Преглед садржаја
- Разматрања пре куповине
- Процес куповине
- Посебни услови за првотимце
- Честитам. Шта сад?
- Доња граница
Без обзира да ли сте то радили пре или не, изазов за куповину куће може изгледати толико застрашујуће да је било примамљиво или само отићи са првим местом које пада у ваш ценовни опсег или наставити са изнајмљивањем. Да бисмо вам помогли да демистификујете процес и добијете максимум од куповине, испитајмо шта ћете морати да размотрите пре куповине, шта можете да очекујете од самог процеса куповине и неколико корисних савета који ће вам олакшати живот након што се преселите.
Кључне Такеаваис
- Пре него што започнете лов на куће, запитајте се која врста пребивалишта најбоље одговара вашим потребама и жељама, колико куће си заправо можете приуштити, колико можете финансирати и ко ће вам помоћи у вашој потрази. Стварни процес куповине код куће укључује проналажење место, обезбеђивање финансирања, давање понуде, добијање прегледа куће и закључивање посла. Као нови власник куће, морате да задржите пребивалиште, али и да штедите новац - не ослањајте се на продају куће да бисте га финансирали пензионисање, без обзира на стамбено тржиште.
Искористите ове информације - и остатак материјала у нашем целокупном Водичу за купњу кућа - да прођете кроз сложен процес почетка рада, доношење буџета за дом, проналажење, провјеравање, учење кључних куповина концепата. и добијање хипотеке.
Разматрања пре куповине
Прво што требате да утврдите су који су ваши дугорочни циљеви, а затим како се власништво куће уклапа у те планове. Неки људи једноставно желе претворити све оне „протраћене“ уплате за станарину у хипотеке које заправо воде до поседовања нечега опипљивог - правичности, душо! Други сматрају да је власништво над домовима знак њихове независности и уживају у идеји да буду сопствени станодавци. Затим, ту је питање размишљања о куповини куће као инвестиције. Скраћивање крупних циљева власништва над кућом усмериће вас у правом смеру. Ево пет питања која треба да се запитате:
Који тип куће најбоље одговара вашим потребама?
Имате неколико опција приликом куповине стамбеног објекта: традиционална породична кућа, градска кућа, кондоминијум, задруга или вишечлана зграда са две до четири јединице. Свака опција има своје предности и недостатке, зависно од циљева вашег власништва, тако да морате одлучити која врста имовине ће вам помоћи да постигнете те циљеве. Такође можете уштедети на набавној цени у било којој категорији одабиром горње фиксације, мада је потребно уложити време, капитал и новац како би се фиксатор претворио у вашу кућу из снова много више него што сте се договорили.
Које ће посебне карактеристике имати ваш идеалан дом?
Иако је добро задржати одређену флексибилност на овој листи, ви купујете можда највећу куповину у свом животу, и заслужујете да та куповина одговара вашим потребама и жељама што је могуће ближе. Ваша листа треба садржавати основне жеље, попут сусједства и величине, све до мањих детаља попут распореда купатила и кухиње која долази са поузданим апаратима.
Колико хипотеке испуњавате?
Пре него што започнете са куповином, важно је да стекнете представу колико ће вам зајмодавац заиста бити спреман да купите свој први дом. Можда мислите да си можете приуштити место од 300.000 долара, али зајмодавци могу мислити да сте добри за 200.000 долара, у зависности од фактора као што су колико другог дуга имате, месечни приход и колико дуго сте на свом тренутном послу.
Обавезно прибавите претплату за зајам пре него што ставите понуду за кућу: У многим случајевима продавци неће чак ни забављати понуду која није праћена пре-одобрењем хипотеке. (Поред тога, многи Реалторс неће проводити вријеме са клијентима који нису појаснили колико могу себи приуштити да троше.) То у основи радите подношењем захтјева за хипотеку и попуњавањем потребних папирологије. Корисно је куповати зајмодавца и упоређивати каматне стопе и накнаде помоћу алата као што је хипотекарни калкулатор или Гоогле.
