Изнајмљивање

Преглед садржаја

• Неповратне аконтације
• Најам-опција против закупа
• Договорено о набавној цени
• Примјена најамнине за директора
• Изнајмљивање за одржавање куће
• Куповина имовине
• Идеалан кандидат за изнајмљивање
• Пре него што потпишете уговор
• Доња граница

Ако сте попут већине купаца кућа, требаће вам хипотека за финансирање куповине нове куће. Да бисте се квалификовали, морате имати добар кредитни резултат и готовину за предујам. Без тога, традиционална рута за власништво над домовима можда није опција.

Ипак постоји алтернатива: уговор о закупу, у којем изнајмите кућу на одређено време, са могућношћу да га купите пре истека закупа. Уговори о закупу се састоје од два дела: стандардни уговор о закупу и опција за куповину. Ево преговора за шта треба пазити и како функционише процес изнајмљивања. То је сложеније од изнајмљивања па ћете морати предузети додатне мере опреза да бисте заштитили своје интересе. То ће вам помоћи да схватите је ли уговор добар избор ако желите да купите дом.

Кључне Такеаваис

• Уговор о закупу-сопству је уговор у којем се обавезујете да ћете унајмити некретнину на одређени временски период, са могућношћу да је купите пре истека закупа. Уговори о закупу укључују стандардни уговор о закупу и такође опција да касније купите некретнину. Схватите да уговори о закупу дају право на куповину куће када истекне закуп, док уговори о куповини закупа захтевају да га купите. Плаћате закупнину током целог закупа, и у неким случајевима се проценат плаћања односи на купопродајну цену. Са неким уговорима о закупу, можда ћете морати да одржавате имовину и платите поправку.

Изнајмљивање кућа - како процес ради

Неповратне аконтације

У уговору о закупу, ви (као купац) продавачу плаћате једнократну, обично неповратну, авансну накнаду која се назива опциону накнаду, опциони новац или опциону накнаду. Ова накнада вам пружа могућност да кућу купите до неког датума у ​​будућности. Накнада за опцију се често договара, јер нема стандардне цене. Ипак, накнада се обично креће између 2, 5% и 7% од купопродајне цене.

Најам-опција против закупа

Важно је напоменути да постоје различите врсте уговора о закупу, да су неки повољнији за потрошаче и флексибилнији од других. Уговори о закупу дају вам право, али не и обавезу, да купите дом када истекне закуп. Ако одлучите да не купите некретнину на крају закупа, опција једноставно истиче и можете отићи без икаквих обавеза да наставите да плаћате најам или купујете.

Пазите на уговоре о закупу. Са овим бисте могли бити законски обавезани да купите кућу на крају закупа, без обзира да ли можете да га приуштите или не. Да бисте имали могућност куповине без обавезе, то мора да буде уговор о закупу. Будући да легале може бити изазов за дешифровање, увек је добра идеја преиспитати уговор са квалификованим адвокатом за некретнине пре него што било шта потпишете, тако да знате своја права и тачно у шта се бавите.

Договорено о набавној цени

Уговори о закупу стана морају навести када и како се одређује откупна цена куће. У неким случајевима се ви и продавац договорите о купопродајној цени кад је уговор потписан, често по вишој цени од тренутне тржишне вредности. У другим ситуацијама, цена се одређује када рок закупа истиче, на основу тадашње тржишне вредности имовине. Многи купци радије „закључавају“ купопродајну цену, посебно на тржиштима где цене кућа поскупљују.

Примјена најамнине за директора

Плаћаћете закупнину током целог трајања закупа. Питање је да ли се део сваке исплате примењује на евентуалну откупну цену. На пример, ако плаћате 1.200 УСД станарине сваког месеца током три године, а 25% од тога се приписује куповини, зарадићете 10.800 УСД закупа (1200 УСД к 0, 25 = 300 $; 300 $ к 36 месеци = 10, 800 УСД). Типично је закупнина нешто виша од растуће стопе за подручје надокнаде за кредит за најам који добијате. Али будите сигурни да знате шта добијате за плаћање те премије.

У неким уговорима сав или неки део опционог новца који морате да платите може се применити на евентуалну купопродајну цену приликом затварања.

Изнајмљивање за одржавање куће

У зависности од услова уговора, можда ћете бити одговорни за одржавање имовине и плаћање поправка. Обично је то одговорност закупаца, зато пажљиво прочитајте отисак уговора. Будући да су продавци на крају одговорни за било какве накнаде, порезе и осигурање удружења власника кућа (ипак је то и даље њихова кућа), они обично одлучују да покрију те трошкове. У сваком случају, потребна вам је полиса осигурања закупа за покривање губитака на личној имовини и осигурање одговорности ако је неко повређен док је у кући или ако некога случајно повредите.

Будите сигурни да су захтеви за одржавање и поправке јасно наведени у уговору (замолите свог адвоката да објасни своје одговорности). Одржавање имовине, нпр. Кошење травњака, подметање лишћа и чишћење олука, итд., Веома је различито од замене оштећеног крова или довођења електричне енергије у код. Да ли ћете бити одговорни за све или само косити травњак, прегледајте дом, наручите процену и проверите да ли су порези на имовину ажурирани пре него што било шта потпишете.

Куповина имовине

Шта ће се догодити када уговор заврши, дијелом зависи од врсте уговора који сте потписали. Ако имате уговор о закупу и желите да купите некретнину, вероватно ћете морати да добијете хипотеку (или друго финансирање) да бисте у целости платили продавцу.

