Субприме. Само спомињање ове ријечи довољно је да пошаље хладноћу инвеститорима, банкарима и власницима кућа. И постоји врло добар разлог зашто. Хипотекарна хипотека била је један од главних покретача који су довели до велике рецесије. Но, чини се да се враћају са новим именом: Непокривене хипотеке.
На тржишту је доступно неколико различитих врста хипотекарних структура. Али да ли ружа било којег другог имена мирише на слатко? То можда није нужно случај. Прочитајте даље да бисте сазнали више о овим хипотекама и шта они представљају.
Кључне Такеаваис
- Хипотека на хипотеку је врста зајма одобреног појединцима са лошим кредитним резултатима који се не би квалификовали за конвенционалне хипотеке. Подупрте хипотеке сада се враћају као хипотекарне хипотеке. Хипотеке са фиксном стопом, хипотеке само за камате и хипотеке подесиве стопе главне врсте хипотекарних хипотека. Ови кредити и даље долазе с великим ризиком због потенцијалног неизмиривања дужника. Нове хипотекарне хипотекарне хипотеке имају ограничења и морају бити правилно закључене.
Шта је субприме хипотека?
Хипотека на хипотеку је врста зајма који се даје појединцима са лошим кредитним резултатима - 640 или мањим, а често нижим од 600 - који, због својих недостатних кредитних историјата, не би могли да се квалификују за класичне хипотеке.
Постоји велика количина ризика повезана са било којом хипотеком. Сам термин субримен односи се на зајмопримце и њихову финансијску ситуацију, а не на сам зајам. Корисници субприме кредита имају већу вероватноћу да ће пропасти од оних који имају веће кредитне резултате. Будући да позајмљивачи са субпримомерима представљају већи ризик за зајмодавце, хипотекарне хипотеке обично наплаћују каматне стопе веће од основне кредитне стопе. Каматне стопе на хипотекарне хипотеке одређују се из неколико различитих фактора: аконтација, кредитни резултат, кашњења у плаћању и неплаћања на кредитном извештају дужника.
Врсте хипотекарних кредита
Главне врсте хипотекарних хипотека укључују хипотеке са фиксном стопом са роковима од 40 до 50 година, хипотеке само за камате и хипотеке подесиве стопе (АРМ).
Хипотеке са фиксном каматом
Друга врста хипотекарне хипотеке је хипотека са фиксном стопом, дата за 40 или 50 година, за разлику од стандардног периода од 30 година. Овај дужи рок зајма снижава месечне исплате зајма, али је вероватније да ће их пратити и виша каматна стопа. Камате доступне за хипотеке са фиксном каматом могу значајно варирати од зајмодавца до зајмодавца. Да бисте истражили најбоље доступне каматне стопе, користите алат попут хипотекарног калкулатора.
Хипотеке подесиве стопе
Хипотека са прилагодљивом стопом почиње са фиксном каматном стопом и касније, током трајања зајма, прелази на променљиву стопу. Један уобичајени пример је 2/28 АРМ. АРМ 2/28 је хипотека на 30 година са фиксном каматном стопом две године пре него што се прилагодила. Друга типична верзија зајма АРМ, 3/27 АРМ, има фиксну каматну стопу током три године пре него што постане променљива.
Код ових врста кредита, променљива стопа се утврђује на основу индекса плус марже. Најчешћи индекс је ИЦЕ ЛИБОР. Код АРМ-а месечне исплате зајма су обично ниже током почетног рока. Међутим, када се хипотеке ресетују на вишу, променљиву стопу, хипотекарна плаћања се обично знатно повећавају. Наравно, каматна стопа би се могла временом смањивати, у зависности од индекса и економских услова, што би заузврат смањило износ плаћања.
АРМ-и су играли велику улогу у кризи. Када су цене кућа почеле да опадају, многи власници кућа су схватили да њихове куће не вреде износ од купопродајне цене. Ово, заједно са растом каматних стопа, довело је до огромног износа неплаћања. То је довело до драстичног повећања броја хипотека на хипотекарне хипотеке у августу 2006. године и пуцања стамбеног балона које је уследило наредне године
Хипотека само за камате
Трећа врста хипотекарне хипотеке је хипотека само за камату. За почетни рок зајма, који је обично пет, седам или 10 година, плаћање главнице се одлаже тако да дужник плаћа само камате. Може да одлучи да изврши уплате према главном власнику, али та плаћања нису обавезна.
