Први

Преглед садржаја

• Предност за прве купце код куће
• Размислите о тим пре куповине
• Процес куповине
• Савети за нове власнике домова
• Доња граница

Куповина куће може бити изазов за првотимце. Уосталом, постоји толико много корака, задатака и захтева и можда ћете бити забринути због скупе грешке. Али први купци кућа заправо уживају неке посебне предности створене да охрабре нове учеснике на тржишту некретнина. Да бисте демистификовали процес и тако максимизирали своју куповину, ево вам је део онога што морате да размислите пре куповине и шта можете очекивати од самог процеса куповине, као и савети за олакшавање живота након што купите свој први дом.

Кључне Такеаваис

• Купци који први пут купују куће, како их је дефинисало америчко Министарство за стамбени и урбани развој, могу вам пружити помоћ из државних програма, пореских олакшица и зајмова који подржавају савезни савез. Пре него што почнете да тражите, размислите о врсти пребивалишта која ће служити вашим потребама, шта ћете можете приуштити, колико финансирања можете да осигурате и ко ће вам помоћи да спроведете претрагу. Куповина куће укључује проналажење имовине, обезбеђивање финансирања, прављење понуде, добијање кућне инспекције и затварање куповине. Након што сте се преселили унутра, важно је одржавати дом и истовремено штедети.

Предност за прву куповину кућа

Куповина куће и даље се сматра кључним аспектом америчког сна. Као први купац имате приступ државним програмима, пореским олакшицама и савезно подржаним кредитима ако немате уобичајени минимални предујам - у идеалном случају 20% купопродајне цене за конвенционални зајам - или ако сте члан одређене групе (види Важни опис, доле). И можете се квалификовати као први купац чак и ако нисте новак.

Купац који први пут живи, према америчком Министарству за стамбени и урбани развој (ХУД), је неко ко испуњава било који од следећих услова:

• Појединац који три године није имао главни пребивалиште. Ако сте власник куће, али ваш супружник нема, онда место можете купити заједно као купци за прву помоћ. Самохрани родитељ који је у браку имао само кућу са бившим супружником. Расељени домаћи човек који је само у власништву супружник.Појединац који је имао само пребивалиште са главним пребивалиштем, а није трајно додељен сталном фондацији у складу са важећим прописима. Појединац који је имао само имовину која није била у складу са државним, локалним или моделним грађевинским правилима - и која не може се ускладити за мање од трошкова изградње трајне конструкције.

Најбољи савети за куповину вашег првог дома

6 питања која треба размотрити пре куповине

Ваш први корак је утврдити који су ваши дугорочни циљеви и како се власништво куће уклапа у те циљеве. Можда једноставно желите да све оне „изгубљене“ наплате станарине претворите у хипотеке које вам дају нешто опипљиво: капитал. Или можда власништво над кућама видите као знак независности и уживате у идеји да будете свој станодавац. Куповина куће такође може бити добра инвестиција. Скраћивање крупних циљева власништва над кућом усмериће вас у правом смеру. Ево шест питања која треба размотрити.

1. Какво је ваше финансијско здравље?

Пре него што кликнете странице мрежних листа или се заљубите у кућу из снова, урадите озбиљну ревизију својих финансија. Морате бити спремни и за куповину и за текуће трошкове куће. Исход ове ревизије показаће вам да ли сте спремни да предузмете овај велики корак или требате учинити више да се припремите. Пратите ове кораке:

Погледајте своју уштеду. Немојте чак ни размишљати о куповини куће пре него што имате хитни штедни рачун са три до шест месеци животних трошкова. Када купите кућу, бит ће значајни први трошкови, укључујући предујам и трошкове затварања. Потребан вам је новац одложен не само за те трошкове већ и за ваш хитни фонд. Зајмодавци ће то захтијевати.

Један од највећих изазова је чување ваше уштеде у доступном, релативно сигурном возилу које још увек доноси поврат, тако да идете у корак са инфлацијом.

• Ако имате једну до три године да остварите свој циљ, потврда о депозиту може бити добар избор. Нећете је обогатити, али нећете изгубити ни новац (осим ако не будете погодили казном за рано уновчавање). Иста идеја може се применити на куповину краткорочних портфеља обвезница или фиксног дохотка који ће вам донети раст, али и заштитити од бурне природе берзи. Ако имате шест месеци до годину дана, новац одржавајте ликвидним. Рачун с високим приносом могао би бити најбоља опција. Проверите да ли је осигурано ФДИЦ (већина банака је) тако да ако банка оде испод вас и даље имате приступ вашем новцу до 250.000 долара.

