Како добити кредит за окретање куће

Преглед садржаја

• Трошкови скретања домова
• Кредити за тежак новац
• Тврди новац против конвенционалних
• Где да потражим зајмодавце
• Приватни зајмодавци
• Како провјерити приватног зајмодавца
• Онлине приватни зајмодавци
• Групно финансирање
• Веб локације за финансирање
• Повратни недостаци
• Доња граница

Опремање кућа је на највишем нивоу од 2007. захваљујући растућим ценама кућа и већој доступности финансирања. Штавише, ограничена понуда помаже папцима да сада зарађују веће приходе него што су их остваривали након стамбене кризе 2008-2009. Године, када су форецлосурес потопљене на тржишту некретнина.

Кључне Такеаваис

• Обично кошта више новца за окретање куће него за куповину куће као куће. Зајмодавци виде флипинг као ризичан предлог и углавном неће радити са неискусним флипперима. Чврсти позајмљивачи новца могу се наћи на мрежи и услови краћи од једне године са каматним стопама од 12% до 18%, плус два до пет бодова. Размислите о провјери приватних зајмодаваца разговором са другим периферима. Флипперси могу покушати цровдфундинг странице за финансирање својих инвестиција.

Трошкови скретања домова

Иако куповина, поправљање и брзо препродавање некретнина могу бити уносни, потребно је много више новца да преусмерите кућу него што је то једноставно да бисте купили кућу у којој желите да живите. Не само да вам је потребан новац да бисте постали власник имовине, већ су вам потребна и средства за обнову и средства за покривање пореза на имовину, комуналије и осигурање власника кућа од дана када се продаја заврши радовима на рехабилитацији и до дана продаје. Краткорочне стопе пореза на капитални добитак од 10% до 37%, у зависности од вашег савезног оквира пореза на доходак, резат ће у било коју добит коју зарадите на некретнинама које пребаците у року од једне године или мање.

Даље, многи зајмодавци неће радити са неискусним перајама. Они ће желети да виде да имате успешан успех да сте продали бар један дом ради зараде. Други ће радити са неискусним флипперима, али ће наплаћивати веће таксе и камате.

Кредити за тежак новац

Стручњаци се не слажу како је тежак новац добио име. Неки кажу да се то односи на чињеницу да је много скупље од традиционалног финансирања и да има "теже" услове. Други кажу да је то зато што финансира куће које су "тешке" за конвенционалне зајмодавце за финансирање. Ипак, други кажу да тај израз описује обезбеђење зајма, као тврду имовину, која је у овом случају некретнина.

Без обзира на порекло, зајмови за тврди новац обично имају краће од једне године и каматне стопе од 12% до 18%, плус два до пет бодова. Поен је једнак 1% износа кредита, тако да ако позајмите 112.000 УСД и зајмодавац наплати два бода, платили бисте 2% од 112.000 УСД или 2.240 УСД. Уместо да платите бодове при затварању, као што је то случај са конвенционалном хипотеком, можда нећете морати да плаћате бодове док се кућа не прода са зајмом за тежак новац - једина мека ове тврдог новца.

Зајмодавци за тежак новац заснивају износ који можете посудити на вриједности куће након обнове (АРВ). Ако дом кошта 80.000 УСД, али АРВ 160.000 УСД, а можете позајмити до 70% АРВ-а, тада можете позајмити 112.000 УСД. Након плаћања 80.000 УСД купопродајне цене, остаће вам 32.000 долара за затварање трошкова (мада ћете можда моћи да се договарате о томе да их продавац куће уплати), зајмодавске таксе, рехабилитацију, трошкове превоза и трошкове продаје као што су организовање, маркетинг, и агенције за промет некретнинама. Ако се можете придржавати тог буџета, неће вам требати новац из џепа да бисте обрисали кућу.