Колико куће заправо можете себи да приуштите?
С друге стране, понекад вам банка даје кредит за више кућа него што стварно желите да платите. Само зато што банка каже да ће вам позајмити 300.000 долара, не значи да би заправо требало толико да позајмите. Многи купци који први пут купе чине ову грешку и завршавају „сиромашни од куће“ - што значи да након што уплате месечну хипотеку немају преостала средства за друге трошкове, као што су одећа, комуналије, одмори, забава или чак храна.
Одлучујући колико ћете зајам заиста узети, хтећете да сагледате укупне трошкове куће, а не само месечну уплату. Размотрите колико су порези на имовину у вашем одабраном кварту, колико ће коштати осигурање власника кућа, колико очекујете да ће потрошити на одржавање или побољшање куће и колика ће бити ваша цена затварања.
Имате ли озбиљну уштеду?
Чак и ако се квалификујете за значајну хипотеку, биће значајни први трошкови (попут аванса за дом, обично 20% укупне купопродајне цене) и трошкови затварања. Значи треба да имате новац одложен. Када је у питању улагање са циљем куповине куће - краткорочног циља - један од највећих изазова је очување уштеде у приступачном, релативно сигурном возилу које још увек доноси поврат. Ако имате годину до три године да остварите свој циљ, депозитна потврда може бити одржива опција. Неће вас обогатити, али нећете ни изгубити новац. Иста идеја може се применити на куповину краткорочних портфеља обвезница или фиксног дохотка који ће вам донети раст, али и заштитити вас од бурне природе берзи.
Ако се куповина куће догоди за шест месеци до годину дана, тада ћете желети да новац остане у току. Рачун с високим приносом могао би бити најбоља опција. Важно је осигурати да је ФДИЦ осигурано, тако да ако банка оде испод вас и даље можете имати свој новац до 250.000 долара.
Ко ће вам помоћи да нађете дом и води вас кроз куповину?
Агент за некретнине помоћи ће вам да пронађете куће које задовољавају ваше потребе и да су у вашем ценовном рангу, а затим ће се састати са вама да бисте их прегледали. Након што одаберете кућу за куповину, ови професионалци могу вам помоћи у преговорима о целокупном поступку куповине, укључујући давање понуде, добијање зајма и довршавање папирологије. Добра стручност агента може вас заштитити од свих замки које бисте могли наићи током поступка. Већина агената добија провизију, уплаћену од прихода продавача.
Процес куповине
Сад кад сте се одлучили на потез, истражимо шта можете очекивати од самог процеса куповине код куће. Ово је хаотично време са понудама и шалтерима који бесно лете, али ако сте припремљени за гњаважу (и папирологију), кроз процес моћи ћете проћи са својим мање разумним и нетакнутим. Ево основног напретка који можете очекивати:
1. Пронађите дом
Обавезно искористите све доступне опције за проналажење кућа на тржишту, укључујући коришћење вашег агента за некретнине, претраживање пописа за интернет и вожњу по квартима који вас занимају у потрази за знаковима за продају. Такође ставите неке достављаче са пријатељима, породицом и пословним контактима. Никад се не зна одакле може доћи добра референца или водич за кућу.
Једном када озбиљно купујете дом, не улазите у отворену кућу а да немате агента (или сте барем спремни да избаците име некога с киме наводно радите). Можете да видите како можда неће радити у вашем најбољем интересу да се почнете бавити агентом продавца пре него што контактирате неког свог.
Ако имате буџет, потражите куће чији пуни потенцијал тек треба да се реализује. Чак и ако сада не можете да приуштите да замените грозне тапете у купатилу, можда би било вредно живети неко време са ружноћом у замену за улазак у кућу коју можете себи да приуштите. Ако дом на неки други начин испуњава ваше потребе у погледу великих ствари које је тешко променити, попут локације и величине, не дозволите да вас физичке несавршености одврате. Купци који први пут траже куће требало би да потраже кућу којој могу да додају вредност, јер се тиме обезбеђује напретак у капиталу који ће им помоћи да се подигну низ мердевине имовине.