Прегледајте своју потрошњу. Морате тачно да знате колико трошите сваког месеца - и где то иде. Овај израчун ће вам рећи колико можете да доделите хипотеци. Обавезно водите рачуна о свим комуналијама, храном, одржавању аутомобила и плаћањима, студентском дугу, одећи, дечјим активностима, забави, пензионим штедњама, редовним уштедама и свим осталим стварима.

Провери свој кредит. Генерално, да бисте се квалификовали за кредит за становање, требаће вам добар кредит, историја плаћања времена и максималан однос дуга и прихода (ДТИ) од 43%. Зајмодавци ових дана углавном воле да ограниче трошкове становања (главница, камате, порезе и осигурање власника кућа) на око 30% месечног бруто прихода зајма, мада та бројка може увелико варирати у зависности од локалног тржишта некретнина.

2. Који тип куће ће највише одговарати вашим потребама?

Имате бројне могућности приликом куповине стамбене имовине: традиционална породична кућа, дуплекс, градска кућа, стан, задруга или више-породична зграда са две до четири јединице. Свака опција има своје предности и недостатке, зависно од циљева вашег власништва, тако да морате одлучити која врста имовине ће вам помоћи да постигнете те циљеве. Можете уштедети на купопродајној цени у било којој категорији одабиром горњег дела фиксатора, али будите упозорени: Количина времена, капитал и зној потребан за претварање горњег дела фиксатора у вашу кућу из снова може бити много више него што сте се договорили за.

3. Које специфичне карактеристике желите да има ваш идеалан дом?

Иако је добро задржати одређену флексибилност на овој листи, ви купујете можда највећу куповину у свом животу, и заслужујете да та куповина одговара вашим потребама и жељама што је могуће ближе. Ваша листа треба садржавати основне жеље, попут величине и сусједства, све до мањих детаља попут распореда купатила и кухиње опремљене издржљивим уређајима.

4. Колико хипотеке испуњавате?

Пре него што започнете са куповином, важно је да стекнете представу колико ће вам дати зајмодавац за куповину првог дома. Можда мислите да си можете приуштити дом од 300.000 долара, али зајмодавци могу помислити да сте добри за 200.000 долара на основу фактора као што су колико другог дуга имате, месечни приход и колико дуго сте на свом тренутном послу. Уз то, многи Реалторс неће проводити вријеме са клијентима који нису појаснили колико могу себи да приуште да троше.

Обавезно прибавите претплату за зајам пре него што ставите понуду за кућу: У многим случајевима, продавци неће чак ни забављати понуду која није праћена пре-одобрењем хипотеке. То радите подношењем захтјева за хипотеку и попуњавањем потребне папирологије. Корисно је куповати зајмодавца и упоређивати каматне стопе и накнаде помоћу алата као што је хипотекарни калкулатор или Гоогле претраживања.

5. Колико куће заправо можете себи приуштити?

Понекад вам банка даје кредит за више кућа него што стварно желите да платите. Само зато што банка каже да ће вам позајмити 300.000 долара, не значи да би заправо требало толико да позајмите. Многи купци који први пут купују кућу чине ову грешку и завршавају „сиромашни од куће“ са мало преосталог новца након што уплате месечну хипотеку за покривање других трошкова, попут одеће, комуналија, одмора, забаве или чак хране.

Одлучујући колико ћете зајам заиста узети, хтећете да сагледате укупне трошкове куће, а не само месечну уплату. Размотрите колико су порези на имовину у вашем одабраном кварту, колико ће коштати осигурање власника кућа, колико очекујете да ће потрошити на одржавање или побољшање куће и колика ће бити ваша цена затварања.

6. Ко ће вам помоћи да нађете дом и води вас кроз куповину?

Агент за некретнине помоћи ће вам да пронађете куће које задовољавају ваше потребе и да су у вашем ценовном рангу, а затим ће се састати са вама да бисте их прегледали. Након што одаберете кућу за куповину, ови професионалци могу вам помоћи у преговорима о целокупном поступку куповине, укључујући давање понуде, добијање зајма и довршавање папирологије. Добра стручност агента може вас заштитити од свих замки које бисте могли наићи током поступка. Већина агената добија провизију, уплаћену од прихода продавача.

1:34

Заслуге за купце који први пут купују куће

Процес куповине

Сад кад сте се одлучили на потез, истражимо шта можете очекивати од самог процеса куповине код куће. Ово може бити хаотично време са понудама и шалтерима који бесно лете, али ако сте припремљени за гњаважу (и папирологију), кроз процес можете проћи нетакнути. Ево основног напретка који можете очекивати:

Нађи дом

Обавезно искористите све доступне опције за проналажење кућа на тржишту, укључујући коришћење вашег агента за некретнине, претраживање пописа за интернет и вожњу по квартима који вас занимају у потрази за знаковима за продају. Изложите и неке пријатеље са пријатељима, породицом и пословним контактима. Никад се не зна одакле може доћи добра референца или водич за кућу.

