Преглед садржаја
- Шта је кратка продаја?
- Како ради кратка продаја
- Како се разликује оврха
- Кораци до кратке распродаје
- Уговор о краткој продаји
- За и против
- Замке које треба избећи у краткој распродаји
- Најбољи агент за кратку распродају
- Преклињање ценама
- Настави претрагу
- Добра понуда или лоше?
Шта је кратка продаја?
Кратка продаја је кућа која је доступна по откупној цени мањој од износа који јој дугује тренутни власник.
Трансакција користи банци омогућавајући јој да избјегне поновно постављање куће у оврху, што је скупо и дуготрајно. Продавац избегава кредитни удар који долази уз оврху и банкрот који га понекад прати.
Како ради кратка продаја
Кратка продаја је финансијска опција која је понекад доступна власницима домова који су у невољи. Они су заостали у хипотеци и имају дом под водом. Односно, кућа вреди мање од неизмиреног салда на хипотеци.
Забрањен неочекивани пад новца, власник је приморан да се растане са домом. Постоје заиста само две могућности: Кратка продаја или искључење.
Стручњаци се не слажу око тога да ли је добра продаја добра. Присталице кажу да се такве куће цене испод тржишне вредности. Противници кажу да банке немају интерес за продају ватре.
Кратке продаје обично иницира власник куће када вредност куће падне за 20% или више. Пре него што поступак може започети, зајмодавац који држи хипотеку мора се одјавити од одлуке. Уз то, зајмодавцу, обично банци, треба документација која објашњава зашто кратка продаја има смисла. На крају крајева, кредитна институција би могла изгубити новац у том процесу.
Ако је одобрен за кратку продају, купац прво преговара са власником куће, а затим од банке тражи одобрење за куповину. Важно је напоменути да се без одобрења зајмодавца не може догодити кратка продаја.
Кратке продаје обично су дуготрајне и велике папиролошке трансакције, које захтевају до годину дана. Међутим, они нису толико штетни за кредитни рејтинг власника куће као што је искључење имовине. Кратка продаја изгледа боље будућим зајмодавцима и повериоцима. Показује да је особа предузела акцију пре него што се банка преселила у дом за враћање куће. Власник куће који је прошао кроз кратку продају можда чак има право да одмах купи други дом.
Кључне Такеаваис
- За подводне власнике кућа кратка продаја може бити начин да избегну повраћај имовине, исељење и црне трагове на њиховим кредитним рејтингима. За потенцијалног купца, завршетак кратке продаје захтева флексибилност и пуно стрпљења. Купац мора да се увери у посао вреди труда.
Како се разликује оврха
Забрањено је да зајмодавац заплени дом након што зајмопримац не изврши одређени број плаћања. За разлику од већине кратких продаја, форецлосурес се може догодити након што власник куће напусти дом. Ако станари још нису отишли, зајмодавац их деложира у поступку искључења.
Одузимање кредита обично не траје толико дуго да се заврши кратком продајом, јер зајмодавац брине о брзој ликвидацији имовине. Изоловане куће могу се продати на аукцији „продајом повериоца“, где купци лицитирају куће у јавном поступку.
Власници кућа који подвргавају искључењу доживе одмах пад и нагли пад својих кредитних рејтинга. У већини околности, они морају сачекати најмање пет година да би купили још један дом или три године са ФХА кредитом. Изјава се појављује на кредитном извештају за седам година.
Када треба да направите кратку продају?
Кораци до кратке распродаје
Поступак кратке продаје варира од државе до државе, али кораци углавном укључују:
- Пакет за кратку продају - Продавац подноси зајмодавцу финансијски пакет. То укључује финансијске извештаје, писмо које описује потешкоће продавца и копије финансијских евиденција. Понуда за кратку продају - Ако продавац прихвати понуду заинтересованог купца, агент за уврштавање концесионара шаље зајмодавцу уговор о уврштавању у понуду, извршену понуду за куповину, отпремно писмо купца и копију чекног новца за чек. Обрада банке - Банка преиспитује понуду и или одобрава или одбија кратку продају. То може трајати од неколико недеља до месеци.
Уговор о краткој продаји
На неки начин куповина некретнине на краткој продаји је баш као и свака куповина куће. Међутим, у овом случају уговор ће прецизирати да услови подлежу одобрењу хипотекарног зајмодавца.
