Улагање у некретнине и даље је један од најбољих начина за изградњу богатства и смањење пореза. Предности укључују могућност надокнаде трошкова имовине која ствара доходак амортизацијом, коришћење 1031 размене за одлагање добити од улагања у некретнине и позајмљивање против власништва над некретнинама ради додатних улагања или у друге сврхе. Поред тога, власници кућа могу имати користи од изузећа за лично пребивалиште, који штити добит од продаје личног пребивалишта од пореза на капитални добитак, као и одбитка за камате на хипотеку. Прочитајте да бисте сазнали да ли је једна или комбинација ових стратегија најприкладнија за вас. (За додатне информације прочитајте чланак Улагање у некретнине .)
Амортизација
Можете повратити трошкове закупа имовине за производњу прихода кроз годишње пореске одбитке који се називају амортизација. Кодекс интерних прихода дефинише одбитак амортизације као разуман додатак за исцрпљеност или хабање, укључујући разумну исправку за застарелост.
Инвеститори у некретнине углавном користе метод амортизације назван Модифицирани систем убрзаног поврата трошкова (МАЦРС), у коме се имовина стамбеног простора за изнајмљивање и структурна побољшања амортизују током 27, 5 година, док се уређаји и друга опрема амортизују током 15 година. Трошкови амортизације често резултирају нето губитком од инвестиционе имовине, чак и ако некретнина уствари даје позитиван новчани ток. О овом губитку, као и о трошковима, као што су комуналне услуге и осигурање, извештава се у Прилогу Е, савезног пореза на доходак од 1040, и одузима се од обичног дохотка.
1031 размене
Размена 1031, названа за одељак 1031 интерног кодекса прихода, омогућава инвеститорима одлагање пореза продајом једне инвестиционе имовине и коришћењем капитала за куповину друге имовине или имовине једнаке или веће вредности. Ова размјена мора се догодити у одређеном временском периоду. Иако размена 1031 може широко обухватати разне врсте имовине, велика већина трансакција односи се на некретнине. (О овој врсти размене прочитајте у чланку Паметне трансакције некретнинама .)
Прописи о имовини
Да би успешно обавили размену 1031, некретнине морају испуњавати следеће критеријуме:
- Укупна вредност замених својстава мора бити једнака или већа од одустајања од имовине. Својства која су укључена у трансакцију морају бити слична, што значи да се имовина не може заменити за неку другу врсту имовине, као што је некретнина инвестицијско поверење (РЕИТ). (За више информација о РЕИТ-у прочитајте Основе опорезивања РЕИТ-а. ) Измењене некретнине морају се држати у "продуктивне сврхе у послу или трговини" (инвестиција).
Свака готовина или имовина добијена трансакцијом која се не сматра имовином сличне врсте сматра се покретањем и подлеже опорезивању. Чизма за новац укључује не само готовину већ и физичку имовину, попут чвора. Хипотека се односи на смањење дуга које се постиже трансакцијом. Дакле, износ дуга који се преузима са замјенском имовином мора бити једнак или већи од вриједности дуга повученог приликом продаје напуштене имовине. (За више информација о берзама сличних врста, прочитајте Траде Пропертиес то Кееп Такман ат Баи .)
Правилник о инвеститорима
Инвеститор мора користити квалификованог посредника. Квалификовани посредник је агент који олакшава поступак размене 1031, углавном задржавањем нето прихода од напуштене имовине пре него што се она поново уложи у замену имовине. Само квалификовани посредник може задржати та средства током размене. Савез прилагодитеља размене детаљно говори о улози квалификованог посредника у процесу размене 1031.
Инвеститор подлеже двама роковима:
- Четрдесет пет дана након продаје напуштене имовине, он мора да достави писмени списак квалификоване надокнађене имовине квалификованој странци размене, обично посреднику. Такође постоји неколико правила која ограничавају број некретнина које се могу идентификовати. Поред тога, он мора да купи збирну вредност квалификоване надоместне имовине у року од 180 дана од продаје одузете имовине или 180 дана од дана доспећа пореске пријаве за ту годину, шта год се прво догоди.
