Постоји неколико начина улагања у некретнине. За многе Американце најосновнија инвестиција у некретнине долази у облику породичне куће или имовине за изнајмљивање. Улагање у једну некретнину може бити велика, уносна инвестиција са више могућности за коришћење. Свестраност, дуговечност и уважавање често су главни разлози који поједине инвестиције у имовину чине релативно сигурним, поузданим и профитабилним током времена.
Пораст интернетског цровдфундинга и хипотекарног кредитирања такође је проширио многе могућности и могућности за директне инвеститоре у некретнине. Платформе попут Кредитног клуба, Проспер, СоФи, ЛендингОне, ЛендингХоме, Гроундфлоор, Монеи360 и још много тога, нуде брже, једноставније и ефикасније начине да добију хипотекарни кредит, повећавајући потенцијал за купце да буду многостранији у својим улагањима.
Како се тржиште некретнина развија, редовно се уводе нове понуде. Овим уводом инвеститори у некретнине сада имају низ избора који се протежу од група за инвестирање у некретнине, узајамних фондова за некретнине, фондова за инвестирање у некретнине и понуда за малопродају као што је Фундрисе. Међутим, директне инвестиције у некретнине и даље нуде начин за остваривање значајног профита за те инвеститоре уз прави спој финансијске стабилности и толеранције на ризик. За ове инвеститоре, опције некретнина могу бити могућност да када се спроведу могу повећати добит или смањити неке ризике директне инвестиције у некретнине.
Опције некретнина нису доступне на берзи, немају флуктуирајуће цијене изнад премије и обично не покривају више јединица. Опције некретнина се највише користе на тржишту комерцијалних некретнина, али их могу користити и обични инвеститори. Обично се опције некретнина користе за циљане ситуације у којима ће купац имати користи од опције, али не и да купи некретнину до краја периода држања.
Кључне Такеаваис
- Опција некретнина је посебно дизајнирана одредба уговора између купца и продавца. Опције некретнина договарају се између купца и продавача, обично нуде највећу предност за купца. Одредбе о могућностима некретнина у периоду задржавања су најчешће, али опције могу бити израђен са мноштвом варијација.
Шта је опција за некретнине?
Директне инвестиције у некретнине долазе са многим јединственим разматрањима која се обично не односе тако строго на мноштво других алтернатива некретнинама. Заинтересованим или напредним инвеститорима опција некретнина као одредба уговора о директној куповини некретнине може бити потенцијална прилика. Опције некретнина долазе с додатним нивоом сложености као и властитим јединственим параметрима.
Опћенито, опција за некретнине је посебно дизајнирана одредба уговора између купца и продавца. Продавац нуди купцу могућност да купи некретнину у одређеном временском периоду по фиксној цени. Купац купује опцију да купи или не купи некретнину до краја периода држања. Купац за право ове опције плаћа продавачу опцију премије. Ако се купац одлучи да купи некретнину (другим речима, искористи опцију за продају некретнина), продавац мора продати некретнину купцу у складу са условима претходног уговора.
Можда сте наишли на концепт опција приликом куповине залиха. Опције пружају купцу неке додатне изборе са условима заснованим на основној имовини. Опције се могу искористити рано, задржати до истека опције или евентуално продати другом купцу пре истека рока. Опције некретнина најчешће користе програмери некретнина и инвеститори у комерцијалним или врхунским пословима са стамбеном имовином. Опције некретнина пружају више флексибилности и потенцијално већу прилику за улагање купцима, уз ограничене користи за продавце.
Може бити мноштво нацртаних опција за некретнине инкорпорираних као део уговора о купопродаји некретнина. Неке од најчешћих укључују:
- Опција периода задржавања: купац плаћа премију за опцију куповине некретнине, али није обавезна на Листе: купац користи опцију да наведе имовину и потенцијално профитира од марку1031 опције размене: купац плаћа премију за опцију за добијање удела тада период чини слично као што је била размена некретнина у тренутку куповине
Премија опције некретнина, преговарачки рок држања и коначна продајна цена често су најважније компоненте преговаране у споразуму о опцији за некретнине.
Пример опције некретнине
Ево свеобухватне анализе ризика и награде за сценарио опције некретнина. Претпоставимо да градитељ има 500.000 долара и жели да купи земљу која је наведена за два милиона долара. Градитељ није сигуран у неколико ствари:
- Може ли градитељ прикупити 1, 5 милиона долара кроз банкарске кредите или друге изворе? Може ли градитељ добити потребне дозволе за стамбени или комерцијални развој или даљњу подјелу имовине? Може ли градитељ прикупити новац и добити дозволе прије него што други градитељ купи земљу?
