Шта је зајам о усклађивању?
Прикладан зајам је хипотека која је једнака или мања од износа долара утврђеног ограничењем који је поставила Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА) и испуњава критеријуме финансирања Фреддие Мац-а и Фанние Мае-а. За кориснике кредита са одличним кредитом, у складу зајмови су повољни због ниских камата на њих.
Кључне Такеаваис
- Прикладни зајам је хипотека чији основни услови испуњавају критеријуме финансирања Фанние Мае и Фреддие Мац-а - углавном, лимит у доларима на величину зајма. Основни лимит који се подудара са кредитом се прилагођава сваке године. То је 510.400 УСД у 2020. години, већина делова УСЛендерс-а радије се бави усаглашавањем кредита, јер су то једина врста коју ће Фанние Мае и Фреддие Мац гарантовати и куповати на секундарном хипотекарном тржишту.
Како функционира зајам за усклађивање
Федерално удружење за хипотекарне хипотеке (ФНМА или Фанние Мае) и Федерална хипотекарна корпорација за хипотекарне кредите (ФХЛМЦ или Фреддие Мац) су предузећа која спонзоришу државе, а која покрећу тржиште стамбених кредита. Ове квази владине агенције створиле су стандардизована правила и смернице којима се хипотеке за једнособне некретнине (ака једно породичне станове) морају ускладити ако би биле подобне за подршку агенција. (Фанние Мае и Фреддие Мац не издају хипотеке сами. Уместо тога, осигуравају хипотеке које су издали зајмодавци и делују као произвођачи секундарних тржишта ако зајмодавци желе да продају те хипотеке.)
Израз "усаглашавање" најчешће се користи када се посебно говори о износу хипотеке, који мора пасти испод одређеног лимита, познатог као одговарајући лимит кредита, који је поставила Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА).
За 2020. годину у већини САД-а ово основно ограничење износи 510.400 УСД, што је повећање од 484.350 УСД 2019. На неким тржиштима високих трошкова, као што су Сан Франциско и Нев Иорк Цити, граница је већа. Нови плафон за ове области износи 7765.600 УСД, односно 150% од 510.400 УСД. Посебне законске одредбе утврђују различите калкулације лимита за позајмице за Аљаску, Хаваје, Гуам и Девичанска острва САД. У овим областима, основни лимит зајма је 765.600 УСД за некретнине са једном јединицом у 2020. години.
Закон о стамбеном и економском опоравку (ХЕРА) налаже да се основни лимит зајма усклађује сваке године како би Фанние Мае и Фреддие Мац одражавали промену просечне цене кућа у САД.
Осим величине зајма, друге смернице које се односе на кредите морају да садрже омјер зајмопримца / вредности кредита (тј. Величину предујма), однос дуга и прихода, кредитни резултат и историју, захтеве за документацију итд..
Предности усклађивања кредита
За потрошаче, одговарајући зајмови су повољни због њихових ниских каматних стопа. На пример, за купце који први пут узимају кредите Савезне управе за стамбено збрињавање (ФХА), на пример, предујам може да достигне чак 3%. Међутим, за такве кредите је потребно приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) од око 1, 05% годишње за 30-годишње кредите до 510.400 УСД када је извршена тако ниска уплата. Део или целокупни трошкови осигурања опорезују се порезом ако бруто доходак прилагођеном домаћинству (АГИ) не може бити већи од 109 000 УСД.
Зајмодавци такође воле да раде са одговарајућим зајмовима, јер се могу лако спаковати у инвестиционе пакете и продавати на секундарном хипотекарном тржишту. Овај процес ослобађа способност финансијске институције да издаје више кредита и позајмљује више новца купцима кућа.
Усаглашавање зајмова против неусклађених зајмова
Хипотеке које прекорачују усклађени кредитни лимит класификују се као хипотекарне или јумбо хипотеке. Будући да Фанние Мае и Фреддие Мац купују само одговарајуће зајмове како би их препакивали на секундарно тржиште, потражња за неусклађеним кредитом је много мања. Одредбе и услови хипотекарних хипотекарних кредита могу се увелике разликовати од зајмодавца до зајмодавца, али каматне стопе и минимални предујам за јумбо кредите обично су виши, јер они представљају већи ризик за зајмодавца. Не само да је уложено више новца, већ зајам не може гарантовати предузећа која спонзоришу државе.
Купац купци којима је потребна хипотека која прелази ограничења одговарајућег зајма могу решити проблем тако што ће узети две мање хипотеке, уместо једне јумбо кредита.
Усаглашавање зајмова против конвенционалних зајмова
Прикладни зајмови често се мешају са уобичајеним зајмовима / хипотекама. Иако се две врсте преклапају, оне нису исте. Уобичајена хипотека је много шира категорија. То је сваки зајам који се нуди преко приватног зајмодавца, за разлику од владине агенције попут ФХА или америчког Министарства за борачка питања (ВА) и / или коју подржавају Фанние Мае или Фреддие Мац - где се преклапају и збрка, настаје. Величина зајма не утиче на његову конвенционалност, већ само на његову сагласност. У ствари, иако су сви одговарајући зајмови конвенционални, нису сви конвенционални зајмови квалификовани као одговарајући.
Посебна разматрања за усклађивање зајма
ФХФА, која годишње поставља лимит за усклађивање зајма, има регулаторни надзор како би осигурала да Фанние Мае и Фреддие Мац испуњавају своје повеље и мисије промовисања власништва над домовима Американаца са нижим приходима и средње класе. ФХФА користи повећање / смањење просјечних цијена станова од октобра до октобра у мјесечном истраживању каматних стопа (МИРС) да би прилагодио усклађене кредитне лимите за наредну годину.
Да би спровела ову анкету, ФХФА тражи узорак хипотекарних зајмодаваца да пријаве услове за све породичне, потпуно амортизационе, откупне, ненамјенске кредите које затварају током последњих пет радних дана у месецу. Истраживање даје месечне информације о каматним стопама, условима кредита и ценама кућа по врсти имовине, врсти кредита (фиксна стопа или подесива стопа) и врсти зајма, као и информације о зајмовима са фиксном каматом од 15 и 30 година.
