Наравно, новац ћете добити на крају, када повучете са рачуна приликом одласка у пензију.)

С друге стране, ништа од одржавања или других повезаних трошкова поседовања некретнина не излази из вашег џепа. ИРА плаћа за све. Међутим, то није без недостатака. Сваки долар који излази из вашег ИРА-а је долар који више не мора проћи неколико деценија да би се ценио без пореза.

Један огроман ризик: трошкови одржавања који троше готовину ваше ИРА-е и воде до скупих казни уколико „преко доприноса“ на рачуну да бисте их покрили.

А шта се догађа ако имовина има низ великих трошкова који гурају ваш ИРА биланс тако ниско да на рачуну нема довољно новца да га плати? Запамтите, не можете платити ништа у вези са овом имовином из свог џепа, а доприноси ИРА-а су ограничени: Можете уплатити само 6.000 до 7.000 долара ако имате 50 или више година у 2020. години.

Ако то не покрива поправку, а морате положити више, чекате да казне које су повезане са превише доприноса. Ово је значајан ризик, јер имовина често може захтевати драго одржавање, а приход који добијете од закупа можда неће покрити оно што требате да потрошите у години високог одржавања.

Продаја некретнине у ИРА-и

Да бисте продали некретнину, направите продајну цену баш као и код било које друге некретнине. Једном када се обе стране договоре о цени и условима, захтевајте да ваш старатељ прода некретнину у име ваше ИРА-е. Сав новац вратит ће се у вашу ИРА или одложен или опорезан, овисно о саставу вашег ИРА-а.

Коначно разматрање: ликвидност. Колико је једноставно да се извучете из инвестиције? Са залихама је релативно лако. Понекад можете добити новац за неколико секунди. Насупрот томе, некретнине су ноторно неликвидна инвестиција. Можда ће вам требати доста времена да се одвоје, а новац можете изгубити на путу. Како је осам милиона људи сазнало у Великој рецесији 2008., могли бисте се наћи са имовином која вреди мање од износа новца који вам дугујете.

Предности и недостаци имовине у ИРА-у

Споменули смо толико проблема и недостатака, можда се у овом тренутку питате да ли има смисла стављати имовину у ИРА. Историјски гледано, некретнине су биле добра дугорочна инвестиција, јер вредности имовине с временом расту, а дугорочно уважавање иде руку под руку с дугорочним хоризонтом улагања пензионог рачуна. У кратком року, сваки приход који имовина остварује заштићен је порезом унутар ИРА-е. Коначно, као тешко средство, некретнине помажу у диверзификацији портфеља који је иначе уложен у акције и друге хартије од вредности - а не најгора идеја на свету.

Прос

• Некретнине помажу у диверзификацији портфеља, често померајући се на финансијска тржишта.

• Некретнине су током времена историјски цењене, што је идеално за ИРА-ин дугорочни инвестициони хоризонт.

• Некретнине могу осигурати стални ток прихода од најамнина, а сваки приход од најамнине који прикупите расте без пореза у ИРА-и.

• Можете да купујете, продајете, премештате и скупљате некретнине.

Цонс

• Морате да поставите самосталну ИРА са скрбником.

• Не можете тражити одбитке за порезе на имовину, хипотеке, амортизацију и друге трошкове који се односе на имовину.

• Сви трошкови, поправке и трошкови одржавања морају бити плаћени средствима ИРА-е, а ви морате платити другима да их изврше и управљају имовином.

• Ви и ваша родбина не можете живети или водити посао из имовине.

Доња граница

Коришћење ИРА-е за куповину инвестиционе некретнине није слабовидно, нити за оне који нису упознати са различитим типовима индивидуалних пензионих рачуна. Улагање у некретнине било које врсте је прилично ризично или у најбољем случају велико одржавање; за ИРА, ипак, некретнине су посебно високо ризични избор. Не само да вредности својстава могу опадати, него расти; година значајних трошкова одржавања такође би могла да вас казни ако ваш приход и ограничење доприноса ИРА не покривају поправке које не можете приуштити да их игноришете.

Ако немате времена и стручности за управљање некретнинама, вероватно вам је најбоље с више главних стратегија за ваш ИРА. Или размислите о секуритизованим опцијама за некретнине, попут фондова за улагање у некретнине (РЕИТс) или узајамних фондова и ЕТФ-ова који улажу у имовину. Ово су индиректни облик власништва над имовином, али они су једноставнији и ликвиднији предлог - и они се могу држати и у редовним ИРА-има.