Шта је клаузула о претпоставци
Клаузула о претпоставци је одредба у хипотекарном уговору која омогућава продавачу куће да одговорност за постојећу хипотеку пребаци на купца имовине. Другим речима, нови власник куће претпоставља постојећу хипотеку. Нови купац обично мора да испуњава кредитне и друге квалификације.
Клаузула о претпоставци о доле
Ако је каматна стопа на постојећу хипотеку нижа од тренутних тржишних стопа, клаузула о претпоставци постаје атрактивно продајно место. Такође, купац може избећи многе трошкове затварања, иако у трансакцији обично постоје неке накнаде. Неки од трошкова укључују претрес наслова, жигове докумената и порезе.
Предности клаузуле о претпоставкама су теоретске за већину власника кућа, јер конвенционалне хипотеке углавном забрањују ту праксу. Банке се намрштене пракси јер уписују хипотеке на основу кредитне способности првобитног зајмопримца, а не каснијег непознатог купца. Способност новог власника да отплати може бити изазов за процену, а банка можда нерадо преузима ризик. Штавише, чак и ако банка одобри кредитну способност новог зајмопримца, она ће изгубити на првом плаћању и затварању трошкова насталих са потпуно новом хипотеком. Такође је вероватно да су тренутне тржишне каматне стопе веће од стопа из оригиналне ноте.
Како је ријетко у интересу банке да допушта претпоставке, већина хипотека укључује клаузулу о продаји која захтева отплату преосталог стања када се имовина прода. Банка неће отписати заложно право док хипотека не буде отплаћена, чинећи продају суштински немогућом.
Међутим, клаузуле о претпоставкама су стандардне у хипотекама које подупире влада од Савезне управе за становање (ФХА), Ветеранске управе (ВА) и Министарства пољопривреде САД (УСДА). Нови власник и даље мора да испуњава стандарде за кредитирање и подобност. Те хипотеке подржане од државе чине готово 20 одсто свих хипотека у САД.
Како функционише клаузула о претпоставци?
Замислите да особа жели да преузме хипотеку од продавца који има 30-годишњу хипотеку у износу од 240 000 долара у 3, 5 одсто на коју је уплаћивао пет година. Преостали салдо, укључујући камате, износи око 323, 300 УСД, а на оригиналу је преостало 25 година. Претпоставимо да је тренутна тржишна каматна стопа на 4%. Да је нови купац узео хипотеку са фиксном стопом од 30 година за исти кредит од 240.000 долара, износ би остао, са каматама, на крају тог времена који износи око 412.500 долара. Такође, нови купац би морао да поднесе паушални износ аконтације финансијској институцији.
Претпоставивши постојећу хипотеку продавца, купац би уштедио око 89.000 долара током трајања кредита. Такође, постоји пет мање година обавеза плаћања уз зајам клаузуле с претпоставком. Свако паушално плаћање било би додељено продавцу да надокнади капитал који су накупили у кући. Поред тога, купац ће избећи хиљаде долара због затварања трошкова.