2.240 долара у бодовима заузеће значајан део тог буџета од 32.000 долара, а ако плаћате 15% камате током шест месеци, ваш укупни износ камате од 112.000 долара биће 8.400 УСД. Зајмодавци за тежак новац обично очекују плаћања само камате месечно док је зајам неподмирен, али неки могу дозволити да камате наплате и не захтевају да се плати док завршетак није завршен. Након ова два велика трошка, имаћете само 21.360 долара за све остало - мање ако бисте морали да платите трошкове затварања. Али ако се дом заиста прода за 160.000 долара, гледате зараду од 48.000 долара, умањено за порезе, за шест месеци рада, потенцијално без писања иједног чека са вашег банковног рачуна.

Тврди новац против конвенционалних зајмова

Луцас Мацхадо, предсједник куће хероја, групе инвеститора у некретнине који обртају куће на Флориди и финансирају кредите с тврдим новцем, каже да су зајмови с тврдим новцем једноставни на други начин: недостатак бирократске бирокрације. За разлику од конвенционалних банака, зајмодавци нису везани смерницама о облику некретнине. „Некретнине у лошем стању не задовољавају смјернице за традиционално финансирање хипотеке. С друге стране, зајмодавци за тежак новац очекују да кредитирају куће неуредно “, каже Мацхадо.

Уместо тога, "зајмодавци за тежак новац одлучују да ли ће дати зајам проценом снаге посла и поузданости кућног флиппера", каже Мацхадо. Ако трошак куповине и поправке у односу на вредност препродаје има смисла и кућни флиппер је поуздан, позајмљивач тврдог новца ће зајам дати.

Приликом оцјењивања лептира, зајмодавци за тежак новац обично не забрињавају квалификације зајмопримаца, као што су омјери дуга и прихода и кредитни резултати. У неким случајевима ће можда желети да виде документе подносиоца захтева, као што су пореске пријаве, банкарски извештаји и кредитни извештаји. Такође их није брига да ли су новчана средства позајмљена (друга разлика од класичних зајмодаваца). На крају крајева, "Ако се флиппер пропусти, зајмодавац за тежак новац може искључити право, преузети власништво над кућом и самостално је продати", напомиње Мацхадо.

Зајмодавац тврдог новца, сличан банци, држат ће заложно право на првој позицији код куће док дужник не отплати зајам, али дужник ће бити власник и задржати ће дјело, објашњава Мат Тренцхард, менаџер за стјецање у компанији Сенна Хоусе једна од највећих компанија за куповину кућа у Хјустону.

Где да потражим зајмодавце

На мрежи је једно место за проналажење зајма за тежак новац. Као пример, Лима Оне Цапитал ће радити са новим флипперима и позајмит ће до 90% цене кредита или до 75% АРВ-а. Накнаде и каматне стопе се смањују током преокретања кредита. Лима Оне позајмљује у већини држава са стопама и накнадама које се разликују од државе до државе.

Уопште, очекујте да ћете платити:

• Ако испуните до једног преокрета у последња 24 месеца, имаћете накнаду за порекло од 3, 5% и каматну стопу од 12%. Са два до четири обруча испод вашег ремена, то је накнада за порекло од 3% и каматна стопа од 11% за пет или више завршених листова видећете накнаду за порекло од 2% и каматну стопу од 9, 99%

Зајмопримци са кредитним резултатима нижим од 680 моћи ће да се задуже нешто мање и платиће највише трошкове. Минимални кредитни резултат је 630. Такође, Лима Оне Цапитал захтева уплату од 10% и нуди услове отплате до 13 месеци.

Други пример долази из компаније ЛендингХоме. Ова фирма нуди кредите за фиксно преусмеравање за до 90% купопродајне цене и 100% трошкова реновирања. Зајмопримци морају поднијети банковне изводе како би показали да могу да покрију предујам и трошкове затварања. Остали захтеви укључују уговор о куповини, списак прошлих пројеката за поправљање, имовинска документација и предујам. Каматне стопе се обично крећу од 7, 5% до 12%. За покриће трошкова осигуравања кредита за треће стране постоји 199 пријавних трошкова. ЛендингХоме такође наплаћује накнаду за порекло, накнаду за процену власништва, накнаду за власништво и есцров, а компанија задржава средства за рехабилитацију до завршетка реновирања.

