Једна од највећих финансијских одлука коју људи доносе у животу је куповина куће. Зашто се толико много људи обавеза да када је изнајмљивање јефтиније и много краћа, флексибилнија обавеза?
Један од разлога је тај што власништво над кућама омогућава појединцима да граде капитал и одузму хипотеку од њихових пореза, што га чини јединственим највећим пореским попустом. Ту је и предност улагања у дом који ће се, надамо се, временом повећавати. Постоје и нематеријалне користи као што је већа контрола обнове.
Када појединац купи дом, њихове месечне исплате се повећавају, али посједовање вашег дома може бити корисно ако се праве одлуке доносе од самог почетка.
Први корак: Исправљање постојећег дуга
Правилна припрема је пола битке за квалификацију за хипотеку. Прво што потенцијални дужник мора да уради је набавити копију свог кредитног извештаја како би се утврдио њихов ФИЦО резултат и њихова кредитна способност. У 2018. години Федерална управа за стамбено збрињавање или ФХА тражила је кредитни резултат од најмање 500 за ФХА кредит; међутим, многи зајмодавци захтевају оцену од 620 до 640. Ако је резултат низак, покушајте да га побољшате држећи ниске биланце на кредитним картицама, плаћајући рачуне на време и плаћајући дуг с високим каматама. Не затварајте неискориштене кредитне картице, јер то може негативно утицати на ваш ФИЦО резултат и на однос искориштености кредита (више о овом омјеру прочитајте "Коефицијент искоришћености кредита" ). Само одржавајте равнотежу ниском. Такође проверите да ли има грешака или одступања у извештавању својих кредитора и исправите их.
Истовремено, требате уштедети што више новца за свој аванс. Међутим, отплата дуга с високим каматама је важнија. Све стопе кредитних картица које имају каматну стопу већу од два пута већу од премије су превисоке. На пример, ако је тренутна основна стопа 6%, покушајте да отплатите све своје кредитне картице са каматном стопом од 12% или већом или потражите другог зајмодавца са повољнијом стопом до које можете пренијети свој дуг.
Корак други: Купујте зајмодавце
Једном када ваш кредитни резултат буде тамо где желите, требало би да купујете зајмодавца. Под претпоставком да сте добар потенцијал, нека се три или четири зајмодавца такмиче за ваш посао. Не дајте одобрење сваком зајмодавцу да приступи вашем кредитном извештају. Набавите прелиминарни примерак „процене добре вере“ (образац ХУД-1) и анализирајте сваки трошак. Тек када одаберете зајмодавца, можете им дозволити да провјере вашу кредитну способност.
Накнаде зајмодавцима зајмодавцу врло су креативне и променљиве. Накнаде као што су оснивање зајма, накнаде за обраду. и накнаде за преписивање често се могу преговарати са најмање 50% или чак одустати од зајмодавца ако желе ваш посао. Избегавајте бодове ако можете. Када платите бодове, плаћате камате (1 бод = 1 проценат) у паушалном износу да бисте добили нижу стопу на вашу хипотеку са фиксном стопом, што у основи повећава износ вашег предујма. Бодови су непотребни додатни трошкови зајмодавца. Одбијте да платите ове таксе или пренесите посао негде другде.
У неким случајевима можда ће бити вредно ангажовати адвоката за некретнине који ће открити непотребне трошкове. Познавајући агент за некретнине може вас такође упутити који су трошкови уобичајени и који би се потенцијално могли елиминисати. На пример, трошак власништва у држави Флорида сноси купац (осим ако продавац не пристане да преузме трошкове), тако да морате знати да би се ти трошкови требали појавити на вашој процени добре вере. Ако је зајмодавац зајмодавац изван државе, они могу имати различите накнаде (које обично прелазе 1.000 УСД) и могу се приказати као трошак изненађења на вашој изјави о нагодби ХУД-1 прије затварања.
