Могли бисте размишљати о рефинансирању зајма за власнички капитал из више разлога. Можда бисте желели да снизите месечну уплату снижавањем каматне стопе или продужењем рока кредита. Можда бисте хтјели да скратите рок зајма, па ћете дугорочно плаћати мање камате и прије ћете бити без дуга. Можда желите покупити више новца из свог дома. Без обзира на ваш разлог, ево вам могућности и корака које морате предузети у сваком случају.
Опција 1: Извршите рефинансирање новца
Новчано рефинансирање куће може бити добар начин за рефинансирање зајма за депозит куће, ако такође желите да рефинансирате прву хипотеку. Када се ваш нови кредит затвори, део прихода ће се усмерити на отплату прве хипотеке, а део за отплату отплатиће се зајам вашег старог дома. Ако имате довољно капитала, можда бисте могли добити и додатни новац.
Зашто би овај избор могао бити прави
Поставите себи ова питања када размислите да ли има смисла рефинансирати прву хипотеку: Да ли имате зајам са променљивом стопом који желите да претворите у зајам са фиксном стопом пре него што каматне стопе порасту? Имате ли зајам с фиксном стопом са вишом каматном стопом него што бисте га данас могли добити? Имате ли кредит Федералне управе за стамбено збрињавање (ФХА) који је у то време био једино што бисте могли да испуните, али сада су се ваше околности побољшале и желите да имате јефтинији конвенционални зајам без хипотекарног осигурања?
Као што постоји много разлога због којих бисте можда желели да рефинансирате зајам основног капитала, постоји много разлога због којих бисте могли да рефинансирате прву хипотеку. Уштеда новца или излазак из неодрживог зајма у кредит којим бисте могли боље управљати требало би да буду ваша главна разматрања.
Утврђивање подобности
Да бисте испуњавали услове за рефинансирање новца, морате имати дом најмање шест месеци. Морат ћете имати довољно власничког капитала да бисте отплатили главни дио прве хипотеке, отплатили оно што дугујете по зајму властитог капитала и још увијек имате 20% удјела у својој кући.
Зајмодавци обично продају хипотеке које потичу од Фанние Мае или Фреддие Мац. Да би то учинили, они морају да се придржавају Фанние или Фреддие-ових смерница о позајмљивању. Фанние неће откупљивати зајмове за рефинансирање готовине у главној резиденцији с једном јединицом (тј. Вашој кући) са односом зајмова и вредности (ЛТВ) већим од 80%. Ако имате кредит високог биланса (ограничења се разликују од државе до жупаније), ваш ЛТВ омјер не може бити већи од 60%. Ако сте свој дом продали на продају у последњих шест месеци, дозвољени максимални омјер зајма и вредности износи 70%.
Такође ће вам требати минимални кредитни резултат од 640 до 680, зависно од вашег односа кредита и вредности. Схватите да зајмодавци могу имати своје, строже стандарде и захтијевају виши кредитни резултат.
Захтеви за зајам-вредност: један пример
Ево примера како захтеви за зарадом вредности раде на типичном рефинансирању новчаног износа за који је потребно 80% ЛТВ. Ако ваш дом вреди 300 000 УСД, мораћете да имате 60 000 УСД у капиталу након што извршите рефикс новца. То значи да ваша прва хипотека плус ваш основни зајам не може износити више од 240.000 долара. Добро је разумјети како израчун функционира, али можете користити интернетски калкулатор рефинансирања новчаних средстава да бисте брзо урадили математику за своју ситуацију. Да бисте сазнали колико капитала имате, ваш зајмодавац ће наручити процену, која ће вас коштати неколико стотина долара.
Затварање трошкова
Слабост избора опције рефикције готовине је што су трошкови затварања повезани са првом хипотеком обично много већи од оних који су повезани са зајмом за власнички капитал. Ако рефинансирате да бисте уштедјели новац, мораћете да израчунате свој временски период и видећете колико месеци ће вам требати нови кредит пре него што изађете унапред након затварања трошкова. Што је краћи период пробијања, то је боље.