Једном када озбиљно купујете дом, не улазите у отворену кућу а да немате агента (или сте барем спремни да избаците име некога с киме наводно радите). Можете да видите како можда неће радити у вашем најбољем интересу да се почнете бавити агентом продавца пре него што контактирате неког свог.

Ако имате буџет, потражите куће чији пуни потенцијал тек треба да се реализује. Чак и ако сада не можете да приуштите да замените грозне позадине у купатилу, можда ћете бити спремни да живите с тим неко време у замену за долазак на неко место које можете да приуштите. Ако дом задовољава ваше потребе у погледу великих ствари које је тешко променити, попут локације и величине, не дозволите да вас физичке несавршености одврате. Купци који први пут траже куће требало би да потраже кућу којој могу да додају вредност, јер се тиме обезбеђује напретак у капиталу који ће им помоћи да се подигну низ мердевине имовине.

Размотрите своје могућности финансирања и сигурно финансирање

Купци који први пут купују куће имају широку палету могућности да им помогну да уђу у дом - и оне доступне било којем купцу, укључујући хипотеке са хипотекама на којима је Федерална агенција за стамбено збрињавање, и оне које су посебно усмерене на новајлије. Многи програми за почетнике код куће нуде минималне уплате од само 3% до 5% (у односу на стандардних 20%), а неки не захтевају никакав предујам. Обавезно погледајте или размотрите:

• Листа ресурса ХУД-а Иако сама владина агенција не даје донације директно појединцима, она додељује средства намењена купцима који први пут купују организације са статусом ослобођеног пореза на ИРС. На веб страници ХУД-а налазе се детаљи. ФХА (и њен програм зајма) дио је ХУД-а. ИРА. Сваки први купац може повући до 10.000 УСД од свог традиционалног ИРА или Ротх ИРА-а без плаћања 10% казне за рано повлачење (али ћете и даље плаћати порез ако користите традиционалну ИРА). То значи да би пар могао повући максимално 20.000 УСД (10.000 УСД са сваког рачуна) које ће искористити за куповину првог дома. Само знајте да ако новац не вратите у року од 120 дана - а имате мање од 59½ - постаје казна од 10%. Исто тако дугујете порез на доходак по основу повлачења. Програми ваше државе. Многе државе, укључујући Илиноис, Охајо и Вашингтон, нуде финансијску помоћ у првом плаћању и трошковима затварања, као и са трошковима за рехабилитацију или побољшање имовине, за прве купце који се квалификују. Обично се прихватљивост за ове програме заснива на приходу и, често, величини купопродајне цене некретнине. Индијанци. Купци домородачких држава могу се пријавити за кредит из Одељка 184. За овај кредит је потребна 1, 5% авансна накнада за гаранцију и 2, 25% аванса на кредите веће од 50 000 УСД (за кредите испод тог износа је 1, 24%). Зајмови из члана 184 могу се користити само за породичне куће (једна до четири јединице) и за примарна пребивалишта.

Немојте бити везани за верност својој тренутној финансијској институцији када тражите унапријед одобрење или тражите хипотеку: Купујте около, чак и ако се квалификујете само за једну врсту кредита. Накнаде могу бити изненађујуће различите. На пример, ФХА зајам може да има различите накнаде у зависности да ли се пријављујете преко локалне банке, кредитне уније, хипотекарног банкара, велике банке или хипотекарног посредника. Камате на хипотеку, које наравно имају велики утицај на укупну цену коју плаћате за свој дом, такође могу варирати.

Након што се нагодите за зајмодавца и пријавите се, зајмодавац ће верификовати све пружене финансијске информације (проверавање кредитних резултата, верификација података о запослењу, израчунавање ДТИ-а, итд.). Зајмодавац може унапријед одобрити корисника кредита за одређени износ. Будите свјесни да чак и ако вам је одобрена хипотека, ваш кредит може пропасти у посљедњем тренутку ако нешто учините да промијените свој кредитни резултат, као што је финансирање куповине аутомобила.

Неке власти такође препоручују резервног зајма. Квалификација за зајам није гаранција да ће се за крај финансирати ваш зајам: смернице за преписивање могу се променити, анализа ризика зајмодавца може се променити, а тржиште инвеститора може изменити. Клијенти могу да потпишу документа о зајму и депоновању, а потом ће бити обавештени 24 до 48 сати пре затварања да је зајмодавац замрзнуо средства у свом програму зајма. Имати другог зајмодавца који вас је већ квалификовао за хипотеку омогућава вам алтернативни начин да поступите по, или близу, планираном.

