Преглед садржаја
- Шта је Одељак 1031?
- Посебна правила за амортизацију имовине
- Измене правила 1031
- "Лике-Кинд" је широко заснован
- Можете извршити 'одложену' размену
- 1031 Правилник о временском оквиру
- Пореске импликације и хипотеке
- 1031с за куће за одмор
ИРС код Одељак 1031 полако улази у свакодневни разговор. Термин су заузеле некретнине, компаније за титуле, инвеститори и фудбалске маме. Неки чак инзистирају на томе да се то претвори у глагол, као у: "Дајмо 1031 ту зграду за другу."
ИРС Одељак 1031 има много покретних делова које корисник мора да разуме пре него што покуша да употреби. Постоје и порезне импликације и временски оквири који могу бити проблематични. Такође, правило предвиђа 1031 својства сличних свап-ова и ограничава употребу правила са својствима за одмор.
Шта је Одељак 1031?
Опћенито речено, размјена 1031 (која се такође назива и слична размјена или Старкер) представља замјену једне инвестиционе имовине за другу. Иако је већина свапова опорезивана као продаја, ако ваша задовољава услове 1031, нећете имати пореза или ограниченог пореза који доспева у време размене.
У ствари, можете променити облик своје инвестиције без (како ИРС види) уновчења или признавања капиталног добитка. То омогућава вашој инвестицији да и даље расте с одгодом пореза. Не постоји ограничење у колико пута и колико често можете да радите 1031. Добит од једног комада инвестиционе некретнине можете пребацити на други на други. Иако ћете од сваког свапа можда имати зараду, избегавате порез док много година касније не продате за готовину. Тада ћете, надамо се, платити само један порез и то по дугорочној стопи капиталног добитка (тренутно 15% или 20%, зависно од прихода - и 0% за неке обвезнике нижег дохотка).
Одредба се односи на инвестицијску и пословну имовину, мада се правила могу применити на бившу примарну резиденцију под одређеним условима. Постоје начини на које можете користити 1031 за замене кућа за одмор - о томе више касније - али ова рупа је много ужа од ње некад било.
Посебна правила за амортизацијску имовину
Упозорење: Посебна правила се примењују када се размењује амортизациона имовина 1031. То може покренути добит позната као поновна амортизација која се опорезује као обични доходак. Генерално, ако замените једну зграду за другу зграду, можете то избећи. Али ако замените побољшано земљиште са зградом за необрађено земљиште без зграде, амортизација коју сте претходно тврдили на згради биће враћена као обични приход.
Због таквих компликација вам је потребна стручна помоћ када радите 1031. Ипак, ако размишљате о 1031 - или сте само знатижељни - ево 10 ствари које бисте требали знати.
Измене правила 1031
Пре усвајања новог пореског законодавства, 22. децембра 2017., неке размене личне имовине - попут лиценци франшизе, летелица и опреме - квалификоване су за размену 1031. Према новом закону, квалификују се само некретнине: размене корпоративних или партнерских интереса никада се нису квалификовале - и још увек, не.
С друге стране, интересовања заједничких станара (ТИЦ) у некретнинама и даље важе. Вриједно је напоменути да Закон о смањењу пореза и радних места (ТЦЈА) у пуном трошку накнаде за одређену материјалну личну имовину може помоћи надокнађивању ове измене у порезном закону.
ТЦЈА укључује прелазно правило које дозвољава 1031 размену квалификоване личне имовине у 2018. години ако је првобитна имовина продата или заменна имовина стечена до 31. децембра 2017. Правило транзиције је специфично за пореског обвезника и не дозвољава обрнута размена 1031 где се нова имовина купује пре продаје старе имовине.
"Лике-Кинд" је широко заснован
Већина размена мора бити само „слична“ - енигматична фраза која не значи шта мислите да значи. Можете заменити стамбену зграду за сирову земљу или ранч за тржни центар. Правила су изненађујуће либерална. Можете чак и да размените један посао за други. Али опет, постоје замке за неопрезне.
Можете извршити 'одложену' размену
Класично, размена укључује једноставну замену једне имовине за другу између две особе. Али изгледи да пронађете некога са тачним имањем које желите, ко жели тачну имовину коју имате, су мали. Из тог разлога, већина размена је одложена, тространа или „Старкер“ размена (именована по првом пореском случају који им је то омогућио).
У одложеној размени потребан вам је Квалификовани посредник (посредник) који држи новац након што "продате" своју имовину и користи је за "куповину" замене за вас. Ова три страна размена се третира као замена.