2. Размотрите своје могућности финансирања и сигурно финансирање
Биће вам драго да се уверите да су ваше личне финансије у реду. Генерално, да бисте се квалификовали за кредит за становање, морате да имате добар кредит, историју плаћања рачуна на време и максимални омјер дуга и прихода од 43%. Зајмодавци ових дана углавном воле да ограниче трошкове становања (главница, камате, порезе и осигурање власника кућа) на око 30% месечног бруто прихода зајма, мада та бројка може увелико варирати, у зависности од локалног тржишта некретнина.
Једном када се нагодите за зајмодавца и пријавите се, зајмодавац ће верификовати све пружене финансијске податке (проверавање кредитних резултата, верификација података о запослености, израчунавање односа дуга и прихода итд.). Зајмодавац може унапријед одобрити корисника кредита за одређени износ. Будите свјесни да чак и ако вам је одобрена хипотека, ваш кредит може пропасти у посљедњем тренутку ако нешто учините како бисте промијенили кредитни резултат, попут финансирања куповине аутомобила.
Немојте бити везани за верност својој тренутној финансијској институцији када тражите предходно одобрење или тражите хипотеку: Купујте около, чак и ако се квалификујете само за једну врсту кредита. Накнаде могу бити изненађујуће различите, као и камате на хипотеку, што наравно има велики утицај на укупну цену коју плаћате за свој дом.
Неке власти такође препоручују да имате резервног зајма. Квалификација за зајам није гаранција да ће се за крај финансирати ваш зајам: промене смерница за преписивање, промене анализе ризика зајмодаваца и тржишта инвеститора се могу мењати. Може бити случајева да клијенти потпишу документа о зајму и депоновању, а затим добију обавештења 24 до 48 сати пре затварања да је зајмодавац замрзнуо средства у свом програму зајма. Имати другог зајмодавца који вас је већ квалификовао за хипотеку омогућава вам алтернативни начин да поступите по, или близу, планираном.
3. Дајте понуду
Ваш агент за продају некретнина помоћи ће вам да одлучите колико новца желите да понудите за кућу, заједно са било којим условима које желите да тражите, попут наплате купца за трошкове затварања. Затим ће ваш агент представити понуду агенту продавца; продавац ће или прихватити вашу понуду или издати контра понуду. Затим можете прихватити или наставити да се враћате напријед и назад док не постигнете уговор или не одлучите да га назовете да прекине.
Пре него што пошаљете своју понуду, погледајте још један буџет. Овај фактор времена у процењеним трошковима затварања (који може износити било где од 2% до 5% од купопродајне цене), трошкова превоза на посао и било каквих тренутних поправки и обавезних уређаја који ће вам можда требати пре него што се преселите. И размислите унапред: Лако је бити заседа вишим или неочекиваним трошковима комуналних услуга, порезима на имовину или накнадама за придруживање у комшилуку, посебно ако прелазите из ситуације закупа или стана у којој раније нисте сретали ове ствари. Можете тражити рачуне за воду и енергију за последњих 12 месеци да бисте добили представу о просечном месечном трошку.
4. Обавите кућни преглед
Чак и ако се кућа коју планирате купити чини беспрекорном, обука професионалног прегледа вашег потенцијалног новог дома због квалитета, сигурности и општег стања. Ако кућна инспекција открије озбиљне недостатке које продавац није открио, углавном ћете моћи да опозовете своју понуду и вратите свој депозит. Преговарање о томе да продавац изврши поправке или попусти продајну цену су друге опције ако се нађете у овој ситуацији.
5. Затворите или крените даље
Ако сте у могућности да склопите договор са продавцем или још боље, ако инспекција није открила неке значајније проблеме, требали бисте бити спремни да затворите. Затварање у основи укључује потписивање тоне папирологије у врло кратком року, молећи се да ништа не пропадне у последњем тренутку.
