Шта је 5 грешака због којих кућа може да прокључа?
Изгледа тако једноставно! Купите кућу, направите неколико козметичких поправки, вратите је на тржиште и направите огроман профит. У било којем тренутку, пола туцета емисија на телевизијској емисији добро изгледаних, добро обучених инвеститора чине да процес изгледа брзо, забавно и профитабилно.
И доста кућа се затвара. АТТОМ Дата Солутионс извештава да је купљено и продато више од 200.000 домова у Сједињеним Државама са истим периодом од 12 месеци 2017. То је нешто мање од 6% свих породичних кућа и стамбених објеката које су продате у тој години.
Ипак, пут до богатства некретнинама није све у ограничењу привлачности и "продатих" знакова. Превише превише моћника за некретнине превиди основе и на крају не успије. Које су пет највећих грешака које могу направити? И како их избегавате?
Први, најбољи савет је да ограничите свој финансијски ризик и повећате повратни потенцијал. Једноставно речено, немојте превише плаћати кућу (знајући колико вриједи) и обавезно знајте колико ће коштати потребне поправке или надоградње прије него што купите. Имајући те податке, тада можете израчунати идеалну откупну цијену.
Кључне Такеаваис
- Пребацивање кућа је посао као и сваки други у коме је потребно знање, планирање и памет да би били успешни. Уобичајена врста грешке коју инвеститори чине је подцењивање времена или новца који ће пројекат захтевати. Друга грешка куће која прави грешке прави прецењујући своје вјештине и знање. Упорност и просуђивање посебно су важни у временски утемељеним пословима попут улагања у некретнине.
Правило од 70% каже да инвеститор треба да плати не више од 70% АРВ-а (вредности после поправка) имовине умањене за потребне поправке. АРВ је оно што вриједи дом након што је у потпуности поправљен.
Ево примера: Ако је АРВ куће 150.000 УСД, а поправке су му потребне 25.000 УСД, тада правило 70% значи да инвеститор треба платити не више од 80.000 УСД за кућу. 150 000 УСД к 0, 70 = 105 000 УСД - 25 000 УСД = 80 000 УСД.
Као и било који други мали посао, и за овај посао ће бити потребно време и новац, планирање и стрпљење, вештина и труд. То ће вероватно постати теже и скупље него што сте икада замислили. Чак и ако извучете сваки детаљ, промене тржишних услова могу значити да ће свака претпоставка коју сте изнели на почетку бити неваљана до краја. Лагано схватите на штету: Ако само желите да се брзо обогатите окретањем куће, могли бисте завршити у сиромашној кући.
Топ 5 модних рукава за преклопне куће
Разумевање 5 грешака због којих кућа може да прође кроз флоп
Флиппинг (који се такође назива и велепродајно улагање у некретнине) је врста стратегије улагања у некретнине у којој инвеститор купује некретнину која не користи, већ с намером да је прода с циљем зараде.
Та добит се обично остварује из апрецијације цена која је резултат врућег тржишта некретнина на којем цене брзо расту или од капиталних побољшања имовине која су извршена - или обоје. На пример, инвеститор може да купи горњи део фиксатора у „врућем“ кварту, изврши значајна реновирања, а затим га понуди по цени која одражава његов нови изглед и погодности.
Инвеститори који пребацују некретнине концентришу се на куповину и накнадну препродају једне некретнине, или групе некретнина. Многи инвеститори покушавају да остваре сталан проток прихода бавећи се честим преокретима.
Па како пребацити зграду или кућу? Једноставно речено, желите да купујете ниско и да продајете високо (као и већина других инвестиција). Али уместо да усвојите стратегију куповине и задржавања, трансакцију довршите што је брже могуће како бисте ограничили количину времена за који је ваш капитал угрожен. Генерално, фокус треба бити на брзини, а не на максималној добити. То је зато што вас сваки дан који прође кошта више новца (хипотека, комуналије, порези на имовину, осигурање и други трошкови везани за власништво над кућом.).
То је генерални план, иако долази са неколико замки.
1. Нема довољно новца
Даблинг у некретнинама је скуп. Први трошак је трошак стицања имовине. Премда потраживања за финансирање са малим / без новца заостају, проналажење ових послова код легитимног добављача лакше је рећи него обавити. Такође, ако финансирате куповину, плаћате камату.
Иако су камате на позајмљени новац и даље ускраћене за порез чак и након доношења Закона о порезу и смањењу послова, то није 100% одбитка. Сваки долар потрошен на камате додаје се износу који ће вам требати зарадити на продаји само да бисте се изједначили.
А ако за хипотеку користите хипотеку или хипотекарни капитал (ХЕЛОЦ), само камате се одбијају. Главница, порези и делови осигурања вашег плаћања не могу се одбити.
Интензивно истражите своје могућности финансирања како бисте утврдили који тип хипотеке највише одговара вашим потребама и пронађите зајмодавца који нуди ниске каматне стопе. Једноставан начин истраживања трошкова финансирања је коришћење хипотекарног калкулатора, који вам омогућава да упоредите каматне стопе које нуде различити зајмодавци. Наравно, плаћање готовине за некретнину елиминише трошкове камате, али чак и тада постоје трошкови држања имовине и опортунитетни трошкови за везивање ваше готовине.
