Купацима који намеравају да финансирају куповину куће кредитом Савезне управе за станове (ФХА) понекад добијају грозно изненађење: Неће им бити дозвољено да купе одређену некретнину, јер она не испуњава захтеве ФХА. Зашто ови захтеви постоје, шта су они и могу ли их санирати како би купци могли да купе куће које желе?
Зашто ФХА успоставља минималне стандарде имовине
Када купац купи хипотеку, имовина служи као обезбеђење зајма. Другим речима, ако дужник престане да плаћа хипотеку, хипотекарни зајмодавац ће на крају искључити и преузети власништво над кућом. Зајмодавац ће потом продати кућу да би вратио онолико новца који је још увек дуговао позајмицом. Процес искључења има 6 фаза.
Захтевање да имовина испуњава минималне стандарде штити зајмодавца. То значи да би имовину требало лакше продати и одредити већу цену ако их зајмодавац мора искористити. У исто време, овај захтев штити зајмопримца: То значи да неће бити оптерећен рушним рачунима за поправку од самог почетка, а, у основи солидном месту за живот, дужник има више подстицаја за плаћање током тешких финансијских времена да задржи дом.
Који су минимални стандарди имовине?
Према америчком Министарству за стамбени и урбанистички развој (ХУД), ФХА захтева да некретнине финансиране њеним кредитним производима испуњавају следеће минималне стандарде:
- Сигурност: Дом треба да штити здравље и сигурност путника. Сигурност: Дом треба да штити сигурност имовине. Чврстоћа: Власништво не би требало да има физичке недостатке или услове који утичу на његов структурни интегритет.
ХУД затим описује услове које власник мора испунити да би испунио ове услове. Процењивач ће надгледати стање имовине током тражене процене имовине и известити резултате на обрасцу за оцену ФХА. Процјене имовине један су од многих захтјева које купци испуњавају прије него што се договоре.
За куће са једном породицом, процењивач је дужан да користи образац под називом Јединствени извештај о процени становања. Образац тражи од проценитеља да опише основне карактеристике некретнине, као што су број прича, година када је саграђена, квадратни снимак, број соба и локација. Такође захтева од проценитеља да „опише стање имовине (укључујући неопходне поправке, пропадање, реновирање, преуређивање итд.)“ И пита: „Постоје ли физички недостаци или неповољни услови који утичу на употребљивост, исправност или структурни интегритет имовина?" Образац за оцену кондоминијума је сличан, али има питања која се односе на стан која се тиче заједничких простора, удружења власника кућа, броја јединица у којима живе власници и тако даље.
ФХА не захтева поправак козметичких или мањих оштећења, одложено одржавање и нормално хабање ако не утичу на сигурност, сигурност или стабилност куће. ФХА каже да примери таквих проблема укључују, али нису ограничени на следеће:
- Недостају рукохватиИзграбљена или оштећена излазна врата која се иначе радеЗавршена стакла прозораДефективне површине боја у кућама изграђеним након 1978. године (због опасности од оловне боје) Мањи пропуштање водовода (као што су славине за испуштање) Неисправне подне облоге или облоге (истрошене кроз завршну обраду, лоше запрљани тепих) Доказ о претходним (неактивним) оштећењима инсеката / организма од дрвета где нема доказа о непоправљеним структурним оштећењимаПотрпани или дотрајали пултаОштећени малтер, плоча или други материјали од зидова и плафона у домовима изграђеним после 1978.године. делимично насипани тротоари, лоше постављен тепих) Провуците просторе са крхотинама и смећемПостанак повремене површине прилазне стазе
Међутим, постоји много области у којима ФХА захтева да се отклоне проблеми како би се продаја затворила. Ево неких од најчешћих проблема са којима ће се вероватно наћи домаћи купци.
Електрика и грејање
- Електрична кутија не би требала имати поломљене или изложене жице. Све просторије за становање морају имати функционалан извор топлоте (осим у неколико одабраних градова са благим зимама).
