Реит пут

Преглед садржаја

• Шта је РЕИТ?
• Врсте РЕИТ-ова
• Предности
• Бирање правог РЕИТ-а
• Доња граница

Мноштво инвестицијских возила тамо ствара изазов за просечног инвеститора који покушава да схвати о чему се ради. Залихе су темељ улагања, обвезнице су увек биле сигурно место за паркирање вашег новца, опције су повећале предност за шпекуланте, а узајамни фондови се сматрају једним од најлакших возила за инвеститоре. Једна врста улагања која не спада у ове категорије и често се превиђа је поверење у улагања у некретнине или РЕИТ.

Кључне Такеаваис

• Труст за инвестирање у некретнине (РЕИТ) је компанија која поседује, послује или финансира некретнине за доношење прихода. Еквитет РЕИТ поседује и управља некретнинама некретнина. Хипотекарни РЕИТ поседују или тргују хипотекама и хипотекарним хартијама од вредности. РЕИТ-ови стварају стабилан ток прихода за инвеститори, али нуде мало на начин повећања капитала. Већина РЕИТ-а се јавно тргује попут акција, што их чини високо ликвидним - за разлику од већине инвестиција у некретнине.

Шта је РЕИТ?

Повереничка компанија РЕИТ која акумулира залиху новца, путем иницијалне јавне понуде (ИПО), која се затим користи за куповину, развој, управљање и продају имовине у некретнинама. ИПО је идентичан било којој другој безбедносној понуди са многим истим правилима у вези с проспектима, захтевима и прописима за извештавање; међутим, уместо куповине деоница у једној компанији, власник једне РЕИТ јединице купује део управљаног базена некретнина. Овај фонд некретнина потом доноси приход изнајмљивањем, закупом и продајом имовине и редовно их дистрибуира власнику РЕИТ-а.

Врсте РЕИТ-ова

РЕИТ-ови, као и већина инвестиција, долазе у различитим укусима. Ови фондови имају класификације које означавају врсту посла коју обављају и могу се даље класификовати у зависности од начина на који се њихове акције купују и продају.

Власнички РЕИТ- ови су најчешћи облик предузећа. Ови субјекти купују, поседују и управљају некретнинама које стварају приход. Приходи углавном долазе од најамнина, а не од препродаје портфолијских некретнина.

Хипотекарни РЕИТ, познати и као мРЕИТ, позајмљују новац власницима некретнина и оператерима. Зајмови могу бити или директно путем хипотеке и зајма или индиректно набавком хипотекарних хартија од вредности (МБС). МБС су инвестиције које држе базене хипотека издатих од стране предузећа које спонзорише држава (ГСЕ). Њихова зарада углавном долази од нето каматне марже - распона између камата које зарађују на хипотекарним кредитима и трошкова финансирања ових кредита. Због хипотекарног фокуса овог РЕИТ-а, они су потенцијално осетљиви на повећање каматних стопа.

Хибридна предузећа РЕИТс поседују и физичку имовину за изнајмљивање и хипотекарне кредите у својим портфељима. У зависности од наведеног улагања у ентитет, они могу вагати портфељ на више имовине или више хипотекарних удјела.

Предности

Када купујете удио у РЕИТ-у, у суштини купујете физичку имовину са дугим очекиваним животним веком и потенцијалом за зараду кроз најам и процену имовине. То је у супротности са уобичајеним акцијама где инвеститори купују право да учествују у профитабилности компаније путем власништва. Приликом куповине РЕИТ-а не само да се узима стварни улог у власништву над имовином путем повећања и смањења вредности, већ и учествује у приходу који ствара имовина. Ово ствара мало сигурносне мреже за инвеститоре, јер ће они увек имати права на имовину која је у основи поверења, док уживају у користима својих прихода.

Још једна предност коју овај производ пружа просечном инвеститору је могућност улагања у некретнине без нормално повезаних капиталних и радних потреба. Надаље, како се средства овог поверења сакупљају, настаје већа количина диверзификације јер су компаније за поверење у стању да купе бројне некретнине и умањују негативне ефекте проблема са једним активом. Појединачни инвеститори који покушавају да опонашају РЕИТ морали би да купе и одржавају велики број инвестицијских својстава, а то генерално изискује знатну количину времена и новца у инвестицији која се не ликвидира. Када купујете РЕИТ, капитална инвестиција је ограничена на цену јединице, количина уложеног рада ограничава се на количину истраживања која је потребна за исправно улагање, а акције су ликвидне на редовним берзама.

Коначна, и вероватно најважнија, предност коју РЕИТ-ови пружају је њихов захтев да дистрибуирају готово 90% свог годишњег опорезивог дохотка, створеног некретнинама које стварају приход, својим акционарима. Овај износ је одбитан на корпоративном нивоу и генерално се опорезује на личном нивоу. Дакле, за разлику од дивиденди, постоји само један ниво опорезивања за исплате исплаћене инвеститорима. Ова висока стопа дистрибуције значи да власник РЕИТ-а у великој мери учествује у профитабилности управљања и имовине у оквиру фонда, за разлику од заједничког власништва у којима корпорација и његов одбор одлучују да ли ће се вишак новца поделити акционару или не.

Бирање правог РЕИТ-а

Као и код сваке инвестиције, и ви требате урадити домаћи задатак пре него што одлучите који РЕИТ да купите. Постоје неки очигледни знакови на које требате погледати пре него што донесете одлуку:

1. Менаџмент

Увек је важно при куповини у фонд поверења или управљаног фонда да бисте разумели и познавали успехе менаџера и њиховог тима. Профитабилност и уважавање имовине уско су повезани са способношћу менаџера да одабере праве инвестиције и одлучи о најбољим стратегијама. Кад бирате у који РЕИТ треба да улажете, водите рачуна о тиму менаџмента и њиховом резултату. Проверите да ли су обештећени. Ако се заснива на перформансама, велике су шансе да ће они пазити и на ваше најбоље интересе.

2. Диверзификација

РЕИТ-ови су поверења усмерена на власништво над имовином. Како тржишта некретнина варирају према локацији и врсти имовине, од пресудне је важности да РЕИТ који одлучите да купите буде правилно диверзификован. Ако РЕИТ јако улаже у комерцијалне некретнине и пад стопе заузетости, тада ћете имати великих проблема. Диверзификација такође значи да поверење има довољан приступ капиталу за финансирање будућих иницијатива за раст и правилно ангажовање за повећане приносе.

3. Зарада

Завршна ставка коју бисте требали размотрити прије куповине у одређеном РЕИТ-у јесу средства од операција и новци доступни за дистрибуцију. Ови бројеви су важни јер мере укупне перформансе РЕИТ-а, што заузврат значи новац који се преноси инвеститорима. Пазите да не користите редовне бројеве прихода који су генерисани РЕИТ-ом, јер ће они укључити било какву амортизацију имовине и на тај начин променити бројеве. Ови бројеви су корисни само ако сте пажљиво погледали друга два знака, јер је могуће да РЕИТ може доживети аномалан поврат због услова на тржишту некретнина или среће менаџмента у одабиру инвестиција.

Доња граница

Уз толико различитих начина да уложите свој новац, важно је да свака одлука коју донесете буде добро обавештена. Ово се односи на акције, обвезнице, узајамне фондове, РЕИТ-ове или било које друге инвестиције. Ипак, РЕИТс има неке занимљиве карактеристике које би могле добро да се уклопе у ваш портфељ.