Процена вредности некретнина неопходна је за различите напоре, укључујући финансирање, списак продаје, анализу улагања, осигурање имовине и опорезивање. Али за већину људи је одређивање тражене или купопродајне цене неког некретнине најкориснија примена процене вредности некретнина. Овај чланак ће дати увод у основне појмове и методе процене вредности некретнина, посебно када је реч о продаји.
Вредновање некретнина: шта бисте требали знати
Основни појмови процене
Вредност
Технички гледано, вредност имовине је дефинисана као садашња вредност будућих користи проистеклих из власништва над некретнином. За разлику од многих производа широке потрошње који се брзо користе, предности некретнина се углавном остварују током дужег временског периода. Стога процјена вриједности имовине мора узети у обзир економска и социјална кретања, као и владине контроле или прописе и околинске услове који могу утјецати на четири елемента вриједности:
Вредност Версус Цена и цена
Вредност није нужно једнака цени или цени . Трошак се односи на стварне издатке - на пример, на материјал или радну снагу. С друге стране, цена је износ који неко за нешто плати. Иако цена и цена могу утицати на вредност, оне не одређују вредност. Продајна цена куће могла би бити 150 000 УСД, али вредност може бити знатно већа или нижа. На примјер, ако нови власник нађе озбиљну грешку у кући, попут неисправног темеља, вриједност куће могла би бити нижа од цијене.
Тржишна вредност
Процена је мишљење или процена вредности одређене некретнине на одређени датум. Извештаје о оцени користе предузећа, владине агенције, појединци, инвеститори и хипотекарне компаније приликом доношења одлука у вези са трансакцијама са некретнинама. Циљ процене је утврђивање тржишне вредности имовине - највероватније цене коју ће некретнина донети на конкурентном и отвореном тржишту.
Тржишна цена, цена по којој се имовина заиста продаје, не мора увек да представља тржишну вредност. На пример, ако је продавац под принудом због претње искључења из затвора или ако се одржи приватна продаја, имовина може продати испод своје тржишне вредности.
Методе процене
Тачна оцена зависи од методичког прикупљања података. Конкретни подаци који обухватају детаље о одређеном имању и опште податке који се односе на државу, регион, град и околицу у којој се некретнина налази, прикупљају се и анализирају како би се добила вредност. Процјене користе три основна приступа за утврђивање вриједности некретнине.
Метода 1: Приступ упоређивању продаје
Приступ упоређивања продаје се обично користи у вредновању породичних кућа и земљишта. Понекад се назива приступом тржишним подацима, то је процена вредности добијена упоређивањем имовине са недавно продатим некретнинама са сличним карактеристикама. Ова слична својства се називају упоредивим , а да би се обезбедила валидна поређење, свако мора:
- Будите што сличнији предметној имовиниПродато је у последњој години на отвореном, конкурентном тржиштуПродато је у типичним тржишним условима
У поступку оцењивања треба да се користе најмање три или четири упоредива. Најважнији фактори које треба узети у обзир при избору упоредивих величина су величина, упоредиве карактеристике и - можда највише од свега - локација, што може имати огроман утицај на тржишну вредност некретнине.
Квалитете успоредивих производа
Како ниједна два својства нису потпуно слична, прилагодбе продајних цена упоредивих производа биће извршене ради обрачунавања различитих карактеристика и других фактора који би утицали на вредност, укључујући:
- Старост и стање зградаДатум продаје, ако се економске промене догоде између датума продаје упоредивог и датума проценеУвећаја и услова продаје, као што је да ли је продавац имовине био под принудом или ако је имовина продата између родбине (на снижена цена) Локација, с обзиром да се сличне некретнине могу разликовати у цени од комшилице до четврти Физичке карактеристике, укључујући величину парцеле, пејзаж, врсту и квалитет изградње, број и врсту соба, квадратних метара стамбеног простора, подови од тврдог дрва, гаража, кухиња надоградње, камин, базен, централни ваздух, итд.
Процена тржишне вредности предметне имовине ће пасти унутар распона формираног прилагођеним продајним ценама упоредивих производа. Пошто ће нека од прилагођавања продајних цена упоредивих вредности бити субјективнија од других, обично се узима у обзир пондерирани упоредиви који имају најмањи износ прилагођавања.
