Како раде
Са повратном хипотеком, зајмодавац извршава плаћања власнику куће на основу процента вредности у кући. Када власник куће умре или се исели из имовине, може се догодити једна од три ствари: (1) Власник куће или његови наследници могу продати кућу како би отплатили зајам “(2) власник куће или наследници могу рефинансирати постојећи кредит да чува дом; или (3) зајмодавац може бити овлаштен да продаје кућу ради подмирења салда кредита.
Иако постоји неколико врста повратних хипотека, укључујући и оне које нуде приватни зајмодавци, они углавном деле следеће карактеристике:
- Старији власници кућа нуде се већи износи кредита од млађих. Скупље куће испуњавају услове за веће кредите. Повратна хипотека мора бити главни дуг према кући. Остали зајмодавци морају бити враћени или пристати да своје зајмове подреде примарном хипотекарном власнику. Накнаде за финансирање могу бити укључене у трошкове зајма. Зајмодавац може затражити отплату у случају да власник куће не одржи имовину, а не одржи имовина осигурана, не плати порез на имовину, прогласи стечај, напушта имовину или почини превара. Зајмодавац такође може затражити отплату ако је дом осудјен или ако власник куће дода новог власника у власништво некретнине, подноси подлогу у целини или његов део, промени класификацију зона имовине или узме додатне кредите против имовине.
ХЕЦМ зајмови
Обрнуте хипотеке постоје од 1960-их година, али најчешћа повратна хипотека је хипотека за конверзију хипотекарних хипотекарних кредита савезне државе (ХЕЦМ). Те хипотеке су први пут понуђене 1989. године, а обезбедило их је америчко Министарство за стамбени и урбанистички развој (ХУД).
ХЕЦМ-ови су једине обрнуте хипотеке које издаје федерална влада, а ограничавају трошкове зајмопримаца и гарантују да ће зајмодавци испунити своје обавезе. Примарни недостатак ХЕЦМ-а је тај што је максимални износ зајма ограничен.
Кредити који нису ХЕЦМ
Повратне хипотеке које нису ХЕЦМ доступне су од различитих кредитних институција. Примарна предност ових повратних хипотека је у томе што нуде кредите у износима већим од лимита ХЕМЦ-а. Један од недостатака кредита који нису ХЕЦМ је тај што они нису федерално осигурани и могу бити значајно скупљи од кредита ХЕЦМ-а.
Укупни годишњи трошак зајма
Иако каматну стопу на хипотеку ХЕЦМ-а одређује влада, а почетни трошак за ХЕЦМ кредит је ограничен на 2% од вредности куће, укупни трошкови зајма и даље могу варирати од зајмодавца. Надаље, у потрази за зајмодавцем, корисници кредита морају узети у обзир трошкове затварања треће стране, осигурање хипотеке и накнаду за сервисирање.
Да би се корисницима помогло у упоређивању трошкова хипотеке, савезни Закон о позајмљивању захтева од хипотекарних даваоца да кредиторима представе откривање трошкова у облику укупних годишњих трошкова зајма (ТАЛЦ). Користите овај број када упоређујете кредите различитих добављача; само имајте на уму да ће стварни трошкови обрнуте хипотеке у великој мери зависити од одабраних опција за приход
Опције прихода
Повратне хипотеке ХЕЦМ-а пружају најразличитије могућности за остваривање прихода, укључујући паушалне исплате, кредитне линије, месечне авансе у готовини или било коју комбинацију истих.
Кредитна линија је можда најзанимљивија карактеристика зајма ХЕЦМ-а, јер се износ новца који је доступан зајму повећава с временом за износ камате. Не-ХЕЦМ зајмови нуде мање опција за приход. (За остале опције финансирања од куће, прочитајте Зајмове са сопственим капиталом: Шта треба да знате .)
Каматне стопе
Каматна стопа на хипотекарне хипотеке ХЕЦМ-а везана је за једногодишњу стопу гаранције америчког трезора. Зајмопримци имају могућност избора каматне стопе која се може мењати сваке године или ону која се може мењати сваког месеца. Годишња прилагодљива стопа мења се истом стопом као и свако повећање или смањење једногодишње стопе безбедности трезора САД. Ова годишња прилагодљива стопа ограничава се на 2% годишње или 5% током трајања зајма. Месечна хипотека подесива стопа (АРМ) почиње нижом каматном стопом од АРМ-а и прилагођава се сваког месеца. Може се кретати горе или доле за 10% током трајања зајма. (Да бисте сазнали више о оружју, погледајте АРМед и Опасно .)
