Шта је рат за надметање?
Рат за лицитирање односи се на околност у којој се два или више потенцијалних купаца некретнине надмећу за власништво путем све већих понуда.
Кључне Такеаваис
- Рат за лицитирање настаје када два или више субјеката надгледају власништво над некретнином или бизнисом. Као аукција, рат за надметање се често одвија брзим темпом, остављајући учеснике рањивим у доношењу непромишљеног избора улагања. Спекулатори често укључују ескалацију клаузуле у њиховим понудама, која аутоматски повисује понуду за постављени износ када је конкурентна понуда, до највише договореног максималног лимита.
Како функционира рат надметања
До рата са лицитирањем долази када се потенцијални купци некретнина такмиче за власништво путем низа понуда за повећање цена, понекад гурајући коначну цену изнад првобитне вредности имовине. Ратови лицитирања обично се дешавају када купци гледају на власништво над кућом, зградом или бизнисом на нарочито пожељној локацији, а нарочито усред тржишта продавца. Слично као на аукцији, рат надметања се често одвија брзим темпом, што значи да су током рата надметања потенцијални купци рањиви на доношење непристојних или емоционалних одлука о инвестирању.
Пример рата за надметање
Алице и Бринне свака жеља да купе кућу по цени од 250.000 долара. Алице нуди цену пописа, а Бринне одговара понудом од 260 000 долара. Одлучна да купи кућу, Алице нуди 270.000 УСД. Бринне шалтерима са понудом од 280.000 долара. Алице признаје да има лицитацију од 300.000 долара, тако да је њена следећа понуда 20.000 долара. Бринне се одриче, а Алице купује дом за 50.000 долара више од првобитне листе, што продавца чини прилично срећним.
Клаузуле о ескалацији могу узвратити ако такмичар унапред зна за максимални лимит клаузуле.
Посебна разматрања
Када тржиште некретнина постане веома конкурентно, неки инвеститори и шпекуланти одлучују имплементирати ескалацијске клаузуле у свој уговор о лицитирању имовине. Клаузула о ескалацији у суштини је изјава која указује на основну цену понуде за некретнину и споразум да се та понуда аутоматски повећа за одређени износ ако други купац поднесе верификовану вишу понуду. Обично ће клаузула о ескалацији такође садржавати максималну цену коју је купац спреман да плати за ту некретнину.
Када би, на пример, у горњем примеру Алице и Бринне уградили клаузуле о ескалацији, повећавајући своје понуде за 10.000 УСД, док нису достигли ограничење од 300.000 УСД, исход би био другачији. Алисина почетна понуда од 250.000 долара била би задовољена са Бриннеовом понудом од 260.000 долара. Алисина клаузула о ескалацији одговарала би понудом од 270.000 долара, а Бринне би тада понудила 280.000 долара. Након следеће понуде Алице од 290 000 долара, Бринне ће победити у надметању с понудом од 300 000 долара.
Ова стратегија, иако је згодна, има и својих недостатака. Обично је продавац некретнина свестан максималне цене постављене у ескалацијској клаузули, што значи да продавац може бити свестан колико је потенцијални купац спреман да плати.
