Преглед садржаја
- 1. Хипотеке подесиве стопе
- 2. Без предујма
- 3. Лажни зајмови
- 4. Повратне хипотеке
- 5. Дужа амортизација
- 6. Егзотични хипотекарни производи
- Доња граница
Током велике рецесије, америчка економија је снажно погодила због искључења хипотеке. Корисницима кредита широм земље имао је проблема са плаћањем хипотеке. Тада је осам од 10 корисника кредита покушало да рефинансира своје хипотеке. Чак су и власници домова високог квалитета имали проблема са искључењем. Зашто је толико много грађана имало проблема са својим хипотекама? Ево шест разлога.
Кључне Такеаваис
- Хипотеке подесиве стопе нуде ниску почетну стопу што резултира нижим платишама; међутим, каматна стопа се након одређеног времена ресетира. Ако се хипотека не плати хипотеком, то може повећати вероватноћу да кућа зајма заврши "под водом". Обрнуте хипотеке имају високе унапред трошкове, препуне су бројних накнада и резултирају губитак капитала у вашем дому. Дужи временски оквири за хипотеке резултирају мањом капиталом у кући и већим плаћањем камата - отежавајући кретање власника. Ексотични хипотекарни производи могу довести до тога да купци граде негативни капитал.
1. Хипотеке подесиве стопе
Хипотеке подесиве стопе (АРМ) могу изгледати као сан власника куће. Ове хипотеке почињу зајмопримачи са ниском каматном стопом током прве две до пет година. Омогућавају вам да купите већу кућу него што се иначе може испунити, а имате нижа, повољнија плаћања. Након две до пет година, каматна стопа се враћа на тржишну стопу, која је углавном већа. Ово није проблем ако корисници кредита могу једноставно узети капитал из својих домова и рефинансирати на нижу стопу након поновног постављања. Или, алтернативно, ако купац дуго није остајао у кући, можда га је већ продао до тренутка када би се цена променила. (Ова врста хипотеке може бити добар избор за некога коме посао захтева честа селидба.)
Међутим, не успева увек тако. Када цене станова опадну, зајмопримци имају тенденцију да виде да нису у могућности да рефинансирају своје постојеће кредите. Због тога се многи дужници суочавају са високим хипотекарним плаћањима која су два до три пута већа од њихових првобитних.
Куповина са разним зајмодавцима, нудећи комплетне и истините информације о вашој апликацији за хипотеку и решавање проблема са кредитом док се појаве најбољи су кораци које можете предузети како бисте добили праведну и практичну хипотеку.
2. Без предујма
Један од покретача кризе суппримера био је тај што су многе компаније понудиле дужницима зајмове без отплате. Ево зашто је то постало проблем.
Сврха предујма је двострука. Прво, повећава износ капитала који имате у вашем дому, а истовремено смањује износ новца који вам дугујете. Друго, предујам осигурава да у игри имате неку кожу.
Корисници кредита који врше велике уплате су вероватније да ће покушати све што је могуће да изврше своје хипотекарне исплате, јер не желе да изгубе своју инвестицију. С друге стране, многи позајмљивачи који ставе мало ни на шта на своје домове и нађу се наопако на својој хипотеци на крају само одлазе јер им дугују више новца него што кућа вреди. Што више дужник дугује, већа је вјероватност да ће се он удаљити, стављајући хипотеку у оврху.
3. Лажни зајмови
Израз „лажни зајмови“ може звучати неутемељено, али такви су зајмови били невероватно популарни током процвата некретнина пре пада земље, која је започела 2007. Хипотекарни зајмодавци су их брзо предали и позајмљивачи су их брзо прихватили. Лажни зајам захтева мало или никакву документацију и не потврђивање. Зајам се заснива на исказаном приходу корисника, исказаној имовини и трошковима.
Названи су тако јер позајмљивачи имају тенденцију да лажу, надувавају своје приходе како би могли да купе већу кућу. Неки појединци који су добили лажни кредит нису ни имали посао. Проблеми почињу када купац дође у дом.
Како хипотекарне уплате морају бити плаћене стварним приходима - а не наведеним приходима - дужник није у могућности да досљедно извршава хипотекарне исплате. Они заостају у исплатама и завршавају у стечају и оврхама.
4. Повратне хипотеке
Постоје многе недостатке да се добије повратна хипотека. Постоје високи авансни трошкови. Накнаде за порекло, хипотекарно осигурање, осигурање власништва, накнаде за процене, одвјетничке накнаде и разне накнаде могу брзо појести капитал. Зајмопримац губи потпуно власништво над домом.
Једном када хипотека ступи на снагу, сав капитал зајмопримаца нестаје из њихове куће; банка га сада посједује. Њихови корисници имају право само на преостали капитал након што се сав новац из зајмопримчевог имања искористи за отплату хипотеке, накнаде и камате. Њихова деца би могла да покушају да склопе споразум са банком и изврше хипотеку ако желе да одрже породични дом.
5. Дужа амортизација
Можда сте помислили да је 30 година најдужи временски оквир који сте могли да добијете под хипотеком, али неке хипотекарне компаније сада нуде кредите који трају чак 40 година. Штавише, хипотеке од 35 и 40 година полако расту. Зашто? Омогућавају појединцима да купују већу кућу за много нижа плаћања.
Хипотека од 40 година можда има смисла за двадесетогодишњака који планира да остане у кући наредних 20 година, али то нема смисла за друге људе. Каматна стопа на хипотеку на 40 година биће нешто виша од 30-годишње. То представља много више камате током 40 година, јер банке неће дати дужницима 10 додатних година да отплате хипотеку без надокнаде.
Корисници кредита такође ће имати мање капитала у својим домовима. Највећи део уплата за првих 10 до 20 година превасходно ће исплаћивати камате, због чега је зајмопримац скоро немогућ. Ово такође отежава пензионисање ако обављате исплате у 70-има.
6. Егзотични хипотекарни производи
Остале врсте хипотека развијене пре Велике рецесије такође су довеле до укидања права. Зајмодавци су смислили све врсте егзотичних производа који су сан о власништву куће постали стварност. Неки власници кућа једноставно нису разумели у шта се упадају. Два примера:
- Кредити само за камате могу снизити плаћање од 20% до 30%. Ови кредити омогућавају зајмопримцима да живе у кући неколико година и само плаћају камате. Кредити за плаћање рачуна омогућавају корисницима да тачно одлуче колико желе да плаћају хипотеком сваког месеца.
Улов за оба производа је да велика исплата главнице балона долази након одређеног периода. Сви ови производи познати су као негативни амортизациони производи. Уместо да повећају капитал, позајмљивачи граде негативни капитал. Сваког месеца повећавају износ који им дугују док им се дуг не сруши на хрпу цигли. Егзотични хипотекарни производи довели су до тога да су многи зајмопримци били под водом својих кредита.
Доња граница
Пут до кућног власништва препун је многих замки. Избегавање њих један је од кључева за избегавање финансијских проблема. Можда је добра напомена коју треба имати на уму да ако се нешто чини предобро да би било истинито, вероватно и јесте.