Када овај рок заврши, дужник започиње са отплатом главнице, или може одлучити да рефинансира хипотеку. Ово може бити паметна опција за зајмопримца ако његов приход има тенденцију да варира из године у годину или ако жели да купи кућу и очекује да му приходи порасту у року од неколико година.
Хипотеке достојанства
Хипотека на достојанство је нова врста субприме зајма, у којем зајмопримац плаћа предујам од око 10% и пристаје да плати камату с вишом стопом током одређеног периода, обично током пет година. Ако месечно изврши месечне исплате, након пет година, износ који је плаћен за камате иде ка смањењу стања на хипотеци, а камата се спушта на основну стопу.
Субприме хипотека
Субприме хипотеке данас
Након пуцања стамбеног балона, неко с кредитним резултатом испод 640 није могао добити кредит за стан. Када се економија стабилизује, хипотекарне хипотеке враћају се назад. За ове врсте стамбених кредита расте потражња власника кућа и зајмодаваца. Веллс Фарго такође је заузео позицију у новом субприме појасу. Банка сада одобрава потенцијалне купце кућа са кредитним резултатима чак 600 за зајмове Федералне управе за становање (ФХА).
Међутим, овај пут Биро за заштиту потрошача (ЦФПБ) поставља ограничења за ове хипотеке. Потенцијалним купцима домова мора се саветовати купац од стране представника којега је одобрило америчко Министарство за становање и урбани развој. Остала ограничења која се постављају на ове нове хипотеке за субприме ограничавају повећање каматних стопа и друге услове зајма. Сви зајмови такође морају бити правилно закључени.
Нове хипотекарне хипотеке ограничавају повећање каматних стопа и друге услове зајма.
Они се такође враћају по већој цени. Сада, хипотекарне хипотеке долазе са каматним стопама које могу бити и од 8% до 10% и могу захтевати авансне уплате од чак 25% до 35%.
Хипотеке субприме су ризичне
Пошто су ове хипотеке намењене особама које не испуњавају услове за хипотеку по најповољнијој стопи - што обично значи да ће дужник имати тешко време да врати зајам - организација или банка која позајмљује новац имају право да наплаћују високе каматне стопе да би обезбедили додатни подстицај за зајмопримца да плати на време. Али, када људи који су већ имали проблема са рјешавањем дуга у прошлости узимају ове кредите, суочавају се са тешком, да не спомињемо скупу будућност од оних који имају добре кредитне резултате и могу си приуштити кредите с повољнијим каматним стопама.
Распад хипотекарне хипотеке
Хипотека на хипотеке и рушење субпримеа обично су кривци за почетак Велике рецесије.
Многи зајмодавци били су либерални у одобравању ових зајмова од 2004. до 2006., као резултат нижих каматних стопа, високе ликвидности капитала и шансе да направе велику зараду. Проширењем ових зајмова високог ризика, зајмодавци су наплаћивали каматне стопе изнад примарних како би надокнадили додатни ризик који су преузели. Они су такође финансирали хипотеке тако што су их објединили и потом продавали инвеститорима као препакиране инвестиције. Снажан пораст људи који би могли одједном приуштити хипотеке довео је до несташице станова, што је повећало цене становања и, самим тим, износ финансирања потенцијалним власницима кућа.
Чинило ми се као све већа спирала. Лоша страна је била да се кредити дају људима који их нису могли вратити. Када су огромни бројеви почели да промичу своје хипотеке и брзина отплате стамбеног простора скочила нагло, зајмодавци су изгубили сав новац који су продужили. То су учиниле и многе финансијске институције које су уложиле велика средства у секуритизоване упаковане хипотеке. Многи су имали екстремне финансијске тешкоће - чак и банкрот.
Криза хипотекарне хипотеке наставила се од 2007. до 2010. године, прелазећи у глобалну рецесију, јер су њени ефекти зрачили на финансијским тржиштима и економијама широм света.
Доња граница
Иако позајмљивање субприма повећава број људи који могу купити домове, тим људима то отежава и повећава шансе да ће платити своје зајмове. Неиспуњавање штети и зајмопримцу и његовом кредитном резултату као и зајмодавцу.
Браниоци нових хипотекарних хипотека истичу да купци домова нису приморани да плаћају те високе процентне камате у недоглед. Једном када купци могу доказати да су способни да своје хипотеке на време уплате, њихови кредитни резултати би се требали повећати и они могу да рефинансирају своје стамбене кредите по нижим стопама. Заправо, многи људи који узимају АРМ кладите се на чињеницу да ће до тренутка када се покрене варијабилна стопа очистити свој кредитни извештај у мери у којој ће се квалификовати за ново, повољније финансирање.
