Шта је зајам за непроцењивање?
Зајам који не вреднује је хипотека за коју није потребна професионална процена тренутне тржишне вредности имовине обезбеђења, познате у говору о некретнинама као процена. Кредити без процене су веома необични и ретко се нуде дужнику који купује стамбени објекат за приватну употребу. Ризик за зајмодавца једноставно је превелик ако не постоји непристрасна процена вредности имовине коју зајмодавац финансира. Ако некретнина вриједи далеко мање од висине хипотеке, власник куће који није испунио хипотеку оставља зајмодавца без могућности да надокнади потпуну вриједност зајма продајом имовине.
Како дјелује зајам за непроцјењивање
Кредит који није вредновао може користити алтернативне методе одређивања вредности куће у сврху одређивања колико новца треба позајмити, или можда неће захтевати професионалну процену тренутне тржишне вредности куће, само информације о стању кредита и финансијама зајма.
Зајмови без процене обично су доступни за инвеститоре који ће мењати или повезивати имовину на начин који чини тренутну процену неважећом или неоснованом. Такође се могу понудити инвеститорима који улажу много више од стандардних 20% аванса од купопродајне цене имовине. Али и једно и друго су посебне ситуације које се не односе на просечног купца.
Зајам за рефинансирање који се не вреднује може се назвати хипотеком без процене, али прва хипотека и хипотека рефинансирају другачије, а разлози да се свака од њих понуди без процене разликују се.
За типичног купца куће, зајам без процене је веома необичан код прве хипотеке, али чешћи је случај када се хипотека рефинансира.
Зајмови без процене против рефинансирања без оцене
Већина првих хипотека захтева процену, али рефинансирање хипотеке, звано ре-фи, можда неће требати процену у зависности одакле потиче прва хипотека. Хипотекарно рефинансирање је зајам који отплаћује првобитну хипотеку и заузима место прве хипотеке. Власник куће месечно или двапут врши месечно плаћања рефинансиране хипотеке као што је то случај са првобитном хипотеком.
Власници хипотеке обично покушавају поново да се укључе како би добили боље услове за своје кредите: нижу каматну стопу, дакле мања месечна плаћања, на пример ако су каматне стопе знатно пале, на пример. Или, можда, њихова се капиталност у кући можда знатно повећала због пораста вредности локалне имовине, па их је квалификовала за нижу стопу. Остали мотиви за рефинансирање укључују жељу за додавањем или уклањањем друге стране из првобитне хипотеке или претварањем хипотеке подесива стопа (АРМ) у хипотеку са фиксном стопом.
Примјери из стварног живота нефинансијских трошкова
Неки савезни програми нуде хипотеке без процене. На пример, америчко Министарство за борачка питања (ВА) пружа зајам за рефинансирање каматних стопа (ИРРРЛ) онима који већ имају кредите за ВА; одрицање од оцјењивања код куће спада међу његове великодушне термине. Федерална стамбена управа (ФХА) и Министарство пољопривреде Сједињених Држава (УСДА) имају сличне поједностављене програме.
Године 2017. владини зајмодавци Фанние Мае и Фреддие Мац почели су нудећи одрицања од процјене у неким одабраним случајевима, како за кредите за рефинансирање, тако и за оригиналне кредите за куповину куће.
Савезна поновна фискална помоћ помаже да власници кућа не изврше неизмиривање прве хипотеке и могу да остану у својим домовима, пружајући стабилност заједници и локалном тржишту некретнина. Из тог разлога, могућности рефинансирања које се не оцењују често су усредсређене на одређене категорије високог ризика власника кућа којима није понуђен оригинални зајам за непроценавање.
Образложење процене је да је зајмодавцима важно - чак и када је зајмодавац влада САД-а - позајмити тачан износ новца за плаћање имовине, тако да власник куће не буде имао проблема са исплатама и зајмодавцем. може да поврати вредност зајма ако би се имовина продала. Али с обзиром да сврха поновног оцењивања није процена имовине, већ олакшавање услова и плаћања власника куће, стварна вредност имовине није толико битна. Зато не-оцењивачки ре-фи може имати смисла.