У овој ситуацији је погодна опција за некретнине. За дефинисани неповратни трошак (који се назива премија опције за некретнине) од рецимо 25.000 УСД, градитељ може склопити уговор о опцији са некретнином са продавцем. Опција некретнина омогућава градитељу да закључи продајну цијену имовине у износу од два милиона долара у периоду од шест мјесеци.
Уговор о опцији за некретнине могао би да садржи следеће услове:
- Детаљи о некретнини (локација, величина и друге специфичности) Трајање уговора (шест месеци од датума договора) Опција премије или износ накнаде (25.000 УСД неповратна премија коју купац плаћа продавачу у паушалном износу) Договорена купопродајна цена ако опција се користи током уговора (2 милиона УСД)
За шестомјесечно трајање уговора могу постојати четири могућа сценарија.
Сценариј 1: Градитељу је одобрен кредит од 1, 5 милиона долара. Такође потврђује да може добити потребне дозволе за развој. Он користи своју могућност куповине некретнине по унапред одређеној цени од два милиона долара. Продавац добија два милиона долара плус задржава додатних 25.000 долара премије опција.
Сценариј 2: Након два месеца, грађевинац открива да неће моћи да добије дозволу за развој. У наредна четири месеца, грађевинар успева да нађе другу странку спремну да купи некретнину за два милиона долара. Градитељ продаје опцију некретнина новој странци за нову цену од 30.000 долара. Нова странка замјењује градитеља у оригиналном опцијском уговору. Нова странка користи могућност и купује некретнину за два милиона долара. Продавац добија два милиона долара од нове странке плус задржава опцију премије од 25.000 долара од градитеља. Градитељ је продао опцију за 30.000 долара, тако да зарађује 5.000 долара и није опсједнут имовином коју не може да користи.
Сценариј 3: Градитељ је једноставно купац опције који жели да има користи од апрецијације цене имовине. Ако тражена цена од два милиона долара порасте на 2, 2 милиона долара за пет месеци, градитељ ће имати користи тако што ће искористити опцију куповине имовине и продаје имовине са профитом. На крају трансакције власник имовине добија два милиона долара плус премију од опције 25.000 долара. Градитељ зарађује од продаје имовине од 175.000 УСД.
Сценариј 4: Градитељ није у могућности осигурати зајам или дозволе. Такође не може да нађе ниједног другог заинтересованог купца. Градитељ оставља могућност истека опције и губи премију опције. Међутим, купац је успео да избегне потенцијално лоше улагање од два милиона долара плаћањем премије од 25.000 долара (1, 25% од стварне вредности посла). Продавац има користи од 25.000 долара и наставља да тражи купца.
У свим случајевима, када се склопи уговор о опцијама за продају некретнина, продавац више нема избора да ли да прода некретнину или по којој цени током периода задржавања опција. Продавац мора да сачека шест месеци за одлуку купца. Због тога продавац добија и задржава премију за опцију без обзира на то што купац на крају одлучи.
Доња граница
Опције некретнина нуде алтернативну методу за трговину, улагања и профит од улагања у некретнине. Они се могу сматрати типом ванберзанског уговора између две појединачне стране. Не постоји тржиште размене за ове врсте опција, али могу постојати креативне одредбе које би потенцијално могле да омогуће купцу да прода опцију, још увек у активном периоду задржавања. Уопштено, укључене стране морају осигурати да одредбе уговора о опцијама буду на одговарајући начин написане, фер и да их се придржавају оне које су укључене.
Уговори о опцијама за продају некретнина могу понудити неке алтернативне начине зараде, али генерално једна од њихових највећих предности је скретање великих ризика. Програмери за некретнине могли би имати користи од задржавања више уговора о опцијама за некретнине и потенцијално само да спроведу одабране неколико заснованих на еволуцијама током периода задржавања. Власник уговора такође може одлучити да се одрекне опције ако се током периода задржавања догоде промене, попут новог прометног аутопута или повећања криминала.
Периоди задржавања ових опција могу бити различити, што такође варира са ризиком. Продавац је обично закључан у задатој цени. Велика вероватноћа вежбања може им пружити мало времена за бољи избор или договор. Купац је обично дужан да плати одређену премију током трајања периода држања. Премије могу помоћи у снижавању купопродајне цене. Они такође могу омогућити купцу да добије боље услове финансирања хипотеке, који смањују укупне трошкове. Током животног века имовине, некретнине могу такође да вреднују уз купопродајну цену која остаје иста.
Неиспуњење продаваца опција може бити један од главних изазова у уговорима о опцијама за некретнине. У таквим је случајевима једини захтев купца обично тужба. Недостатак јавно доступних информација и прошлих записа о учесницима опција за некретнине је још један изазов. Инвеститори са опцијама за некретнине такође би требало да размотре додатне трошкове попут накнада за правне услуге као што су састављање и регистрација уговора.