Метода 2: Приступ трошковима
Приступ трошкова може се користити за процену вредности некретнина које су побољшане од једне или више зграда. Ова метода укључује одвојене процене вредности зграде (зграде) и земљишта, узимајући у обзир амортизацију. Процене се додају да би се израчунала вредност целокупног побољшаног својства. Приступ трошкова чини претпоставку да разумни купац не би платио више за постојећу унапређену некретнину од цене за куповину упоредне парцеле и изградњу сличне зграде. Овај приступ је користан када је некретнина која се процењује врста која се не продаје често и не доноси приход. Примери укључују школе, цркве, болнице и владине зграде.
Трошкови изградње могу се проценити на више начина, укључујући методу квадратног метра где се трошак по четворном стопа недавно изграђене упоредиве множи са бројем квадратних стопа у предметној згради; метода на лицу места, где се трошкови процењују на основу трошкова изградње по јединици мере појединачних грађевинских делова, укључујући рад и материјале; и метод испитивања количине, који процењује количине сировина које ће бити потребне за замену предметне зграде, заједно са тренутном ценом материјала и пратећим трошковима уградње.
Амортизација
У сврху процене, амортизација се односи на сваки услов који негативно утиче на вредност побољшања некретнина и узима у обзир:
- Физичко пропадање, укључујући излечиво погоршање, као што су кречење и замена крова, и неизлечиво погоршање, попут структуралних проблемаФункционална застарелост, која се односи на физичке или дизајнерске карактеристике које власници имовине више не сматрају пожељним, као што су застарели уређаји, чврсте врсте или куће са четири спаваће собе, али само једном купатилом; Економска застарелост, узрокована факторима који су ван објекта, као што су лоцирање у близини бучног аеродрома или фабрике загађења.
Методологија
- Процијените вриједност земљишта као да је празно и на располагању да би се могло најбоље искористити, користећи приступ поређења продаје, јер се земљиште не може амортизирати. Процијените тренутне трошкове изградње зграде (зграде) и побољшања локације. Процијените износ амортизације побољшања која је последица погоршања, функционалне застарелости или економске застарелости. Амортизацију одузмите од процењених трошкова изградње. Додајте процењену вредност земљишта амортизованим трошковима зграде (зграде) и побољшањима локације да бисте одредили укупни износ вредност имовине.
Метода 3: Приступ капитализацији дохотка
Ова метода се често назива једноставно приступом дохотка и заснива се на односу између стопе приноса коју инвеститор тражи и нето прихода који имовина производи. Користи се за процену вредности имовине која доноси приход као што су стамбени комплекси, пословне зграде и тржни центри. Процјене кориштењем приступа капитализације дохотка могу бити прилично једноставне када се може очекивати да ће предметна имовина остварити будући приход и када су њени трошкови предвидљиви и стални.
Директна капитализација
Оцењивачи ће извршити следеће кораке када користе приступ директне капитализације:
- Процијените годишњи потенцијални бруто приход. Узмите у обзир губитке слободних радних мјеста и наплате закупа да бисте одредили ефективни бруто приход. Одредите годишње оперативне трошкове за израчунавање годишњег нето оперативног прихода. Процијените цијену коју би типични инвеститор платио за приход који је произвео од одређеног врсту и класу имовине. Ово се постиже проценом стопе поврата или стопе капитализације. Примените стопу капитализације на годишњи нето оперативни приход имовине да бисте формирали процену вредности имовине.
Мултипликатори бруто прихода
Метода мултипликатора бруто прихода (ГИМ) може се користити за процену осталих својстава која се обично не купују као приходи од прихода, али се могу изнајмити, као што су куће за једну и две породице. ГРМ метода повезује продајну цену некретнине са очекиваним приходима од закупа. (За сродна читања, погледајте „4 начина за вредновање некретнине за изнајмљивање некретнина“)
За стамбене објекте обично се користи бруто месечни приход; за комерцијалне и индустријске некретнине користиће се бруто годишњи приход. Метода мултипликатора бруто прихода може се израчунати на следећи начин:
Продајна цена ÷ приход од закупа = мултипликатор бруто прихода
Недавни подаци о продаји и изнајмљивању са најмање три слична својства могу се користити за успостављање тачног ГИМ-а. ГИМ се затим може применити на процењену фер тржишну закупнину предметне имовине да би се утврдила њена тржишна вредност, која се може израчунати на следећи начин:
Приход од изнајмљивања к ГИМ = Процењена тржишна вредност
Доња граница
Тачно процењивање вредности некретнина је важно за хипотекарне зајмодавце, инвеститоре, осигураваче и купце и продавце некретнина. Иако процене углавном обављају квалификовани професионалци, свако ко је укључен у стварну трансакцију може имати користи од основног разумевања различитих метода процене некретнина.