Предсједник Хоусе Хероес, Луцус Мацхадо, предлаже да се обрате локалним удружењима за улагања у некретнине, локалним инвеститорима и локалним агентима за некретнине како би пронашли зајмодавце за тежак новац од цигле и малтера. Али можда неће бити пуно простора за преговоре, посебно о бодовима и каматним стопама. Током последњих неколико година, напомиње Мацхадо, било је толико могућности за позајмљивање новца да нема потребе за тражењем уговора. "Зашто данас узимати зајам са слабијим повратом, када ћете вероватно наићи на другу прилику сутра?", Пита он.

Приватни зајмодавци

„Приватни зајмодавац је једноставно појединац који има значајан капитал да вам га позајми“, каже купци Сенна Хоусе Мат Тренцхард. „Изненадили бисте се колико људи тамо тражи новце који су уштедјели. Они ће функционирати слично као ХМЛ, осим што обично можете добити боље стопе и услове. “

Тренцхард каже да су приватни зајмодавци можда отворенији за преговоре о условима плаћања него што дају зајмодавци с тврдим новцем. Они чак могу бити вољни да раде као партнер у споразуму и узимају део зараде у замену за не наплаћивање камата.

„Кључ неискусног лажњака је да имају самопоуздање током преговора“, каже Тренцхард. „Морају да се умреже и разговарају са другим габаритима о томе колико су навикли да плаћају и знају да могу да оду. Не мислите јер нисте могли постићи договор с првим зајмодавцем с којим разговарате да нећете наћи новац за договор."

Можете потражити приватне зајмодавце на локалним догађајима умрежавања некретнина. Ти појединци могу наплатити 8% до 12%, плус нула до два бода у поређењу са 12% до 15% позајмљивача, уз два до пет бодова, каже Тренцхард. Као зајмодавац или банка тврдог новца, они ће заложити прву позицију на кући.

Како провјерити приватног зајмодавца

Искусни професионални флиппери кажу да је најбољи начин за мерење приватног зајмодавца о којем размишљате разговарати с другим лепршавинама - које ћете такође наћи на мрежама догађања у вези са некретнинама - и питати их да ли имају искуства са тим зајмодавцима. Колико је преокрет био брз? Какве цене су добили? Колико је реаговао зајмодавац? Такође можете тражити референце и назвати их.

Најгори сценариј је обично да посао пропадне јер зајмодавац не пружи обећано финансирање и купац изгуби свој озбиљни новчани депозит. Друга могућност се изненађује за столом за намирење неочекиваним накнадама за зајмодавце. Постоји и потенцијална правна свађа око услова уговора или зајмодавац који покушава ухватити зајмопримца у случају да не може платити право на имовину. Све су то добри разлози да се провери зајмодавац пре него што било шта потпишете.

„Уз то, имајте на уму да у овој врсти трансакције зајмодавац тргује гомилом новца у замену за неке потписане листове папира - документа о зајму. За купца то није лош посао “, каже Мацхадо.

Онлине приватни зајмодавци

Технички гледано, приватни зајмодавац је пријатељ, члан породице или други појединац који не прави посао позајмљивањем новца, али пристаје на финансирање, каже Бриан Давис, суоснивач СпаркРентал-а и инвеститор у некретнине са 15 некретнина. Неке компаније могу себе називати приватним зајмодавцима само зато што су у приватном власништву. Као и зајмодавци за тежак новац, можете их пронаћи и на интернету.

5 Арцх Фундинг, са седиштем у Ирвинеу, у Калифорнији, ради са искусним флипперима у 30 држава. Нуди једноцифрене каматне стопе за фиксне и заврсне кредите.

Сидрени зајмови, компанија у Калабасасу, држава Калифорнија, могу закључити уговоре о широком спектру врста имовине по конкурентним каматним стопама у 46 држава. Услови се разликују од државе до државе. На пример, у Калифорнији, кредити су доступни са каматним стопама од 8% до 13%, у зависности од искустава и вредности зајмопримаца, са накнадама плаћања од 2% до 3% и условима кредита од шест до 12 месеци без плаћања унапред казне. Папуче могу позајмити до 70% АРВ куће. Захтијева се предујам од најмање 10% до 20% од трошкова набавке. Зајмопримци морају имати доказани списак од најмање пет окретаја у претходних 18 месеци. Кредити за сидрење размотриће зајмове квалификованим корпорацијама и вишечланим друштвима с ограниченом одговорношћу (ЛЛЦ) са мање од пет обртаја. До финансирања може доћи за два дана до две недеље и обично траје једну недељу, наводи се на веб сајту компаније.