Ствари с којима ћете се бавити и које ћете платити у посљедњим фазама куповине могу укључивати процјену куће (хипотекарне компаније то захтијевају да заштите свој интерес за кућу), вршећи претрагу наслова како би били сигурни да нико осим особе продавац има захтев за имовину, прибављање приватног хипотекарног осигурања или поврата позајмице ако је ваш авансни износ мањи од 20% и испуњавање хипотеке.
Посебни услови за првотимце
Пошто је власништво куће главна карактеристика америчког сна, купци који први пут купују куће имају широк избор могућности да им помогну да добију пребивалиште, од државних програма до пореских олакшица до зајма који подржавају савезни грађани за оне који немају стандардни минимум 20% предујам или за људе у посебним категоријама, попут домородаца и ветерана. И док се дефиниција првопричесника чини саморазумљивом, ви се заправо можете квалификовати као један чак и ако нисте новак.
Америчко Министарство за стамбени и урбанистички развој (ХУД) дефинише првог купца куће као некога ко испуњава било који од следећих услова:
- Појединац који три године није имао главни пребивалиште. Супружник се такође сматра првим купцем куће ако испуњава горње критеријуме. Ако сте власник куће, али ваш супружник нема, онда можете место да купите заједно као купци за прву помоћ. Самохрани родитељ који је у браку имао само кућу са бившим супружником. Расељени домаћи човек који је само у власништву супружник.Појединац који је имао само пребивалиште са главним пребивалиштем, а није трајно додељен сталном фондацији у складу са важећим прописима. Особа која је имала само имовину која није била у складу са државним, локалним или моделним грађевинским правилима - и која не може бити усклађен за мање од трошкова изградње трајне конструкције.
Чак и ИРС ступи на снагу, омогућавајући вам да користите ИРА (ограничено) за финансирање куповине. Дефинитивно вас очекује да проверите посебне погодности за купце који први пут купују куће.
Честитамо, нови власници куће. Шта сад?
Потписали сте папире, платили возаче и ново место почиње да се осећа као код куће. Игра је тачно? Не баш. Погледајмо сада неколико последњих савета како да живот као новог власника куће учинимо забавнијим и сигурнијим.
Наставите да штедите.
Са власништвом куће долази до великих неочекиваних трошкова, попут замене олука за кишу или набавке новог бојлера. Покрените фонд за хитне случајеве свог дома како не бисте били ухваћени без заштите када ти трошкови неминовно настану.
Обављајте редовно одржавање.
Уз велику количину новца који улажете у свој дом, ви ћете желети да се добро побрините за њега. Редовно одржавање може смањити трошкове поправке тако што омогућава поправљање проблема када су мали и управљиви.
Занемарите тржиште станова.
Није важно колико ваш дом вреди у било којем тренутку - осим тренутка када га продате. Могућност избора када продајете кућу, уместо да будете присиљени да је продате због пресељења посла или финансијске невоље, биће највећа одредница да ли ћете видети солидну зараду од своје инвестиције.
Не ослањајте се на продају куће како бисте финансирали пензију.
Иако поседујете дом, и даље би требало да наставите да штедите максимум на својим рачунима за пензијску штедњу сваке године. Иако се може чинити тешко веровати ономе ко је приметио богатства која су неки направили током стамбеног балона, нећете нужно извршити убиство приликом продаје куће. Ако желите да на свој дом гледате као на извор богатства у пензији, узмите у обзир да након што отплатите хипотеку, новац који сте потрошили на месечне исплате може се користити за финансирање неких ваших животних и здравствених трошкова у пензији..
Доња граница
Овај кратки преглед требао би вам помоћи на путу ка попуњавању било каквих празнина у знању о куповини куће. Имајте на уму да што се више претходно едукујете о процесу, то ће он бити мање стресан и већа је вероватноћа да кућу добијете по цени коју можете да приуштите - и са осмехом на лицу.
