Да ли ће се обнова вашег дома исплатити?

Преградња одређених подручја породичне куће одличан је начин да власници кућа додају повећану функционалност и лепоту некретнини на нечији трошак. Одабиром правог пројекта за унапређење вашег животног простора, значајан део трошкова може се пребацити на будуће власнике у виду повећаних вредности имовине.

Кључне Такеаваис

• Преградња може повећати поврат улагања (РОИ) куће. Дрвене палубе, замена прозора и надоградње кухиње и купатила обично генеришу највише РОИ. Да би се повратили трошкови, пројекти преуређења углавном морају да поправе дизајн или структуралне недостатке да би се повратили трошкови изградње. Трошкови обнове имовине за изнајмљивање могу се надокнадити током продаје, али и повећане цене закупа којима заповеду ажуриране куће. Зајмови за капитални капитал један су од начина финансирања пројеката обнове, омогућавајући плаћања само за камате док се имовина не прода и не поврате трошкови. Једна од највећих грешака обнове је побољшање куће знатно изнад просека за суседне куће. Цијене кућа одражавају укусе домаћих купаца и износ који су спремни платити.

Шта треба узети у обзир пре реновирања

Поврат инвестиције (РОИ) било ког пројекта обнове је функција локалних карактеристика тржишта, стања на тржишту стамбених некретнина када се некретнина продаје и квалитета обављеног посла. Историјски и у просеку су одређени пројекти, попут додавања палубе за дрва, надоградње кухиње и купатила и замене прозора, показали највећи РОИ без обзира на локацију некретнине или стање на тржишту стамбених некретнина.

Веће обнове нису увек боље, јер трошење више не обезбеђује увек већу вредност.

Међутим, уколико пројекат преуређења није осмишљен тако да поправи структурни проблем или недостатак дизајна, мало је вероватно да ће власник куће зарадити више од трошкова изградње. Ако је надокнада трошкова једнако важна као и повећање уживања у унапређењу имовине, тада власници кућа треба да размотре укусе потенцијалних купаца када одлучују које пројекте да желе.

За инвеститоре који преправљају некретнину за најам, трошкови њеног повећања могу се надокнадити не само у тренутку продаје, већ и повећаним ценама закупа којима управљају ажурирани домови.

Ипак, власници кућа морају бити опрезни који ће пројекат реализирати, будући да се потенцијално повећање вриједности може остварити само у мјери у којој постоје купци спремни платити реновирање.

Размотрите своју локацију

Приликом разматрања било које врсте пројеката, од суштинске је важности осигурати да су направљена побољшања одговарајућа за одређени тип стана и локалну имовину. Једна грешка власника кућа је да побољшају своје домове знатно изнад просека за суседне куће. Купце привлаче одређене четврти због услуга које се налазе у близини и због тога што се куће у том подручју продају унутар распона цена тог купца. Иако кућа побољшана знатно изнад осталих у близини можда и даље добија исти ниво камате у поређењу с другима која се продају, мало је вероватно да ће одредити премију знатно изнад просека само због додатних побољшања.

Агенти за продају некретнина ће знати када су процентуалне вредности веће за куће са просечним или испод просечних цена у датом кварту и ниже за куће са ценама на врху њихових тржишта. У овим периодима повећане економске активности и повећане потражње некретнина, побољшања ће имати највећи утицај на тржишну вредност куће.

Време ће такође имати утицаја на способност побољшања да повећава вредности имовине. Увођење структуралних или дизајнерских побољшања, попут додавања зграда или дораде сировог простора, додаће вредност за дужи временски оквир од, рецимо, ажурирања кухиња и купатила или технолошких побољшања, попут нових климатизационих система, јер потоњи обично застаревају. током времена.

Географска локација такође ће имати велики утицај на најбржи или највећи поврат трошкова од пројеката. На примјер, вријеме одржавања и трошкови унутарњих базена отежавају поврат трошкова инсталације, а у неким случајевима ће смањити укупну вриједност куће. Међутим, то можда није случај у јужним регионима САД-а, где продужени периоди изузетно врућег времена чине базене вредним додатком за неке власнике кућа.

Како Влада може помоћи

Због тога што се камате на хипотеку одбијају од пореза на доходак, ујак Сам ће можда помоћи да субвенционише побољшање куће, чинећи трошкове изградње још мање тешким за власнике имовине.

За мање ризичне ризике, власници некретнина који су акумулирали адекватни капитал у својим домовима могу користити финансијске инструменте, као што су рефинансирање новчаних средстава или кредит за капитални капитал за финансирање својих грађевинских пројеката. Користећи ове методе, једина новчана средства потребна за завршавање планираних пројеката биле би плаћања камате за одржавање кредита, који су у већини случајева неопорезиви. Главница се може отплатити након што се имовина коначно прода.

Пројекат враћа инвестиције

Крајњи разлог да се било који пројекат преуређења куће преузме као власник-станар је уживање у животу у обновљеном дому. За оне који се надају да ће такође профитирати од преуређења, постоји неколико извора који нуде увид у очекивани повраћај трошкова за одређене пројекте. На пример, часопис РЕАЛТОР® објављује годишњи извештај „Трошак у односу на вредност“ који упоређује трошкове уобичајених пројеката преуређења и показује поврат који власници кућа могу да очекују. Те процене отплате темеље се на тадашњим основама тржишта стамбених некретнина, као и просечним трошковима изградње.

Табела 1 садржи процјене у просјеку на националној разини, али власници кућа могу пронаћи више конкретних информација на Ремоделинг Онлине, нудећи исте процјене за различита географска подручја САД-а. Ови просјечни распони отплате за најчешће пројекте преуређења дају потенцијалним продавачима широку назнаку за које пројекте највећа вероватноћа враћања већине трошкова пројекта на продају. Разлике у просјечним надокнадама објашњавају се обимом и квалитетом обављеног посла, а мањи, мање корисни пројекти налазе се на доњем крају распона.

Просечан повраћај трошкова обнове / преуређења
Реновирање / преградња	Поврат просечних трошкова
Додатак за дрвену палубу	80-85%
Замена споредних колосијека	75-83%
Мање кухиње Ремодел	75-83%
Замена прозора	75-80%
Купаоница Ремодел	70-78%
Главни кухињски преуређивање	70-78%
Преуређење спаваће собе у поткровљу	65-76%
Преградња подрума	65-75%
Две приче	65-74%
Гараге Аддитион	60-70%