Све више Американаца тражи у иностранству куће за одмор, имовину за изнајмљивање и места за одлазак у пензију - било то пет или 30 година. Пореске погодности поседовања имовине у иностранству сличне су оним у власништву у Сједињеним Државама, са неколико изузетака.
Кључне Такеаваис
- Ако поседујете имовину у иностранству, америчке пореске олакшице зависе од начина на који користите некретнину. Можете одбити хипотеку - али не и порез на имовину - ако је имовина лична употреба. Ако примате било какав приход од закупа, правила зависе од тога колико дана када користите кућу за лично, а не за изнајмљивање.
Користи које власници имовине имају од америчког пореског закона зависе од начина на који користе имовину. Ако, на пример, живите у кући, обично можете одбити камате на хипотеку. Ако некретнину користите за приход од закупа, можете одбити хипотеку и низ других трошкова, укључујући осигурање имовине и одговорности, трошкове поправка и одржавања, те локалне и дугорочне путне трошкове повезане са одржавањем имовине.
Прочитајте даље како бисте видели како амерички порески закони третирају власништво над страном имовином, као и пореске импликације продаје имовине.
Некретнина за личну употребу
Као и код примарног пребивалишта, не можете отписати трошкове као што су комуналне услуге, одржавање или осигурање осим ако нисте у могућности затражити одбитак од матичне службе.
Иако је одбитак за хипотекарне камате исти без обзира јесте ли дом у САД-у или у иностранству, порези на имовину функционишу другачије. Према Закону о смањењу пореза и радних места (ТЦЈА), више не можете да одбијете порез на имовину на страну имовину.
Изнајмљивање некретнина
Порезна правила су компликованија ако примате приход од најма на некретнини. Примјењују се различита правила, овисно о томе колико дана користите кућу за лично, а не за најам. Уопште, спадаћете у једну од две категорије:
- Дом изнајмљујете на 14 или мање дана, а некретнину користите дуже од 14 дана или 10% укупног дана кад је изнајмљен. Можете унајмити дом неком другом до две недеље (14 ноћи) сваке године, а да тај приход не морате да пријавите ИРС-у. Чак и ако га изнајмите за 5000 долара по ноћи, не морате пријављивати приход од најма док нисте изнајмљивали дуже од 14 дана. Кућа се сматра личним пребивалиштем, омогућавајући вам одузимање хипотеке по стандардним правилима о другом дому, али не и губитке или трошкове закупа. Дом изнајмљујете на 15 или више дана и користите га мање од 14 дана или 10% дана када је дом изнајмљен. У овом случају, ИРС разматра имовину за изнајмљивање куће, а активности изнајмљивања се посматрају као посао. Имајте на уму: Ако члан ваше породице користи кућу (тј. Ваш супружник, браћа и сестре, родитељи, баке и деке, деца и унуци), то се сматра личним даном, осим ако не прикупите фер цену закупа. Морате пријавити сав приход од закупа код ИРС-а, али добра вест је да вам ово омогућава одбити трошкове закупа, попут хипотеке, пореза на имовину, трошкова оглашавања, премија осигурања, комуналија и накнада плаћених менаџерима имовине. Једна приметна разлика између имовине за изнајмљивање код куће и оне у иностранству: Ваша имовина у иностранству се амортизира током 40 година, уместо тренутних 27, 5 година за домаће стамбене објекте. У оба случаја амортизујете само вредност грађевине (зграде); земљиште се не може амортизирати.
Продаја имовине
Одељак 1031 САД омогућава вам продају и замену страног власништва само са другом страном имовином.
Међутим, значајна разлика у порезном третману домаће у односу на страну имовину је та што се имовина у САД-у не сматра сличном врстом било које имовине у иностранству. Одељак 1031 САД дозвољава само размену домаћих-за-домаћих и страних за стране.
Сједињене Државе сматрају да је било који објекат изван САД-а сличан с било којим другим сличним некретнинама изван САД-а, па је по том питању могуће 1031 заменити кућу у Панами за другу у Панами, или Еквадору или Костарики. Једноставно се неће сматрати сличном с било којом имовином у САД-у
Двоструко опорезивање
Поред узимања пореског кредита за све плаћене порезе на станарину, можете затражити и инострани порески кредит ако продајете некретнину и плаћате порез на капитални добитак у страној земљи.
Доња граница
Када купујете у иностранству, морате посебно пазити на планирању и детаљима. Многе земље имају правила и прописе о томе ко може посједовати имовину и како се може користити. Ако купујете дом у иностранству, проверите да ли је трансакција спроведена тако да штити ваша имовинска права. У САД купци кућа добијају право власништва; та разлика није тако јасна у свим земљама.
Такође имајте на уму да ће вам, као страни власник имовине, бити потребно да поднесете бројне пореске обрасце у САД, у зависности од ваше тачне ситуације. На пример, ако изнајмите кућу у иностранству и отворите банковни рачун за прикупљање закупа, морате поднети образац ФБАР (Извештај стране банке и финансијски рачуни) ако је укупна вредност свих ваших рачуна 10.000 УСД или више "на било ком датом нивоу дан календарске године."
Остали обрасци обухватају Образац 5471 - Повраћај информација америчких особа са поштовањем према одређеним страним корпорацијама (ако се ваша имовина налази у страној корпорацији); и Образац 8858 - Поврат информација о америчким особама са поштовањем страних занемарених ентитета (ако је ваша оф-шор имовина у иностраном ЛЛЦ-у).
Пошто су закони о власништву над страном имовином и порески закони компликовани и повремено се мењају, заштитите се консултујући се са квалификованим пореским рачуновођом и / или адвокатом за некретнине како у САД-у тако и у иностранству.
