Шта је стопа капитализације терминала?
Стопа капитализације терминала, позната и као излазна стопа, је стопа која се користи за процену вредности препродаје некретнине на крају периода задржавања. Очекивани нето оперативни приход (НОИ) годишње се дели са стопом ограничења терминала (изражено у процентима) да би се добила терминална вредност. Стопе капитализације терминала процењују се на основу упоредивих података трансакција или онога што се верује да је примерено за локацију и атрибуте одређене имовине.
Кључне Такеаваис
- Стопа капитализације терминала користи се за процену вредности препродаје имовине на крају периода задржавања. Стопа капитализације је пројектована НОИ имовине за прву годину, подељена са откупном ценом имовине. Ако је та стопа терминалне капитализације нижа је од почетне стопе, обично значи да је улагање у имовину било профитабилно.
Разумевање стопе капитализације терминала
Стопа покривне капитализације је пројицирани нето оперативни приход у првој години (НОИ) подијељен с почетном инвестицијском или откупном цијеном. Супротно томе, стопа капитализације терминала је пројектовани НОИ за прошлу годину (излазна година) подељен са продајном ценом. Ако је та стопа нижа од почетне стопе ограничења, обично значи да је улагање у имовину било исплативо.
Већина стручњака за инвестирање у некретнине слаже се да је важно ускладити стопу капитализације терминала са тренутном стопом тржишта, имајући у виду да је то можда сигурнији тест за развој да мало повећате стопу капилизације терминала. Динамичка прорачунска таблица може бити корисна за тестирање тестирања развојног пројекта како би се успоставила највећа стопа капитализације терминала која би и даље могла да пружи довољно напретка инвеститорима.
Штедљиви инвеститори у некретнине траже тржишта и врсте имовине за које се очекује да ће стопе тржишне капитализације пасти, јер ће нижа стопа терминалне капитализације, у поређењу с растућом капитанском стопом, резултирати капиталном добити, уз претпоставку да нето оперативни приход неће смањење током периода задржавања Неки од података који се морају узети у обзир укључују мјерење потражње и потражње за сваку категорију простора, као и за услуге и трошкове за које се претпоставља да су повезани са сваком подручјем пословања.
Иако је будућност увек неизвесна, две су ствари сигурне за крај било ког периода задржавања: зграде ће старењем и тржишта се мењати. Стога је критично да сви инвеститори у некретнине прикупе и анализирају што је могуће више података како би се тачно утврдила стопа капитализације пројекта.
Пример стопе капитализације терминала
Инвеститор купује потпуно окупирану имовину за 100 милиона долара. НОИ за прву годину процјењује се на 5, 0 милиона долара. Стопа улазне стопе стога је 5, 0%. Седам година касније, инвеститор верује да је стопа капитализације терминала отприлике 4, 0%. Прошлогодишња НОИ, која је узме у обзир ескалацију најамнина, предвиђа се на 5, 5 милиона долара (опет, под претпоставком пуне попуњености). Вредност препродаје процењује се на 137, 5 милиона долара (5, 5 милиона УСД у НОИ, подељено са 4, 0% терминалне капитализације или стопе излаза).