У уговору би такође требало бити наведено да се некретнина купује „такву каква јесте“. Иако купац може укључити језик који омогућава отказивање посла ако инспекција открије значајне проблеме, мало је вероватно да се може преговарати о нижој цени. Банка такође неће донети поправке, а продавац, везан за новац, још је мање вероватно да ће вам помоћи.
За разлику од оврхе, позајмљивачка институција не поседује имовину у малој продаји. Међутим, с обзиром да мора одобрити продају и примити приход, купац ће се бавити углавном банком, а не власником куће.
За и против
Трансакције кратке продаје могу бити много дуже и тестирање стрпљења од редовних трансакција некретнинама. Ако дате понуду за некретнину на краткој продаји, будите спремни да сачекате. Банке су познате по томе што су требале више месеци да одговоре на кратке понуде за продају.
Увјерите се да је кратка продаја већ одобрена зајмодавцу. Ако продавац још није преговарао о продаји кратке продаје са банком, купац чека дуго чекање, врло могуће за ништа.
Неки стручњаци препоручују да кредитору дате рок да скрати време чекања. Иако је тешко рећи да ли ће та стратегија заиста потакнути банку на дјеловање.
Замке које треба избећи у краткој распродаји
Купац мора да се увери да је кратка продаја већ одобрена зајмодавцу. Ако продавац још није отплатио или са банком преговарао о краткој продаји, купац чека дуго чекање, врло могуће за ништа. Банка можда није заинтересована за кратку продају ако мисли да може добити више новца одласком у оврху.
Потенцијалне купце такође је паметно унапред проверити да хипотекарни зајмодавац нема проблема са имовином која се продаје на мало.
Најбољи агент за кратку распродају
Због сложености трансакције, купац треба да ради са агентом или агентом који има искуства са кратком продајом и вољан је да ради на једном. Одређени агенти за продају некретнина специјализирани су за кратку продају и могу имати цертификат за кратку продају и оврху (СФР), ознаку коју нуди Национална асоцијација за некретнине. Носиоци ове потврде прошли су специјализовану обуку.
Преклињање ценама
Купац некретнине за продају треба да буде спреман да подигне понуђену цену. На крају, продавац нема право овлаштења да одобри продајну цену, као што то чини банка, и они могу контрафирати.
С друге стране, банка би могла одбити понуду у потпуности, поготово ако се ради о знатно нижој понуди. У најгорем случају, они можда уопште неће одговорити.
Настави претрагу
С обзиром на то колико ће времена банци можда требати да одговори на вашу понуду, купац би вероватно требало да настави да гледа друге куће док чека одговор. Агент може написати уговор о куповини кратког купопродаје на начин да купац задржава флексибилност да повуче понуду.
Чак и ако купац изврши есцровинг, банка може и даље прикупљати понуде. Већина људи би то сматрала неетичким, јер је вероватно да ће потенцијални купац у овом тренутку наградити неколико хиљада долара на инспекцијама, претрагама наслова и слично. Али банка се суочава са губитничком трансакцијом и жели да минимизира своје губитке.
Тако одустати од посла тако касно у игри је огроман губитак времена и новца за купца, а да не спомињемо огромно фрустрирајуће.
Из свих ових разлога, котирање на малој продаји мора се узети уз здраву дозу скепсе.
Добра понуда или лоше?
Стручњаци се не слажу да ли је кратка продаја добра понуда за купце. Заговорници кажу да се некретнине за кратку продају процјењују испод тржишне вриједности, што ствара прилику купцима да дођу до велике понуде или да први путници куће уђу у дом који иначе не би могли да приуште. Противници кажу да банке немају интереса за куповину пожара, па ће урадити упоредну анализу тржишта пре него што поставе или прихвате цену имовине.
Надаље, котациона продаја на краткој продаји може бити износ за који агент продаватеља мисли да банка може прихватити, а не износ који је банка заправо пристала да прихвати. Банка може да процени цену прениску или би продавац могао да нађе имовину испод тржишта у намери да створи рат за надметање.
У неким државама, продавац ће против њега донети пресуду о недостатку, која га обавезује да банци врати разлику између износа хипотеке и продајне цене куће, тако да је у продавцу у најбољем интересу да добије што више новца..
Једна предност и за банку и за купца је та што је за разлику од имовине у власништву банке мања вероватноћа да ће имовина која се продаје кратком продајом бити смећена или претресена. Иако имовина може да трпи одложено одржавање због власничке финансијске ситуације, продавац неће вероватно уништити место када и даље живи у њему. Супротно томе, власници кућа који изгубе имовину због оврхе често извлаче фрустрацију због куће као начин повратка у банку.
