Разумевање структуре хипотекарног плаћања

Преглед садржаја

• Историја
• Хипотекарна плаћања
• Компоненте плаћања хипотеке
• Схема амортизације
• Када хипотекарне исплате почињу
• Доња граница

Хипотека је дугорочни кредит дизајниран да вам помогне у куповини куће. Поред отплате главнице, морате зајмодавцу вршити и камате. Дом и земља око њега служе као залог. Али ако желите да поседујете дом, морате да знате више од ових општих. Овај се концепт односи и на пословање, посебно у вези са фиксним трошковима и прекидима.

Кључне Такеаваис

• Хипотекарна плаћања се састоје од плаћања главнице и камате. Ако извршите предујам мање од 20%, од вас ће бити потребно склопити приватно хипотекарно осигурање, што повећава месечну уплату. Неке уплате укључују и порезе на некретнине или имовину. Зајмопримац плаћа више камате у раном дијелу хипотеке, док други дио зајма погодује главници.

Историја

Само код сваког ко купи кућу постоји хипотека. Стопе хипотеке често се спомињу у вечерњим вијестима, а нагађања о кретању стопа кретања постала су стандардни дио финансијске културе.

Савремена хипотека настала је 1934. године када је влада - како би помогла земљи да преброди Велику депресију - креирала програм хипотеке који је минимизирао потребну уплату за дом, повећавајући износ који потенцијални власници кућа могу да позајме. Пре тога било је потребно 50% аванса. Данас је пожељно 20% аванса, углавном зато што ако је ваш основни износ мањи од 20%, од вас ће се морати склопити приватно хипотекарно осигурање (ПМИ), повећавајући месечне уплате.

Међутим, пожељно није нужно оствариво. Постоје хипотекарни програми који омогућавају знатно ниже уплате, али ако можете управљати са тих 20%, свакако бисте требали.

Разумевање структуре хипотекарних плаћања

Хипотекарна плаћања

Главни фактори који одређују месечне хипотекарне исплате су величина и рок зајма. Величина је количина новца коју позајмљујете, а термин је временско раздобље које морате да јој вратите. Опћенито, што је дужи рок, нижа је мјесечна уплата. Зато су хипотеке на 30 година најпопуларније. Након што сазнате величину зајма која вам је потребна за ваш нови дом, хипотекарни калкулатор је једноставан начин за поређење врста хипотеке и различитих зајмодаваца.

ПИТИ: Компоненте плаћања хипотеке

Постоје четири фактора који играју улогу у израчунавању хипотеке: главница, камате, порези и осигурање (ПИТИ). Док их погледамо, користићемо хипотеку у износу од 100 000 УСД као пример.

Директор

Дио сваке хипотекарне исплате посвећен је отплати главнице. Кредити су структурирани тако да износ главнице враћене кориснику кредита постаје низак и повећава се са сваком хипотеком. Исплате у првим годинама примјењују се више на камате него главнице, док исплате у посљедњим годинама обрну тај сценариј. За нашу хипотеку од 100.000 УСД, главница износи 100.000 УСД.

Камата

Камата је награда зајмодавца за ризиковање и позајмљивање новца. Каматна стопа на хипотеку има директан утицај на величину хипотеке: веће каматне стопе значе веће хипотекарне исплате.

Веће каматне стопе углавном смањују износ новца који можете позајмити, а ниже камате повећавају. Ако је камата на хипотеку од 100.000 УСД 6%, комбиновано плаћање главнице и камате месечно на 30-годишњу хипотеку износиће око 599.55— 500 УСД камате + главнице од 99.55 УСД. Исти кредит са 9% каматне стопе резултира месечном уплатом у износу од 804, 62 УСД.

Порези

Порез на некретнине или имовину процењују владине агенције и користе се за финансирање јавних служби као што су школе, полиције и ватрогасне службе. Порезе израчунава држава на годишњој основи, али ове порезе можете плаћати као део ваших месечних уплата. Доспјели износ дијели се са укупним бројем мјесечних хипотекарних плаћања у одређеној години. Зајмодавац прикупља уплате и држи их у есцрову док се порези не морају платити.

Осигурање

Као и порези на некретнине, плаћања осигурања обављају се са сваком хипотеком и држе у есцров-у до доспијећа рачуна. У овом се процесу упоређују како би се осигурало премијско осигурање. Постоје две врсте осигурања које могу бити укључене у хипотеку. Једно је имовинско осигурање које штити дом и његов садржај од пожара, крађе и других катастрофа. Други је ПМИ, који је обавезан за људе који купују дом са почетним улогом мањим од 20% трошкова. Ова врста осигурања штити зајмодавца у случају да дужник није у могућности да врати зајам. Будући да минимизира задани ризик зајма, ПМИ такође омогућава зајмодавцима да продају кредит инвеститорима, који заузврат могу бити сигурни да ће им дуга улагања бити враћена. Покривеност ПМИ-ом може бити смањена када дужник има најмање 20% удјела у кући.

Хипотекарно осигурање се може отказати када салдо достигне 78% првобитне вредности.

Док главница, камате, порези и осигурање чине типичну хипотеку, неки се одлучују за хипотеке које не укључују порез или осигурање као део месечне уплате. Код ове врсте зајма имате нижу месечну уплату, али порезе и осигурање морате плаћати сами.

Схема амортизације

Распоред амортизације хипотеке даје детаљан преглед ког дела сваког плаћања хипотеке је намењен свакој компоненти ПИТИ-ја. Као што је раније напоменуто, хипотекарне исплате првих година састоје се углавном од камата, док се касније плаћања састоје углавном од главнице.

У нашем примеру хипотеке од 100.000 УСД, 30 година, распоред амортизације садржи 360 плаћања. Дјеломични распоред приказан у наставку показује како се равнотежа између плаћања главнице и камате временом мијења, прелазећи ка већој примјени главнице.

Плаћање	Директор	Камата	Главни биланс
1	$ 99, 55	500, 00 УСД	$ 99, 900, 45
12	$ 105.16	$ 494, 39	$ 98, 772.00
180	$ 243, 09	$ 356, 46	$ 71, 048.96
360	$ 597, 00	$ 2, 99	0 УСД