Направити понуду

Ваш агент за продају некретнина помоћи ће вам да одлучите колико новца желите да понудите за кућу, заједно са свим условима које желите да тражите. Затим ће ваш агент представити понуду агенту продавца; продавац ће или прихватити вашу понуду или издати контрафер. Затим можете прихватити или наставити да се враћате напријед и назад док не постигнете уговор или не одлучите да га назовете да прекине.

Пре него што пошаљете своју понуду, погледајте још један буџет. Овог пута, фактор процењених трошкова затварања (који може износити било где од 2% до 5% купопродајне цене), трошкова превоза на посао и било каквих тренутних поправки и обавезних уређаја који ће вам бити потребни пре него што се преселите. Размислите унапред: Лако је бити заседа већим или неочекиваним комуналним и осталим трошковима ако се селите из изнајмљивања у већи дом. Можете затражити рачуне за енергију за последњих 12 месеци, на пример, да бисте стекли представу о просечним месечним трошковима.

Када прегледате свој буџет, не превидите скривене трошкове, попут инспекције куће, осигурања куће, пореза на имовину и накнада за удруживање власника кућа.

Провјерите дом

Чак и ако се дом који планирате купити чини беспрекорним, нема замјене за то да обучени стручњак изврши кућни преглед имовине ради квалитета, сигурности и укупног стања вашег потенцијалног новог дома. Не желите да се заглавите у новчаном јамству или у главобољи због извршавања многих неочекиваних поправки. Ако кућна инспекција открије озбиљне недостатке које продавац није открио, углавном ћете моћи да опозовете своју понуду и вратите свој депозит. Алтернативно, можете преговарати да продавац натера поправке или снизи продајну цену.

Затворите - или крените даље

Ако сте у могућности да склопите договор са продавцем или још боље, ако инспекција није открила неке значајније проблеме, требали бисте бити спремни да затворите. Затварање у основи укључује потписивање тоне папирологије у врло кратком року, молећи се да ништа не пропадне у последњем тренутку.

Ствари с којима ћете се бавити и које ћете платити у посљедњим фазама куповине могу укључивати процјену куће (хипотекарне компаније то захтијевају да заштите свој интерес за кућу), вршећи претрагу наслова како би били сигурни да нико осим особе продавац има захтев за имовину, прибављање приватног хипотекарног осигурања или поврата позајмице ако је ваш авансни износ мањи од 20% и испуњавање хипотеке. Остали трошкови затварања могу укључивати накнаде за издавање зајма, осигурање права наслова, анкете, порезе и трошкове кредитног извјештаја.

Честитамо, нови власници куће! Шта сад?

Потписали сте папире, платили возаче и ново место почиње да се осећа као код куће. Игра је завршена, зар не? Не баш. Трошкови власништва над кућом прелазе оквире аванса и месечне хипотеке. Хајде да пређемо на неколико последњих савета да живот као новог власника куће учинимо забавнијим и сигурнијим.

Наставите да штедите

С власништвом куће долази до великих неочекиваних трошкова, као што су замена крова или набавка новог грејача воде. Покрените фонд за хитне случајеве свог дома како не бисте били ухваћени без заштите када ти трошкови неминовно настану.

Обављајте редовно одржавање

Уз велику количину новца који улажете у свој дом, ви ћете желети да се добро побрините за њега. Редовно одржавање може смањити трошкове поправке тако што омогућава поправљање проблема када су мали и управљиви.

Занемарите тржиште станова

Није важно колико ваш дом вреди у било којем тренутку осим тренутка када га продате. Могућност избора када продајете кућу, уместо да будете присиљени да је продате због пресељења посла или финансијске невоље, биће највећа одредница да ли ћете видети солидну зараду од своје инвестиције.

Не ослоните се на продају куће како бисте финансирали пензију

Иако имате дом, најбоље се потрудите да сваке године уштедите максимум на својим пензијским штедним рачунима. Иако се може чинити тешко веровати ономе ко је приметио богатства која су неки направили током стамбеног балона, нећете нужно извршити убиство приликом продаје куће. Ако желите да на свој дом гледате као на богатство у пензији, након што отплатите хипотеку, сматрајте новац који сте трошили на месечне исплате као извор финансирања животних и здравствених трошкова у пензији. Такође, пензионери често желе да остану на месту (упркос свим чланцима које видите о смањењу броја запослених или одласку у пензију на егзотичним локацијама).

Доња граница

Овај преглед би вам требао помоћи да поставите пут ка попуњавању било каквих празнина у знању о куповини куће. Имајте на уму да што се више претходно едукујете о процесу, то ће он бити мање стресан и већа је вероватноћа да ћете добити кућу коју желите по цени коју можете да приуштите. Када то завршите, имаћете самопоуздање које потиче од успешног преговарања о великом кораку у вашем животу.