Како повратне хипотеке могу помоћи: Студија у стварном свету
Скоро половина старијих од 70 година и старији који имају кредитну картицу не отплаћују свој дуг у потпуности сваког месеца, али повратне хипотеке могу помоћи у том проблему. У „Како извлачење домаћег капитала и повратне хипотеке утичу на кредитне резултате старијих домаћинстава“, радни документ финансиран од стране америчке Управе за социјално осигурање, а објављен у септембру 2016. године у Мицхиган-овом истраживачком центру за пензионисање Универзитета у Мичигену, истраживачи Степхание Моултон, Доналд Хаурин, Самуел Додини и Макимилиан Д. Сцхмеисер открили су да дугови за револвинг кредитне картице опадају када старији узимају повратне хипотеке.
Отплате и дугови за плаћање дуга такође постају мање уобичајени, бар током три године након што је обрнута хипотека повучена. Највише су имали користи сениори који су доживели кредитни шок у две године пре него што су узели обрнуту хипотеку. (Истраживачи су кредитни шок дефинисали као пад кредитног резултата са 25 или више бодова.) Ови сениори се можда нису квалификовали за другу врсту зајма власничког капитала због свог кредита; квалификација за повратну хипотеку не зависи од кредитног резултата старјешине.
Студија је открила да су позајмљивачи са хипотекарном хипотеком смањили дуг на кредитној картици више од зајмопримаца који су узели друге врсте зајмова с власничким капиталом (затворени стамбени зајмови, домаће капиталне линије кредита и рефинанцирање готовине). Предходни износи и повећани месечни ток новца обезбеђен повратним хипотекама помогли су старијим особама да исплате дуг по кредитним картицама.
Према студији, старији људи који су у почетку повукли 10.000 долара коришћењем обрнуте хипотеке смањили су дуг на кредитној картици за 2.364 долара у првој години након позајмљивања те суме. Додатно задуживање резултирало је минималним додатним отплатама дуга: за сваких додатних 10 000 повучених унапред, сениори су отплатили још 166 УСД, а за сваких додатних 100 УСД месечним новчаним током повратна хипотека, сениори су отплатили додатних 45 УСД дуга током целе године .
Вриједно је напоменути да ова студија покрива зајмопримце који су између 2008. и 2011. узели обрнуту хипотеку, што је јединствено лош период у финансијској историји. Слична студија спроведена током периода економског просперитета могла би имати другачија открића.
Старији људи који обратну хипотеку разматрају као решење дуга на кредитној картици требало би да процене да ли вреди износ основног капитала који ће изгубити у накнадним хипотекарним накнадама и камате у односу на износ камате на кредитној картици који ће уштедјети. Ово је сложен израчун који најбоље извршава рачуновођа или финансијски планер. Саветник за повратну хипотеку можда није довољно образован да одговори на ово питање
Доња граница
Узимање кредита за ваш дом велика је одлука која ће утицати на ваше тренутне финансије и имање које остављате својим наследницима. Укључени су значајни трошкови, укључујући оснивање кредита, сервис и камате. Такође морате запамтити да се код обрнуте хипотеке ваш дуг временом повећава због камата на кредит. Ако се предомислите у вези са кредитом или треба да се иселите из имовине због здравствених разлога, приход од продаје имовине користи се за отплату повратне хипотеке. У зависности од величине зајма и вредности имовине, након враћања кредита може остати мало или мало новца.
Пре него што узмете повратну хипотеку, требало би да темељито истражите ову тему, упоредите трошкове разних зајмодаваца и прочитате све документе о обелодањивању. Иако улагање прихода од обратне хипотеке углавном није препоручљиво због потребе да се надокнаде трошкови зајма и камате, приход од обрнуте хипотеке може пружити прилику за преусмеравање осталих елемената вашег портфеља улагања. Пре него што преузмете хипотеку, размотрите новчани ток који ће вам пружити обрнута хипотека и преиспитајте последице које ће овај нови извор прихода имати на вашу укупну стратегију улагања.
За више увида, погледајте Замке обрнуте хипотеке .
