Иако се обично претпоставља да већина људи зна што постоји код куће, многи су и даље збуњени у вези с том темом. И то је важно питање које морате схватити, поготово ако желите да рефинансирате хипотеку или желите да позајмите новац против свог пребивалишта.
Вредност вашег основног капитала је разлика између тренутне тржишне вредности вашег дома и укупне суме дугова (углавном, мада не искључиво, ваше примарне хипотеке) уписаних против њега.
Једноставно речено, капитална вредност куће је вредност вашег власничког удела у вашем дому.
Колики зајам за власнички капитал можете добити?
Кредит расположив зајмопримцу путем зајма хипотекарног капитала зависи од тога колико капитала имате - која је тренутна вредност вашег дома умањена за износ дуга на вашој хипотеци. Дакле, ако ваш дом вриједи 250 000 УСД, а на хипотеку дугујете 150 000 УСД, имате капитал од 100 000 УСД.
Међутим, врло мало зајмодаваца ће вам омогућити да позајмите укупни износ вашег основног капитала. Зајмодавци ће вам углавном омогућити да позајмите до 75% до 90% вашег расположивог капитала, у зависности од зајмодавца, вашег кредита и вашег прихода. На тај начин, у горе наведеном примеру, можете добити кредитну линију куће од 80.000 до 90.000 долара.
Ево још једног примера који разматра још неколико фактора. Претпоставимо да сте пет година у хипотеци на 30 година свог дома. Недавна процјена или процјена поставља тренутну тржишну вриједност ваше куће на 250 000 УСД, а још вам је преостало 195 000 УСД од првобитног зајма од 200 000 УСД. (Сјетите се скоро свих ваших раних хипотекарних кредита за становање, запамтите).
Ако нема других обавеза везаних за кућу, имате 55.000 УСД у власничком капиталу или 250.000 УСД тренутне тржишне вредности умањене за 195.000 долара дуга. Такође можете поделити капитал капитала према тржишној вредности да бисте одредили проценат сопственог капитала. У овом случају проценат домаћег капитала износи 22% или 55.000 ÷ 250.000 УСД =.22.
Претпоставимо да сте поред хипотеке узели и кредит од куће у износу од 40.000 УСД. Укупна задуженост имовине је 235.000 УСД уместо 195.000 УСД. Ово мења ваш укупни капитал на само 15 000 УСД, смањујући проценат вашег основног капитала на 6%.
ЛТВ је веома важна бројка за зајмодавце када тражите други кредит или рефинансирање.
Кредит вредности
Други начин да изразите капитал у вашем дому јесте кроз формулу зајам-вредност (ЛТВ). То се израчунава дељењем преосталог салда кредита на тренутну тржишну вредност. Користећи исти почетни пример као и раније, ЛТВ износи 78%. (Да, то је окретни део вашег удела у капиталу од 22%.) Када га је издао зајам домаћег капитала, он се креће на 84%.
Зајмодавци не воле високу ЛТВ јер ти сугеришу да би могао бити претеран. И вредности ЛТВ-а и домаћег капитала подлежу флуктуацијама када се промени тржишна вредност вашег дома. На пример, милиони долара наводног домаћег капитала избрисани су током краха хипотекарне хипотеке 2007–2008.
