У поређењу са другим врстама улагања, улагање у некретнине укључује релативно повољан профил ризика / награде, са релативно ниском ликвидношћу (лакоћа уласка и изласка). Погледајмо неке од најважнијих фактора који треба узети у обзир приликом улагања у некретнине.
1. Локација некретнине
Зашто је важно? Старосједилачка линија „Локација, локација, локација“ и даље је најважнији фактор профитабилности улагања у некретнине. Близина погодности, мирно прилагођена подручја, статус сусједства, живописни погледи итд. Главни су фактори за процену стамбене имовине. Иако близина тржница, магацина, саобраћајних чворишта, аутопута, подручја ослобођених од пореза, играју важну улогу у процени комерцијалне имовине.
Шта тражити? Средњорочни и дугорочни поглед на то како се очекује да ће се локално насеље развијати током периода улагања. Данашња мирна отворена земља у стражњем дијелу стамбене зграде може се у будућности развити у бучно производно постројење, што стамбене процене чини мање профитабилним. Препоручљиво је извршити темељну проверу власништва, врсте и намена коришћења суседних подручја, објеката и бесплатног земљишта на локалитету.
2. Вредновање имовине
Зашто је важно? Финансирање некретнина током куповине, уврштавање цене током продаје, анализа улагања, премија осигурања и опорезивање - све зависи од процене вредности некретнина.
Шта тражити? Најчешће коришћене методологије процене укључују:
- Приступ упоређивања продаје: Недавна упоредива продаја некретнина са сличним карактеристикама - најчешћа и погодна како за нове, тако и за старе некретнинеКост приступа: Сав зброј трошкова умањен за амортизацију - погодан за нову градњуДоходни приступ: На основу очекиваних прилива новца - погодно за изнајмљивање
3. Сврха улагања и хоризонт улагања
Зашто је важно? С обзиром на ниску ликвидност и високу вредност улагања у некретнине, недостатак наменске јасноће може довести до неочекиваних резултата, укључујући финансијске проблеме, нарочито ако је улагање под хипотеком.
Шта тражити? Препознајте која од сљедећих широких категорија одговара вашој сврси и припремите се у складу с тим:
- Уштеда на закупу, корист од самокоришћења и уважавање вредностиПредметан приход и дугорочно апрецијација вредности. Захтијева изградњу темперамента као станодавца - за решавање могућих спорова и правних питања, управљање станарима, поправке и сл. Брза, мала до осредња зарада - обично куповина грађевинских некретнина и продаја благо високе, једном спремне, велике уважавања вредности током дужег периода; решење за дугорочне циљеве попут планирања пензионисања, образовања детета итд.
4. Очекивани новчани токови и могућности профита
Зашто је важно? Намена и употреба инвестиције утичу на новчане токове и самим тим на профитне могућности.
Шта тражити? Развити нацрте пројекција за следеће начине профита и расхода:
- Очекивани новчани ток од прихода од закупа - Инфлација фаворизује изнајмљиваче за приход од закупа. Очекивано повећање интринзичне вредности због дугорочног апрецијације ценаКорисности амортизације (и доступне пореске олакшице) Анализа трошкова и користи обнове пре продаје како би се добила боља ценаКорпоративна анализа хипотекарних кредита у односу на уважавање вредности
5. Будите опрезни с полугом - познајте замке
Зашто је важно? Кредити су повољни, али могу бити високи - обећавате свој будући приход да бисте данас користили трошкове камата који се шире током више година. Разумевање како се бавите кредитима ове природе омогућава вам да максимално профитирате од тога. Иако игнорисање ризика може довести до великих замки.
Шта тражити? У зависности од ваше тренутне и очекиване будуће зараде и могућности плаћања, узмите у обзир следеће:
- Одлучите се за врсту хипотекарног кредита који најбоље одговара вашој ситуацији (Фиксна стопа, Подесива промјењива стопа, само камата или нула аванса) Будите свјесни услова и других накнада које наплаћују финансијериСачувајте се око куће и уговарајте се за бољи посао користећи алат попут хипотекарног калкулатора за проналажење нижих каматних стопа. Такође потражите ниже премије осигурања.
6. Улагање у нову градњу насупрот постојећим објектима
Зашто је важно? Нова грађевинска својства обично нуде атрактивне цене, могућност прилагођавања, јасно документоване погодности и јасне наслове. Инвеститор се мора односити само на грађевинску фирму као протувриједност. Ризици укључују кашњење у поседу, повећање трошкова, несвесност о суседству итд.
Они који се тичу препродаје имају обрнуто факторе и можда ће им требати пажљивија провера власништва, докумената и правних ствари.
Шта тражити?
- Провјерите претходне пројекте и репутацију грађевинске компаније за нова улагања у грађевинарствоПрегледајте имовинске податке, недавно истраживање и процјену извјештаја за старе грађевине Будите свјесни мјесечних трошкова одржавања, неизмирених накнада и пореза од прошлих власника. Ови трошкови могу озбиљно утицати на ваше редовне новчане токовеИнвестирање у закуп имовине (коју поседују други) - Да ли се контролише најамнина, стабилизовано изнајмљивање или слободно тржиште? Да ли ће закуп истећи? Да ли има могућности обнове у корист станара? Да ли су предмети ентеријера у власништву станара или власника? итд. су неки од детаља којих треба бити свестан. Предмети за проверу квалитета (намештај, опрема и опрема), ако су укључени у продају
7. Неизравне инвестиције у некретнине
Управљање физичким својствима током дугорочног хоризонта није за свакога. Постоји и неколико алтернатива за индиректно улагање у сектор некретнина и за циљ је да искористе корист.
Које су опције?
- Дионице компанија за промет некретнинама - Власнички удјели акција некретнинских компанија могу се купити и продати на берзама Узајамни фондови фокусирани на сектор некретнина / ЕТФ-ови - Фондови специфични за сектор попут „Фиделити Инвестмент Портфолио Портфолио (ФРЕСКС)“ нуде предност диверзификације и професионалног новца менаџмент, по цени трошкова издавања фонда Хипотекарне обвезнице - Обезбеђене физичком имовином, нуде ниже стопе поврата у поређењу с корпоративним обвезницамаРеал Естате Инвестмент Труст (РЕИТ) - нуде високе приносе, пореску накнаду и високу ликвидност док тргују на берзама.
Доња граница
Улагања у некретнине нуде добар ризик-поврат профита високих вриједности. Промишљено разматрање горе наведених фактора на уму ће омогућити инвеститорима да искористе користи истовремено ублажујући ризике.