Зашто зајмодавци воле ПМИ
Зајмодавци могу да лове на купцима који први пут долазе. Већина зајмодаваца наплаћује приватно хипотекарно осигурање (ако не извршите почетни предујам од 20% или више у вашем дому). Ово осигурање штити зајмодавца, а не вас, у случају неиспуњења вашег кредита. Генерално, зајмодавац ће зајам финансиран на више од 80% вриједности куће сматрати већим ризиком неплаћања и тражити плаћање ПМИ. Колико је ово плаћање за ПМИ? Ако се пријавите за зајам од 200.000 УСД са 10% аванса, можете очекивати да плаћате најмање 100 УСД месечно за ПМИ уплату. Није необично да се ПМИ плаћања виде у распону од 150 до 200 долара месечно.
Трећи корак: Осмислите предујам
Шта можете учинити ако себи не можете приуштити 20% аванса од куће? Ако гледате дом од 200.000 долара и имате 10.000 УСД за предуслов, већина зајмодаваца ће требати ПМИ плаћање ако на дом не ставите најмање 40.000 УСД (накнаде за позајмљивање / зајам су искључене из нашег израчуна калкулације). За већину првих купаца кућа, уплата у износу од 40 000 долара не долази у обзир.
Међутим, можете покушати да вратите зајмове тако да два зајмодавца учествују у кредиту. Ово би могло личити на план типа 80-15-5: финансирате 80% на примарној хипотеци, 15% на другој хипотеци или хипотекарном зајму, а 5% као свој предујам. Кориштењем зајма за власнички капитал плус вашег предујма, можете искористити тај износ у односу на купопродајну цијену вашег дома и покрити 20% предујам, избјегавајући тако ПМИ. Домаћи или други зајам ће највјероватније имати промјењиву стопу или стопу већу од ваше примарне хипотеке, тако да ћете морати да пазите на овај зајам и покушате да га отплатите прво. Камата на зајам од домаћег капитала такође је одбитна камата на америчке савезне порезе (дуг домаћег капитала подлеже горњој граници од 100.000 УСД за одбитност).
Врсте кредита
30-годишњи зајмови с фиксном стопом најчешћи су хипотекарни зајмови јер се каматна стопа не мијења током животног вијека кредита. Већина власника кућа преферира ову врсту кредита, јер ће им месечне исплате остати стабилне током година. 15-годишњи фиксни зајам постаје све популарнији јер смањује временски хоризонт зајма, чиме се смањује износ камате плаћене током трајања зајма. Ови краткорочни зајмови обично имају вишу каматну стопу, јер се зајмодавац одрекао могућности зараде, посебно ако каматна стопа расте.
Хипотеке подесиве стопе (АРМ) нуде нижу каматну стопу током одређеног времена. Каматна стопа се може прилагођавати годишње или се могу навести као "3-1", "5-1", "7-1" или нешто слично. Под зајмом са прилагодљивом стопом „7-1“, износ зајма биће фиксиран за првих седам година, а затим ће се прилагодити у осмој години на основу тренутних тржишних услова, који се обично заснивају на једногодишњој години Индекс благајне. У почетку, каматне стопе за АРМ-ове могу бити од једног до три процентна поена испод конвенционалне фиксне хипотеке, а затим се обично прилагођавају годишње након истека одређеног рока. Да ли је АРМ прикладан за вас, често зависи од тога колико дуго планирате да останете у кући. У случају „7-1“, ако само планирате да останете код куће седам година, ово ће вам можда бити савршен зајам. Међутим, уколико планирате да останете у дому дуже, а камате почињу да расту; месечне исплате могу значајно да порасту.
Доња граница
Вриједно је додатног напора да прегледате вашу изјаву о нагодби ХУД-1 прије датума затварања вашег новог дома; цифре које су тамо наведене требало би да се подударају са онима које су вам дате на процени добре вере. Ако су цифре повећане или видите нове трошкове, обратите се зајмодавцу и замолите их да објасне или исправе грешке. Куповина куће је дугорочна обавеза, зато будите сигурни да у потпуности разумете све услове кредита и не превидите скривене трошкове за које бисте касније могли да пожалите.