Супротно томе, ако одлучите да не купите кућу или нисте у могућности да обезбедите финансирање до краја рока закупа, опција истиче и прелазите ван куће, баш као да изнајмљујете било коју другу имовину. Вероватно ћете изгубити новац до тог тренутка уплаћен, укључујући опциони новац и било који зарађени кредит за станарину, али нећете имати никакву обавезу да наставите са изнајмљивањем или куповином куће.

Поступак третирајте исто као и кад бисте купили кућу: обавите с дужном пажњом, истражите подручје, упоредите цене са другим кућама у близини, истражите уговор и истражите историју продавца.

Идеалан кандидат за изнајмљивање

Уговор о закупу може бити одлична опција ако сте жељни власник куће, али нисте баш спремни, финанцијски гледано. Ови уговори вам пружају шансу да добијете своје финансије како бисте побољшали свој кредитни резултат и уштедјели новац за предујам док „закључавате“ кућу коју желите да поседујете. Ако опција новац и / или проценат станарине иде према откупној цени, што често чине, аи ви добијате капитал.

Иако су уговори о закупу стана традиционално усмерени према људима који не могу да се квалификују за добијање кредита, постоји друга група кандидата коју је индустрија закупа у великој мери превидјела: људи који не могу да добију хипотеке у скупа, неусклађена тржишта кредита. „На скупоцјеним тржиштима урбаних некретнина, где су стандардни неусклађени кредити, постоји велика потражња за бољим решењем за финансијски одрживе, кредитно способне људе који још не могу да добију или не желе хипотеку. ", Каже Марјорие Сцхолтз, оснивачица и извршна директорица компаније Вербхоусе, стартап из Сан Франциска који редефинише тржиште најма до сопственог власништва.

"Како цене кућа расту и све више и више градова се цене поклапају са кредитним лимитима и гурају у јумбо кредите, проблем прелази са потрошача на индустрију финансирања кућа", каже Сцхолтз. Уз строге смернице за аутоматско преписивање и 20% до 40% предујмова за уплату, чак и финансијски способни људи могу имати проблема са финансирањем на овим тржиштима.

„Све необично - на пример у дохотку - пребацује добре примаоце прихода у„ извансеријски “статус, јер их ундервритери не могу лепо уклопити у оквир“, каже Сцхолтз. Ово укључује људе који немају традиционална примања, су самозапослени или уговорни радници или имају неостварен кредит у САД-у (нпр. Страни држављани) - и онима којима једноставно недостаје огромних 20% до 40% авансних уплата које банке требају за неусклађене зајмове.

Тржишта високих цена нису очигледно место на којем ћете наћи некретнине за изнајмљивање, због чега је Вербхоусе необичан. Али сви потенцијални купци кућа за изнајмљивање имали би користи од покушаја да упишу своје карактеристике усредсређене на потрошача у уговоре о закупу: сопствена накнада и део сваке најамнине купују ниже од цене за долар, цена закупнине и откупа закључана је до пет година, а учесници могу изградити капитал и освојити уважавање тржишта, чак и ако одлуче да не купују. Према Сцхолтзу, учесници могу „уновчити“ по фер тржишној вредности: Вербхоусе продаје кућу, а учесник задржава апрецијацију на тржишту плус било који капитал који је скупио кроз плаћања „откупа“ закупа.

Пре него што потпишете уговор

Иако ћете унајмити пре него што купите, добра је идеја да се подједнако потрудите као да купите кућу директно. Ако размишљате о изнајмљивању имовине, обавезно:

• Одаберите исправне услове. Унесите уговор о опцији закупа, а не уговор о куповини закупа. Нађи помоћ. Унајмите квалификованог адвоката за некретнине који ће вам објаснити уговор и помоћи вам да разумете своја права и обавезе. Можда желите да преговарате о неким тачкама пре потписивања или да избегнете уговор ако вам није довољно повољан. Истражите уговор. Обавезно схватите: рокови (за шта треба доспети) опциона накнада и плаћање станарине - и колики се износ односи на откупну цену како је одређена купопродајна цена како бисте искористили своју опцију да купите (на пример, продавац вам може затражити Да бисте унапред написали писмено обавештење о својој намери да купите) да ли је дозвољено кућним љубимцима ко је одговоран за одржавање, чланарине за власништво кућа, порез на имовину и слично. Истражите дом. Наручите независну процену, прибавите преглед имовине, проверите да ли су порези на имовину ажурирани и осигурајте да нема заложног права на имовини. Истражите продавца. Проверите кредитни извештај продавца да бисте пронашли трагове финансијских проблема и прибавили извештај о власништву да бисте видели колико дуго је продавац поседовао некретнину - што дуже је власник и више капитала, то боље. Дупла провера. Под којим условима бисте изгубили могућност куповине некретнине? На основу неких уговора то право губите ако касните са само једном најамнином или ако продаватеља не писмено обавестите о својој намери да купите.

Доња граница

Уговор о закупу имовине омогућава потенцијалним купцима кућа да се одмах уселе у кућу, са неколико година да раде на побољшању својих кредитних резултата и / или штеде на предујму пре него што покушају да добију хипотеку. Наравно, морају се поштовати одређени услови, у складу са споразумом о закупу. Чак и ако агент за некретнине помаже у том процесу, неопходно је да се пре било каквог потписивања консултујете са квалификованим адвокатом за некретнине који вам може разјаснити уговор и ваша права.