Рефинансирање хипотеке подразумијева отплату постојећег кредита и замјену је новом. Много је разлога због којих власници кућа рефинансирају: да би добили нижу каматну стопу; да скрате рок њихове хипотеке; претворити из хипотеке са подесивом стопом (АРМ) у хипотеку са фиксном стопом или обратно; да искористите домаћи капитал да бисте финансирали велику куповину или консолидовали дуг.
Будући да рефинансирање може коштати између 3% и 6% главнице кредита и - као што је то случај са оригиналном хипотеком - захтева процену, претрагу наслова и накнаду за апликације, за власника куће је важно да утврди да ли је рефинансирање мудра финансијска одлука.
Рефинансирање ради осигурања ниже каматне стопе
Један од најбољих разлога за рефинансирање је снижавање каматне стопе на ваш постојећи кредит. Историјски, правило је да је рефинансирање добра идеја ако можете да смањите каматну стопу за бар 2%. Међутим, многи зајмодавци кажу да је 1% уштеда довољна за подстицај на рефинансирање.
Кључне Такеаваис
- Нижа каматна стопа на вашу хипотеку један је од најбољих разлога за рефинансирање. Када каматне стопе падну, размислите о рефинансирању да бисте скратили трајање хипотеке и платили знатно мање камате. Пребацивање на хипотеку с фиксном стопом - или на подесиву - тачно - може имати смисла у зависности од стопа и колико дуго планирате да останете у вашем тренутном дому. Убирање капитала или консолидација дуга могу бити добри разлози за рефинансирање - или то понекад може погоршати замку дуга.
Смањивање каматне стопе не само да вам помаже да уштедите новац, већ и повећава стопу по којој улажете капитал у ваш дом и може умањити величину месечне уплате. На пример, хипотека са фиксном стопом од 30 година са каматном стопом од 9% на кућу од 100.000 долара има плаћање главнице и камате у износу од 804, 62 долара. Исти зајам од 4, 5% смањује вашу уплату на 506, 69 УСД.
Рефинансирање за скраћење рока зајма
Када каматне стопе падну, власници кућа често имају прилику да рефинансирају постојећи зајам за други зајам који без већих промена месечне уплате има знатно краћи рок. За 30-годишњу хипотеку с хипотеком на кући од 100.000 УСД, рефинансирањем са 9% на 5, 5% може се смањити рок за пола до 15 година уз само малу промену месечне уплате са 804, 62 на 817, 08 УСД.
Рефинансирање за претварање у хипотеку с подесивом стопом или фиксном стопом
Иако АРМ често почињу да нуде ниже стопе од хипотека фиксних стопа, периодична прилагођавања могу резултирати повећањем стопа вишим од стопе доступне хипотеком са фиксном стопом. Када се то догоди, претварање у хипотеку са фиксном стопом резултира у нижа каматна стопа и уклања забринутост због будућих повећања каматних стопа.
Супротно томе, претварање из зајма с фиксном стопом у АРМ може бити добра финансијска стратегија ако каматне стопе опадају. Ако стопе и даље падају, периодично прилагођавање стопа АРМ-а резултира снижавањем стопа и мањим месечним хипотекарним плаћањима елиминишући потребу за рефинансирањем сваки пад стопа. С друге стране, с растом камата за хипотеку то би била непромишљена стратегија.
Претварање у АРМ који често има ниже месечно плаћање од хипотеке на одређено време може бити добра идеја за власнике домова који не планирају да остану у свом дому дуже од неколико година. Ако каматне стопе опадају, ови власници кућа могу смањити каматну стопу на кредит и месечно плаћање, али неће морати да брину о будућим вишим каматама, јер неће дуго живети у дому.
Рефинансирање за додиривање капитала или обједињавање дуга
Иако су претходно наведени разлози за рефинансирање све финанцијски здрави, хипотекарно рефинанцирање може бити клизав нагиб за непрекидни дуг.
Власници кућа често приступају капиталу својих домова како би покрили велике трошкове, попут трошкова преуређења куће или школовања дјетета на факултету. Ови власници кућа могу оправдати рефинансирање чињеницом да преправка додаје вредност кући или да је каматна стопа на хипотекарни кредит мања од стопе на новац позајмљеног из другог извора.
Друго оправдање је да је камата на хипотеке умањена за порез. Иако су ови аргументи тачни, увећавање броја година које дугујете на хипотеци ретко је паметна финансијска одлука нити трошење долара на камате да би стекли 30- одбитка за цент. Такође имајте на уму да је од ступања на снагу Закона о смањењу пореза и радних места величина зајма на који можете одбити камате пала са милион на 750.000 УСД ако сте кућу купили након 15. децембра 2017.
Многи власници кућа рефинанцирају консолидацију свог дуга. По номиналној вредности, замјена дуга са високим каматама хипотеком са ниском каматном стопом је добра идеја. Нажалост, рефинансирање не доноси аутоматску финансијску опрезност. Направите овај корак само ако сте уверени да се можете одупријети искушењу да га потрошите након што га рефинансирање ослободи дуга.
Потребне су године да се надокнаде 3% до 6% главнице која кошта рефинансирање, зато то немојте чинити осим ако не планирате да останете у свом тренутном дому дуже од неколико година.
Имајте на уму да велики проценат људи који су једном створили дуг високих камата на кредитним картицама, аутомобилима и другим куповинама једноставно ће то поново учинити након што им хипотекарно рефинансирање омогући расположиви кредит за то. Ово ствара тренутни четвороструки губитак састављен од расипљених накнада за рефинансирање, изгубљеног капитала у кући, додатних година повећаних камата на нову хипотеку и враћања дуга са високим каматама након што се поново исплате кредитне картице - могући резултат је бескрајно продужење циклуса дуга и евентуални банкрот.
Доња граница
Рефинансирање може бити одличан финансијски потез ако смањује вашу хипотеку, скраћује рок зајма или вам помаже да брже изградите капитал. Када се пажљиво користи, такође може бити драгоцено средство за стављање дуга под контролу. Пре него што се рефинансирате, пажљиво погледајте своју финансијску ситуацију и запитајте се: Колико дуго планирам да живим у кући? Колико ћу новца уштедјети рефинансирањем?
Закон о смањењу пореза и радним местима променио је величину кредита из кога можете да одузмете камате: пао је са милион на 750 000 УСД ако сте кућу купили после 15. децембра 2017.
Опет имајте на уму да рефинансирање кошта 3% до 6% главнице кредита. Потребне су године да се тај трошак надокнади штедњом оствареном нижом каматном стопом или краћим роком. Дакле, ако не планирате да останете у дому дуже од неколико година, трошкови рефинансирања могу негирати било коју од потенцијалних уштеда. Такођер се исплати запамтити да паметни власник куће увијек тражи начине како смањити дуг, изградити капитал, уштедјети новац и елиминирати своју хипотеку. Узимање готовине из вашег капитала приликом рефинансирања не помаже постизању ниједног од тих циљева.