Групно финансирање

Вишеструко финансирање ослања се на групу различитих појединаца и / или институција како би заједно финансирали кредите. Сваки зајмодавац, којег називају инвеститором, испоручује мали проценат зајмопримчевог зајма и на тај новац зарађује камате.

Традиционалне странице за цровдфундинг попут Проспер-а нису усмерене на куповину и преуређивање кућа. Просперов максимални износ зајма од 35.000 долара намењен је пројектима попут обнове кућа, консолидације дуга и финансирања малих предузећа. Ту се појављују специјални сајтови за цровдфундинг станова за стамбене некретнине. Неки ће унапред финансирати ваш зајам, што значи да ће компанија брзо затворити свој кредит користећи сопствени новац, док чека да инвеститори ставе средства, док други не затворе кредит. све док га инвеститори у потпуности не финансирају. То може значити спорије затварање или никакво затварање.

„Веб локације за густо финансирање заузимају сличну нишу као и зајмодавци за тежак новац“, каже Дејвис. "Они су релативно скупи, али ће позајмљивати инвеститорима у некретнине без обзира колико хипотека имају, и усредсређени ће се на колатерал и квалитет самог посла."

Веб локације за финансирање

Гроундфлоор нуди зајмове од 25.000 до 2 милиона УСД уз финансирање до 90% ЛТЦ-а (100% трошкова обнове), затварање за само седам дана, без плаћања током трајања кредита, без пореских пријава или банковних извода за кредите испод пола милиона. Каматне стопе се крећу од 5, 4% до 26%. Зајмопримци морају платити камате најмање три месеца, чак и ако отплаћују кредит пре. Типични трошкови затварања су од 500 до 1500 долара, а приземље наплаћује два до четири поена по зајму. Сви бодови и накнаде могу се пренети у зајам. Приземље обично не ради са неискусним перајама.

Патцх оф Ланд нуди зајмове од 100 000 до 5 милиона долара уз финансирање до 80% вредности кредита или до 70% обновљене вредности, затварање за само седам дана, а камате почињу од 7, 99 %. Зајмопримци врше аутоматска месечна плаћања камате на своје кредите у трајању од једног до 36 месеци. Патцх оф Ланд ради само са искусним програмерима.

Фунд Тхат Флип нуди до 90% купопродајне цене, до 100% обима посла, затвара се за само седам дана, услове кредита од шест до 24 месеца и рате почињу од 7, 99%.

Повратни недостаци

Тренцхард и Мацхадо рекли су да нису користили ниједан веб-сајт за цровдфундинг непокретности, али обојица су сумњали да би поступак цровдфундинга за процену и обавезу на неки посао могао бити спорији од онога што би дужник доживео код приватног или тврдог зајмодавца. Једном када флиппер има чврст однос са зајмодавцем, њих двоје ће можда моћи да закључе посао за 24 сата када се појаве велика прилика и сва документација је у реду.

За разлику од приватног зајмодавца, сајтови за цровдфундинг такође можда не нуде прилику за преговоре. Можда су поставили параметре за сваки посао јер су одговорни за велику групу инвеститора.

Доња граница

Све ове опције су скупе у поређењу с традиционалним хипотекарним финансирањем куће коју поседује власник, али њихова цена одражава високи ризик који зајмодавац преузима и мало вероватноћу да ћете добити кредит са ниским каматама да бисте преградили кућу. Али употреба туђих новца не само што вам омогућава да започнете са необавезним пословима када имате мало новца или га нема за инвестирати, већ вам даје и прилику да истовремено бацате више некретнина и повећате укупни профит након што стекнете довољно искуства за обављање више послова.

"Ако знате опције, где их пронаћи и како умрежити, проблем лежи више у проналажењу понуда него у проналажењу новца", каже Тренцхард. „Врло је лако пронаћи новац за много, али врло је тешко пронаћи сјајне понуде.“