Кровови и поткровља
- Кров мора чувати влагу. Кровни покривач мора да траје најмање још две године. Процењивач мора прегледати поткровље ради утврђивања могућих проблема с кровом. Кров не може имати више од три слоја крова. Ако инспекција открива потреба за поправком крова, а кров већ има три или више слојева крова, ФХА захтева нови кров.
Грејачи воде
Гријач воде мора бити у складу с локалним грађевинским правилима и мора се достављати с некретнином.
Опасности и штетности
Бројни услови спадају у ову категорију. Они укључују, али нису ограничени на следеће:
- Контаминирано тлоПрокимитет на локацији опасног отпадаНофтни и гасни бунари који се налазе на имањуГелики саобраћај Шум и опасности из аеродромаОстали извори прекомерне букеБрзина до нечега што би могло експлодирати, као што је нафтна линија високог притискаПрокимитет далековода високог напонаПрокимитет за радио или ТВ преносни торањ
Приступ некретнинама
Објекат мора осигурати сигуран и адекватан приступ пјешацима и возилима, а улица мора имати површину која пада ван временских прилика како би возила хитне помоћи могла приступити објекту под било којим временским условима.
Структурна звучност
Сви неисправни грађевински услови и било који други услови који могу довести до будућих грађевинских оштећења морају бити отклоњени пре него што се имовина може продати. Ту спадају неисправна конструкција, прекомерна влага, цурење, пропадање, оштећења терми и континуирано насељавање.
Азбест
Ако неки део куће садржи азбест за који се чини да је оштећен или пропада, ФХА захтева даљу инспекцију стручњака за азбест.
Купатила
Дом мора имати тоалет, умиваоник и туш. (Овај захтев може звучати блесаво, али изненадили бисте се шта ће људи узети са собом када им се затвори и шта ће вандали украсти из празне куће.)
Апарати
Анегдотски докази говоре да ФХА захтева својства да би имала радне кухињске уређаје, посебно радни штедњак. Међутим, документи ФХА не спомињу никакве захтеве који се тичу уређаја.
Лијекови за хомебуиер за својства испод минималних стандарда
Шта да купац купује након што се заљуби у имање које има један од ових потенцијално проблема са убијањем?
Први корак треба тражити од продавца да изврши потребне поправке. Ако продавац не може приуштити да изврши било какве поправке, можда се откупна цена може повећати тако да ће продавачи вратити новац након затварања. Обично ситуација функционише обрнуто - ако имовина има значајних проблема, купац ће затражити нижу цену да надокнади. Међутим, ако се некретнина већ кошта испод тржишне или ако купац то жели довољно, повећање цене како би се осигурало да су поправке завршене и трансакција закључена могла би бити опција.
Ако је продавац банка, можда неће бити вољна да врши поправке. У овом случају је уговор мртав. Имовина ће морати отићи купцу готовине или купцу који није ФХА чији ће му зајмодавац омогућити да купи некретнину у постојећем стању.
Многи купци кућа једноставно ће морати наставити са потрагом док не пронађу бољи објекат који ће задовољити ФХА стандарде. Ова стварност може бити фрустрирајућа, посебно за купце који имају ограничена средства и ограничене некретнине у свом ценовном рангу. Нажалост, понекад је то једино решење.
Неки купци кућа можда ће моћи да добију одобрење за други кредитни производ. Зајам који није ФХА може пружити више слободе у каквом је стању имовина, али зајмодавац ће и даље имати своје властите потребе, тако да ово није гаранција. Друга опција је подношење захтева за ФХА 203 (к) кредит, који омогућава куповину куће која има значајне проблеме.
Доња граница
ФХА кредити корисницима олакшавају право на хипотеку, али не морају нужно олакшати куповину имовине. Многи купци кућа једноставно ће морати наставити са потрагом док не пронађу бољи објекат који ће задовољити ФХА стандарде - процес који може бити фрустрирајући, посебно за купце са ограниченим средствима и мало некретнина у њиховом ценовном рангу.
Међутим, корисници ФХА-е који знају шта могу очекивати када кућне куповине могу ограничити своје претраживање на имовинама за које је вероватно да ће удовољити смерницама ФХА или бар избећи да полажу наде на некретнину горњег дела фиксатора пре него што је процене.