Зајмодавац вам може омогућити да финансирате своје трошкове затварања, што олакшава ублажавање овог додатног трошка у кратком року. Али ако је ваш циљ да трошите мање на дуже стазе, платите их унапред. У супротном, на њих ћете плаћати камате све док не буде исплаћен ваш кредит.
Друга могућност, ако рефинансирате релативно мали салдо хипотеке, јесте проналажење зајмодавца који нуди посебан производ. Америчка банка, на пример, нуди паметну рефинанцију за биланце испод 150.000 долара без затварања трошкова.
Опција 2: Рефинансирање у нови зајам за власнички капитал
Ако сте задовољни првом хипотеком, желећете да се позабавите рефинансирањем са новим зајмом за власнички капитал.
Зашто би овај избор могао бити прави
Можда бисте желели да добијете нови зајам у истом износу као и онај који дугујете у тренутном зајму да бисте уштедјели новац са нижом каматном стопом и / или краћим роком. Можда ће вас занимати нови кредит за већи износ ако желите да се позајмите за покривање нових трошкова. Или бисте можда желели да добијете нови зајам са дужим роком да бисте месечним плаћањима учинили приступачнијим, имајући на уму да ћете на овај начин дугорочно плаћати више камате. Али то је боља опција од неплаћања по постојећем зајму ако имате проблема са исплатама.
Утврђивање подобности
Опет, требате испунити минималне захтеве за зајам до вредности да бисте се квалификовали, али ови захтеви су нижи за зајмове који представљају капитал куће него за рефинансирање новца. Захтеви се разликују у зависности од зајмодавца, али ако, на пример, припадате кредитној унији, можда ћете моћи да позајмите до 90% или чак 100% вредности куће, посебно ако имате одличне услове за кредитирање и позајмљивање.
За кредит за домаћи капитал биће вам потребан најмање 620 бодова, иако ће ваша каматна стопа бити прилично висока уз низак резултат. Најбоље цене иду за кориснике кредита са резултатима од 740 или више. Зајмодавци често плаћају већину или све трошкове затварања за домаћи капитални капитал осим ако га не затворите прерано, у року од првих 24 до 36 месеци. У том случају ћете морати да надокнадите зајмодавцу неколико стотина до неколико хиљада долара за трошкове затварања., у зависности од локације и величине кредита.
Упоређивање зајма за власнички капитал са рефинансијом новца
Морат ћете добити понуде од неколико зајмодаваца да бисте видјели како се каматна стопа на нови зајам за домаћи капитал упоређује са обављањем рефиксирања готовине, под претпоставком да сте заинтересирани и квалифицирате се за обје опције. Опћенито, зајмови на капиталу и рефи средства са готовином имају веће каматне стопе од простог рефинансирања прве хипотеке. Рефинансирање новчаног износа понекад такође има вишу каматну стопу од зајма за власнички капитал. У оба случаја, стопа ће зависити од вашег односа кредита и вриједности и ваше кредитне способности.
Уз рефинансирање новчаног износа или нови зајам за капитални капитал, мораћете да испуните све уобичајене стандарде за хипотекарне квалификације, као што су довољан приход и довољно дуг дуг да бисте извршили предложене месечне исплате, сталну историју запослења и добар кредитни резултат. Такође ћете морати да предате документацију да бисте се финансијски квалификовали.
Сакупите своја два најновија банковна извода, исплате плаћања, В-2 и савезне пореске пријаве; страница са изјавама о власницима кућа и осигурања; страницу са изјавама о поплави за осигурање од поплаве, ако је примењиво; и ваше најновије изјаве о хипотеци и хипотекарном капиталу. Будите спремни да доставите друга документа док их осигураватељ кредита, посебно ако сте самозапослени.
Доња граница
Коначно, зајмодавац ће одлучити да ли испуњавате услове за рефинансирање новца или нови зајам за капитални капитал. Можете се квалификовати код неких зајмодаваца, а не код других, јер стандарди позајмљивања донекле варирају. Купујте са банкама, хипотекарним посредницима, интернетским зајмодавцима и кредитним унијама како бисте пронашли најбољу понуду. А ако ћете рефинансирати, будите сигурни да мудро користите приход.