Кад су каматне стопе порасле од њихових најнижих криза након стамбене кризе, зарада је тежа него што је то била некада. Заправо, у првој половини 2018. године активности преокрета полако су достигле скоро четверогодишњи минимум, а марже профита смањују се на најнижи просечни бруто поврат улагања (РОИ) од краја 2014., показују подаци АТТОМ-а. То не значи да се нема новца зарадити (РОИ је био северно од 44%), али то заправо значи да је потребна пажња. Просечна бруто зарада је 65.520 долара, али то је бруто.
Трошкови обнове такође се морају узети у обзир. Ако планирате поправити кућу и продати је ради зараде, продајна цена мора прелазити комбиновани трошак стицања, трошкове поседовања имовине и трошкове обнове.
Кухиња од 25.000 долара, купатило од 10.000 долара, порез на некретнине, комуналије и други трошкови преноса смањују тај број за око две трећине. Избацивање у неочекиваном структуралном проблему са имовином и бруто добити може постати нето губитак. Чак и ако успете да превазиђете ове препреке, не заборавите на порезе од капиталне добити који ће вам одузети зараду.
2. Нема довољно времена
Реновирање и окретање кућа је дуготрајан подухват. Може потрајати месецима да пронађете и купите праву некретнину. Једном када поседујете кућу, мораћете да уложите време да је поправите. Ако имате дневни посао, време проведено на рушењу и изградњи може се претворити у изгубљене вечери и викенде. Ако плаћате некога другог да ради посао, ипак ћете потрошити више времена за које очекујете да ће надгледати активност и трошкови плаћања другима ће смањити вашу зараду.
Након што посао обавите, морат ћете заказати инспекције како бисте били сигурни да некретнина удовољава важећим грађевинским правилима прије него што је можете продати. Ако се то не догоди, требаћете да потрошите више времена и новца да бисте га изједначили. Даље, то може бити прилично временско улагање за продају имовине. Ако је сами покажете потенцијалним купцима, можда ћете потрошити доста времена путујући до и из имовине и на састанцима.
Да ли то вреди? За многе људе можда би имало смисла придржавати се дневног посла, где могу зарадити исту врсту новца у неколико недеља или месеци путем сталне платне листе, без ризика и сталних обавеза у времену.
3. Нема довољно вештина
Професионални грађевинари и вешти професионалци, попут столара и водоинсталатера, често користе куће као споредни приход редовним пословима. Имају знање, вештине и искуство да пронађу и среде кућу. Неки од њих имају и синдикалне послове који пружају провере незапослености током целе зиме док раде на својим споредним пројектима.
Прави новац у преласку куће долази из капитала знојења. Ако сте згодни са чекићем, уживате у постављању тепиха, можете објесити сухозид, кров куће и инсталирати судопер, имате вјештину да пребаците кућу.
С друге стране, ако не знате Пхиллипс одвијач са главом одвијачем из равног одвијача, мораћете да платите стручњака који ће урадити реновирање и поправке. Сходно томе, смањују се шансе за остваривање знатног профита од ваше инвестиције.
4. Нема довољно знања
Да бисте били успешни, знате како да одаберете праву некретнину, на правој локацији, по правој цени. У комшилуку кућа од 100.000 долара, да ли заиста очекујете да купите за 60.000 долара и продате за 200.000 долара? Тржиште је сувише ефикасно да би се то редовно могло догађати.
Чак и ако се договорите за цео живот, снимање куће забране за песму, реците - знајући које обнове треба направити и које прескочити је кључно. Такође морате да разумете важеће пореске законе и законе о зонирању и да знате када да смањите своје губитке и изађете пре него што ваш пројекат постане новац новца.
Зиллов, фирма која котира на тржишту некретнина, сада преусмјерава куће на одабраним тржиштима. Компанија очекује да купи и пребаци некретнине у року од 90 дана, а они поседују податке и знање како би понудили оператерима мама и поп жестоку конкуренцију. Зајмодавци из великих лига такође су почели да траже профит на тржишту флип-зајмова, при чему се глобална инвестициона фирма ККР & Цо. Инц. (раније позната као Кохлберг Кравис Робертс & Цо. и ККР & Цо. ЛП) придружила осталим приватним инвестицијским фирмама које траже део акције.
5. Нема довољно стрпљења
Професионалци узимају своје време и чекају право власништво. Новаци журе да купе прву кућу коју виде. Тада ангажују првог извођача радова који даје понуду за посао који не могу сами. Професионалци или посао обављају сами или се ослањају на мрежу унапред договорених, поузданих извођача.
Новаци ангажују некретнину да помогну у продаји куће. Професионалци се ослањају на напоре „за продају од стране власника“ како би минимизирали трошкове и максимизирали профит. Новаци очекују да појуре кроз поступак, ударају по слоју боје и зараде богатство. Професионалци разумију да куповина и продаја кућа треба времена и да су профитне марже понекад мале.