1031 Размена, корак по корак
У типичној трансакцији, инвеститор одлучи да прода инвестициону имовину и уложи приход од било какве добити у другу имовину.
- Да би то постигао на порезно ефикасан начин, инвеститор склапа уговор о размени 1031 са квалификованим посредником и ставља оригиналну имовину на продају. У исто време, инвеститор започиње тражење замене имовине. На дан када инвеститор прода првобитну имовину (одрекнута имовина), нето приходи након плаћања свих трошкова шаљу се на посебан рачун који успоставља квалификовани посредник. Инвеститор затим улази у период идентификације и има тачно 45 дана да направи списак квалификованих замена и 180 дана да затвори замену имовине током периода размене. Користећи целокупан приход од продаје напуштене имовине, инвеститор затвара нова инвестицијска имовина или некретнине. Квалификовани посредник та средства преноси власништву компаније, посебан рачун је затворен и трансакција је завршена.
Позајмљивање против домаћег капитала
Инвеститори који су изградили знатан капитал у свом личном дому или у имовини за улагања могу једноставно изабрати да рефинансирају своје некретнине и извуку капитал како би извршили додатна улагања, побољшали дом или у друге сврхе. Прописи се разликују од државе до државе.
У типичном сценарију, зајмодавац ће позајмити 80% комбинованог зајма у вредности или 50% фер тржишне вредности имовине, овисно о томе која је мања. На пример, на имовини од 240 000 долара са зајмом од 100 000 долара, највише зајмопримац може да извуче 92 000 долара (240 000 к 80% - 100 000 УСД).
Способност зајма ће такође зависити од кредитног резултата зајмопримца, њиховог постојећег односа дуга и капитала и њиховог односа дуга и прихода. Иако је ова стратегија мало ризичнија, онима који могу да се баве додатним дугом, може да помогне у изградњи богатства без да морају да уђу у размену 1031 или продају имовине. (Да бисте сазнали више о зајмовима са сопственим капиталом, прочитајте Зајам за почетни капитал: шта је то и како функционише .)
Одлагање пореза на продају куће
Добици од продаје примарног личног пребивалишта пореског обвезника искључују се из опорезивања капиталног добитка до 500.000 УСД за брачне парове и 250.000 УСД за самохране појединце ако је порески обвезник живео у дому две од последњих пет година. Поред тога, уколико добици од продаје примарног пребивалишта пореског обвезника буду већи од тих искључења, порески обвезник може тај део такође уложити и путем размене 1031.
Инвеститори који живе у областима у којима домаће вредности цене, могу да користе стратегију трговања како би изградили своје лично богатство и истовремено смањили порезе. (Да бисте сазнали више о пореским импликацијама продаје свог дома, прочитајте да ли ће вас продаја куће напустити порезним шоком? )
Смањење камате на хипотеку
Власници кућа могу одбити део својих хипотека који се могу приписати плаћању камате у њиховим пореским пријавама. Ове исплате су веће током првих година хипотеке и постепено се смањују како се хипотека отплаћује. (у одбитку од пореза на камате ).
Доња граница
Власнику некретнина који жели продати на располагању је много опција уз минимизирање пореских обавеза.
- Размена 1031 омогућава да се поврати од продаје могу поново инвестирати у имовину сличне врсте. Зајам са сопственим капиталом директно улази у вредност имовине и може се користити у различите сврхе. Продаја главног пребивалишта испуњава услове за посебан порезни третман. Хипотека се може одбити у порезном времену.
Ваша лична ситуација ће диктирати која од ових опција је права за вас, али било која од њих помоћи ће вам да најбоље искористите улагања у некретнине.
За сродна читања, погледајте Порески пример за власнике домова .