1031 Правилник о временском оквиру
Постоје два кључна правила времена која се морате придржавати код одложне размене.
- Први се односи на означавање замјенске имовине. Једном када дође до продаје ваше имовине, посредник ће добити готовину. Не можете примити новац, или ће то покварити 1031 третман. Такође, у року од 45 дана од продаје ваше имовине, морате писмено одредити резервну имовину посреднику, наводећи имовину коју желите да купите. ИРС каже да можете да одредите три некретнине све док се на крају затворите на неко од њих. Можете чак да одредите више од три ако су под одређеним тестовима процене. Друго временско правило у одложеној размени односи се на затварање. Морате затворити нову некретнину у року од 180 дана од продаје старе. Имајте на уму да два временска периода теку истовремено. То значи да почињете са бројем када се продаја ваше имовине затвори. Ако одредите замену имовине тачно 45 дана касније, имаћете само 135 дана да затворите заменски објекат.
Пореске импликације и хипотеке
Можда вам је преостала готовина након што посредник стекне замену имовине. Ако је то случај, посредник ће вам га платити на крају 180 дана. Та готовина - позната као "чизма" - биће опорезована као делимични приходи од продаје ваше имовине, углавном као капитални добитак.
Један од главних начина на који људи имају проблема са овим трансакцијама је пропуштање кредита. Морате узети у обзир хипотекарне зајмове или други дуг на имовини од које се одричете и било који дуг на замјенској имовини. Ако не примите готовину, али ваша одговорност пада - и то ће се третирати као приход према вама, баш као готовина.
Претпоставимо да сте имали хипотеку од милион долара на старој имовини, али ваша хипотека на новој имовини коју добијете у замену износи само 900.000 долара. Имате добит од 100.000 долара која је такође класификована као “боот”, и биће опорезована.
1031с за куће за одмор
Можете продати своје примарно пребивалиште и у комбинацији са супружником заштитити 500.000 УСД капиталног добитка, под условом да сте тамо живели две године од претходних пет.
2004. Затезање рупе у кући за одмор
Можда сте чули приче о порезним обвезницима који су одредбу 1031 користили за замену једне куће за одмор другом, можда чак и за кућу у којој се желе повући, а одељак 1031 одложио је било какво признавање добити. Касније су се преселили у ново имање, учинили га примарним пребивалиштем и на крају планирали да искористе 500 000 УСД искључења капиталног добитка.
Конгрес је 2004. стегнуо ту рупу. Да, порески обвезници још увек могу куће за одмор претворити у некретнине за изнајмљивање и обавити 1031 размену. Пример: Престанете да користите кућу на плажи, изнајмите је на шест месеци или годину дана, а потом је размените за другу некретнину. Ако сте добили станара и понашали се пословно, вероватно сте претворили кућу у инвестициону имовину, што би требало да ваш размену 1031 буде у реду.
Међутим, ако само издржите за најам, али заправо немате станаре, то вероватно није дозвољено. Чињенице ће бити кључне, као и време. Што више времена прође након што претворите употребу имовине у закуп, то боље. Иако не постоји апсолутни стандард, вероватно мање од шест месеци доброг коришћења најма вероватно није довољно. Годину би било боље.
Прелазак у резиденцијалну размену од 1031
- Морате изнајмити стамбену јединицу другој особи ради поштеног закупа на 14 или више дана. Ваша лична употреба стамбене јединице не може прећи већи од 14 дана или 10% од броја дана током периода од 12 месеци који стан се изнајмљује по фер изнајмљивању.
Штавише, након што сте успешно заменили један одмор или инвестицијску некретнину за други, не можете одмах претворити нову некретнину у ваш главни дом и искористити изузеће од 500.000 УСД.
Пре него што је закон промењен 2004. године, инвеститор може да пренесе једну некретнину за изнајмљивање у размену 1031 за другу некретнину за изнајмљивање, да изнајми нову имовину за изнајмљивање на неко време, пресели се у некретнину на неколико година и затим је прода, користећи предност искључење добити од продаје главног пребивалишта. Ако сада стекнете имовину у размени од 1031 и касније покушате да је продате као своје главно пребивалиште, искључење се неће примењивати током петогодишњег периода почевши од дана када је имовина стечена у размени 1031-а сличне врсте. Другим речима, морат ћете чекати много дуже да бисте искористили пореску олакшицу за капитални добитак за примарно пребивалиште.
