Шта је ДовнРЕИТ?
ДовнРЕИТ је заједнички подухват између власника некретнина и трупа за инвестирање у некретнине (РЕИТ) у сврху стицања и контроле непокретности.
Кључне Такеаваис
- ДовнРЕИТ је уговор о партнерству између РЕИТ-а и власника некретнина који омогућава одлагање пореза на продају цењених непокретности. Постоје две врсте ДовнРЕИТ-а. Прва врста укључује ограничене капиталне доприносе из РЕИТ-а, док друга врста укључује значајан капитални допринос РЕИТс-а. ДовнРЕИТ-ови су компликованији у поређењу с УПРЕИТ-овима и могу имати пореске импликације, ако оперативна јединица ИРС сматра вриједносним папирима.
Разумевање ДовнРЕИТ-а
ДовнРЕИТ подразумева партнерски договор између власника некретнина и (РЕИТ) који помаже власнику непокретности у одлагању пореза на капиталну добит од продаје цењених непокретности. УПРЕИТ је изумљен након рецесије некретнина деведесетих да би се олакшало улагање капитала у индустрију некретнина. ДовнРЕИТ је еволуирао из УПРЕИТ-а.
Власници некретнина који доприносе имовином ДовнРЕИТ-овима добијају оперативне јединице у партнерству. Овај партнерски субјект и однос власника имовине према њему може се структуирати на више различитих начина, у зависности од структуре РЕИТ-а и евентуалних УПРЕИТ-ова. У ДовнРЕИТ-у, РЕИТ мора пристати на споразум о мировању или закључавању ради продаје доприносивих средстава.
Постоје две врсте ДовнРЕИТ категорија партнерства. У првој врсти партнерства, РЕИТ пружа ограничен капитал без ограниченог капитала и ограничени партнери не преферирају расподелу оперативног новца у износу једнаком РЕИТ дивиденди. Друга категорија РЕИТ-а укључује допринос значајног капитала од стране РЕИТ-а. Генерални партнер добија дистрибуцију једнаку поврату капитала.
ДовнРЕИТ у поређењу са УПРЕИТ-ом
ДовнРЕИТ се мање користи од УПРЕИТ-а, јер је сложенији и можда неће имати исте пореске предности као УПРЕИТ. Доношење имовине ДовнРЕИТ-у је сложена трансакција која захтева професионалне пореске и инвестиционе смернице. Ако трансакција није структуирана изузетно пажљиво, ИРС може сматрати да пренос имовине у ДовнРЕИТ у замену за оперативне јединице представља опорезива трансакција према правилима прикривене продаје или против злоупотребе. Дакле, УПРАВЉАЊЕ може бити логичнији избор за власника имовине чија је главна брига одлагање обавеза пореза на доходак.
За разлику од УПРЕИТ-а, где власништво над некретнинама није укључено, ДовнРЕИТ укључује власништво над некретнинама. Дио ове имовине је у власништву директно, док ће се неки моћи посједовати кроз ограничена партнерства са онима који су у њу уложили имовину.
ДовнРЕИТ може бити логична опција ако власник имовине мисли да ће његова некретнина ценити више од осталих власништва РЕИТ-а, јер задржава веће интересовање за свој допринос са ДовнРЕИТ-ом него за УПРЕИТ.
То је речено, с обзиром да је власничка структура ДовнРЕИТ-а сложенија, претварање оперативних јединица у готовину захтева сложеније израчуне. Исто тако, УПРЕИТ и ДовнРЕИТ се понашају другачије као инвестиције, јер су различито структурирани. Са ДовнРЕИТ-ом, партнерство између РЕИТ-а и инвеститора може се разликовати од перформанси РЕИТ-а у целини.
Међутим, довнРЕИТ-ови су слични УПРЕИТ-овима по својој вредности као алата за планирање некретнина. Обоје повећавају основу оперативних јединица након смрти власника, омогућавајући беспорезан пренос цењене некретнине на наследнике. Наследници тада могу претворити оперативне јединице у акције РЕИТ-а или готовину без плаћања пореза.
Пример ДовнРЕИТ-а
Размотрите портфељ од пет некретнина у вредности од 100 милиона долара. Имовине имају дуг једнак 80 милиона долара по каматној стопи од 8%. Партнери који су власници имовине имају кумулативни салдо капиталног рачуна од 5 милиона долара. РЕИТ улази у трансакцију и отплаћује 60 милиона долара постојећег дуга за некретнину и замењује преостале капиталне рачуне за преостале партнере са дугом од 7%. Акције се издају као оперативне јединице за преосталих 20 милиона долара које поседују партнери, а РЕИТ постаје већински власник, док преостали партнери постају ГП и ЛП.
